멸실된 주택의 대지권에 사업시행인가 후 관리처분계획인가 받은 조합원입주권 비과세

양도하는 조합원입주권에 해당하는 아파트의 대지권이 관리처분계획의 인가일 현재 1세대 1주택에 해당하지 않는 경우에는 비과세 적용 안 됨

[회신] 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획 인가일 현재 1주택과 1아파트의 대지권을 보유하고 1주택을 먼저 양도한 후 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우 그 양도하는 조합원입주권에 해당하는 아파트의 대지권이 관리처분계획의 인가일 현재「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택에 해당하지 않는 경우에는 같은 법시행령제155조제17항을 적용받을 수 없는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 멸실된 주택에 사업시행인가 후 관리처분계획인가 받은 조합원입주권의 비과세 여부 ○ 사실관계 - 1978. . A아파트 취득 - 1992. . B빌라 취득 - 2003.12. A아파트가 태풍으로 심하게 파손되어 안정상 이유로 철거 후 멸실 등기(아파트 단지 전체 20여개동 중 일부동에 대해 실시) - 2007.01. A아파트 사업시행인가 - 2008.05. A아파트에 대한 재건축 관리처분계획인가로 조합원입주권 취득 - 2010. . B빌라 먼저 양도 후 A조합원입주권 양도예정 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제3조 【양도소득세에 관한 일반적 적용례】 이 법 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 양도하는 분부터 적용한다. 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ～ ⑯ 생략 ⑰ 법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목에도 불구하고 제154조 제1항에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2008. 11. 28. 개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 도시 및 주거환경정비법 제7조 【주거환경개선사업의 시행자】 ① 주거환경개선사업은 제4조 제1항에 따른 공람공고일 현재 해당 정비예정구역안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2 이상(제6조 제1항 제1호의 경우에는 과반수를 말한다)의 동의와 세입자(제4조 제1항의 규정에 의한 공람공고일 3월전부터 당해 정비예정구역안에 3월 이상 거주하고 있는 자를 말한다)세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 시장ㆍ군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 이를 시행하게 할 수 있다. 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다. (2009. 2. 6. 개정) ② 시장ㆍ군수는 천재ㆍ지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 건축물의 붕괴우려가 있어 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 토지등소유자 및 세입자의 동의없이 자신이 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수는 지체없이 토지등소유자에게 긴급한 정비사업의 시행사유ㆍ시행방법 및 시행시기 등을 통보하여야 한다. (2005. 3. 18. 개정) ○ 도시 및 주거환경정비법 제28조 【사업시행인가】 ① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 이를 신고하여야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 정부조직법 부칙) (이하 생략) ○ 도시 및 주거환경정비법 제48조 의 2 【건축물의 철거 등】 ① 사업시행자는 제48조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다. (2009. 2. 6. 신설) ② 제1항에도 불구하고 「재난 및 안전 관리기본법」ㆍ「주택법」ㆍ 「건축법」 등 관계 법령에 따라 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우에는 사업시행자는 기존 건축물의 소유자의 동의 및 시장ㆍ군수의 허가를 얻어 해당 건축물을 철거할 수 있다. 이 경우 건축물의 철거에도 불구하고 토지등소유자로서의 권리ㆍ의무에 영향을 주지 아니한다. (2009. 2. 6. 신설) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 재재산-396, 2010.04.28 1. 소득세법 제89조 제2항 의 본문에 따른 조합원입주권을 1개 소유한 1세대[2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획의 인가를 받고 같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존 주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유한 세대에 한한다]가 양도일 현재 다른 주택이 없이 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 에 따른 1세대 1주택으로 보는 것입니다. 2. 관리처분계획의 인가일 현재 2주택을 보유한 귀 질의 경우 그 양도하는 조합원입주권에 해당하는 기존주택이 관리처분계획의 인가일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주 및 보유기간 등 비과세요건을 충족하면 같은 법 시행령 제155조 제17항의 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다. ○ 대법2007두10501, 2008.06.12 구 소득세법시행령 제155조 제16항 에 따라 입주권의 양도에 따른 소득이 양도 소득세 비과세되기 위하여는 입주권을 양도할 당시 다른 주택이 없고, 사업계획승인일 현재 기존주택이 소정의 비과세요건을 갖추면 되는 것이지 1세대 1주택 보유 요건까지 갖출 것을 요구하는 것은 아님 ○ 재산세과-3534, 2008.10.29 귀 질의의 경우 2003년 1월 A아파트를 취득하여 보유하던 중 2003년 7월 홍수로 인하여 A아파트를 멸실하였고, 2005년 8월 B아파트를 취득하였으며, 2008.6.3. A아파트의 대지권을 정비사업조합에 제공하고 「도시 및 주거환경 정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 조합원입주권을 취득한 이후 양도하는 B아파트는 「소득세법 시행령」 제156조의2 제3항 및 제4항 규정을 적용받을 수 있습니다.