양도소득세 과세금액 문의에 대한 회신

주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함함)하고 취득한 입주자로 선정된 지위 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 양도차익은 「소득세법 시행령」 제166조제1항 및 제2항에 따라 계산함

[회신] 1. 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함함)하고 취득한 입주자로 선정된 지위 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 양도차익은 「소득세법 시행령」 제166조제1항 및 제2항에 따라 계산하는 것입니다. 2. 한편, 세액계산에 관하여는 국세청 홈텍스(www.hometax.go.kr, 생활세금-양도소득세 자동계산)를 이용하시거나 세무대리인의 도움을 받으시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2004.3.23. 인천시 소재 주택을 1억 3천만원에 취득함 - 2005.3.30. 재건축사업 시행으로 청산금 25,416,602원 수령함 - 2009.10.30. 재건축 아파트 준공 - 2010년 6월 보존등기함 ○ 질의내용 - 2009.5.30. 2억 4천만원에 양도한 경우 또는 2010년 6월에 양도한 경우 양도소득세 과세금액 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받은 경우 ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］ ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. <신설 2007.2.28 부칙> 1. 청산금을 납부한 경우 [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받는 경우 제1항제2호에 따른 가액 ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ───────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 ④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. <개정 2007.2.28 부칙> 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. 2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 "양도일 또는 취득일전후"는 "관리처분계획인가일 전후"로 본다. ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. <신설 2007.2.28 부칙> 1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 ⑥ 이하 생략 ○ 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】 ① 생략 ② 양도소득과세표준은 제94조부터 제99조까지, 제99조의2, 제100조부터 제102조까지 및 제118조에 따라 계산한 양도소득금액에서 제103조에 따른 양도소득 기본공제를 한 금액으로 한다. ○ 소득세법 제93조 【양도소득세액 계산의 순서】 양도소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 제92조제2항에 따른 양도소득과세표준에 제104조에 따른 세율을 적용하여 양도소득 산출세액을 계산한다. 2. 제1호에 따라 계산한 산출세액에서 제90조에 따라 감면되는 세액이 있을 때에는 이를 공제하여 양도소득 결정세액을 계산한다. 3. 제2호에 따라 계산한 결정세액에 제115조 및 「국세기본법」 제47조의2 부터 제47조의5까지의 규정에 따른 가산세를 더하여 양도소득 총결정세액을 계산한다. ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제1항제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 표1 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | | 10년 이상 | 100분의 30 | 표2 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 24 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 32 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 40 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 48 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 56 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 64 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 72 | | 10년 이상 | 100분의 80 | ③ 이하 생략