토지 지분 교환시 양도 해당 여부

자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것은 “양도”에 해당하는 것임

[회신] 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것은 “양도”에 해당하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲과 乙은 연접한 A, B토지에 도시형 생활주택을 신축하여 임대사업을 영위하기 위하여 건물을 신축 중임(’11.1.20. 사업자등록) · 공동사업 약정시 토지사용권출자 - 2 012.8.13. 甲과 乙은 각각 단독소유하던 A, B토지의 1/2에 대하여 교환계약을 체결하고 , 2012.9.4. 교환등기 함 · 교환시 토지가액의 차액 * 에 대해서 대가수수는 하지 않음 * 공시지가 차액은 72,487천원임(369,024천원 - 296,537천원) | 甲 소유 A토지 (288.3㎡, 738,048천원) | (1/2, 144.15㎡) ------------------> <------------------ (1/2, 143.95㎡) | 乙 소유 B토지 (287.9㎡, 593,074천원) | - 甲과 乙은 위 2필지를 합병(576.2㎡) 후 공유등기(지분 각 1/2) 할 예정임 ※ 주택 완공 후 등기를 위하여 토지 교환 및 합병함 ○ 질의내용 - 甲, 乙이 각각 단독소유하던 토지의 지분을 교환 후 합병하여 공유등기하는 경우 지분교환이 양도에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 " 양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다 . 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. <개정 2012.1.1> ○ 소득세법 기본통칙 88-0…1【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】 ①·② 생략 ③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다. ④～⑤ 생략 ○ 소득세법 기본통칙 기본통칙 88-0…2【토지 등을 공동사업체에 현물출자한 경우 양도여부】 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라「소득세법」제94조제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 본다. ○ 재일46014-414, 1997.2.25. - 본인외 6인의 명의로 ○○구 ○○동 ○○번지(8세대)의 대지 869.1㎡와 ○○번지(2세대)의 대지 266.1㎡와 113.2(2세대)의 대지 267.1㎡에 건물을 신축하여 총 12세대를 준공하게 되었습니다. - 그런데 준공을 하여 보존등기를 하려고 하였으나 등기소에서 대지 3필지에 대한 소유자가 다르므로 합병이 되지 않고 12세대가 보유하고 있는 대지의 지분이 필지마다 다르므로 12세대가 공히 3필지의 대지지분이 공히 1/12씩 가지고 있어야 보존 등기가 된다고 합니다. - 이런 경우에 유상의 목적이 아니고 단지 보존등기의 목적으로 12세대가 소유하던 대지지분이 변동이 되어(변동표 참조) 발생되어 양도 양수가 병행되어 발생할 경우 양도세가 발생되는지 여부. - 본인외 6인은 지분의 변동에 대하여 유상으로 양도 양수 되는 것도 아니므로 공유물의 분할에 대한것은 양도세가 해당이 않되는 것으로 사료됩니다. - 만약 이런 경우에 보존등기의 목적이라도 세무서를 경유해야 하는지도 알고 싶습니다. [회신] 거주자가 지적법 제18조 규정에 의한 합병신청을 하고자 소유자가 서로 다른 필지의 소유권을 교환하여 지분정리하는 것은 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의한 유상양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임 . ○ 대법원96누16704, 1997.5.7. 【판결요지】 일반적으로 교환에 의한 자산의 이전은 유상이전으로서 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당하고, 비 록 교환의 목적이 토지의 합병을 위한 것이었다 하더라도 이를 실질적인 교환에 해당하지 않는다고 할 수 없다 . (이하 생략) ○ 재산세과-591, 2010.8.13. 특수관계에 있는 당사자 간의 합의에 의하여 그 자산이 사실상 유상으로 상호 이전되는 것으로 볼 수 있는 교환의 경우로서 새로이 취득하는 자산의 시가가 당해 교환의 대가로서 양도하는 자산의 시가보다 큰 경우에는 「상속세 및 증여세법」제35조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제26조 제3항에 따라 그 대가와 시가의 차액에서 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액을 양도자의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세하는 것입니다. ○ 법규재산2012-10, 2012.2.7.(사전답변신청사례) 2인이 공동으로 소유하던 연접된 5필지 중 4필지는 각각 1인 단독 소유로 하고 1필지는 2필지로 분할하여 각각 단독 소유로 소유권 이전등기하는 경우 공유물 분할 전과 후의 토지면적은 같으나 공유물 분할 전과 후의 토지가액이 달라진 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것이며, 이 경우 2인이 공동으로 소유하는 1필지를 2필지로 분할함으로써 공유물 분할 후 도로접면 상황 등으로 가격이 상승한 필지를 무상으로 분할받은 때에는 그 가격차이로 인한 이익에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다.