일시적 2주택자와 1주택자가 혼인한 경우

「조세특례제한법 시행령」제98조의6제3항제2호에 따른 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자에는 주택의 공사대금으로 해당 미분양주택을 대물변제 받은 경우의 시공자를 포함하는 것임

[회신] 「조세특례제한법 시행령」제98조의6제3항제2호에 따른 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자에는 주택의 공사대금으로 해당 미분양주택을 대물변제 받은 경우의 시공자를 포함하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 사실관계 - 관계인 : 시공사(건설사A), 사업시행자(신탁위탁자), 부동산신탁회사 - 아 파트준공검사후 사업시행자가 공사대금을 지급하지 못하여, 신탁회사가 공개 매각절차 진행 - 4차례의 공매유찰후 신탁회사와 시공사간 수의계약으로 시공자 미분양주택취득 - 주택취득대금은 공사대금으로 상계처리함 질의요지 - 위 거래의 결과 미분양주택을 취득한 시공사는 「조세특례제한법 시행령」제98조의6제3항2호에 따른 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자 로 볼 수 있는 지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제98조의7 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 내국인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자 와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. ② 「소득세 법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. ③ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의6 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 「주택법」 제38조 에 따 라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2012년 9월 23일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. 1. 사업주체등( 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)과 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 9억원을 초과하는 주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다. 2. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 3. 2012년 9월 23일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지의 기간(이하 이 항에서 "미분양주택 취득기간"이라 한다) 중에 해제된 주택 4. 제3호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 미분양주택 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 미분양주택 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 미분양주택 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 미분양주택 ③ 법 제98조의7제1항 전단에서 " 대통령령으로 정하는 사업자 "란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 「주택법 시행령」 제107조제1항 에 따라 주택을 매입한 대한주택보증주식회사 2. 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자 3. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호 의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사등 4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호 의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 ④ 법 제98조의7제1항 전단에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. ⑤ 법 제98조의7에 따라 과세특례를 적용받으려는 사람은 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 제8항에 따라 사업주체등으로부터 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. ⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황을 2012년 11월 30일까지 시장(특별자치시장과 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조제2항 에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다. ⑦ 시장·군수·구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2012년 12월 31일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. ⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. ⑨ 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장·군수·구청장은 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. ⑩ 시장·군수·구청장과 사업주체등은 각각 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 2013년 3월 31일까지 정보처리장치·전산테이프 또는 디스켓·디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 "전자매체"라 한다)로 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. ⑪ 제10항에 따라 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록·보관하여야 한다. ⑫ 미분양주택 확인 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. ○ 주택법 제38조 【주택의 공급】 ① 사업주체( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다. <개정 2010.4.5, 2012.1.26> 1. 사업주체(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것 2. 사업 주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 입주자모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것 3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것 ② 주택을 공급받으려는 자는 국토해양부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. ③ 사업주체가 제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받으려는 경우(사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사인 경우에는 견본주택을 건설하는 경우를 말한다)에는 제38조의3에 따라 건설하는 견본주택에 사용되는 마감자재의 규격ㆍ성능 및 재질을 적은 목록표(이하 "마감자재 목록표"라 한다)와 견본주택의 각 실의 내부를 촬영한 영상물 등을 제작하여 승인권자에게 제출하여야 한다. <개정 2010.4.5> ④ 사업주체는 주택공급계약을 체결할 때 입주예정자에게 제3항에 따른 견본주택에 사용된 마감자재 목록표를 제공하여야 한다. 다만, 입주자 모집공고에 이를 표시(인터넷에 게재하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따라 받은 마감자재 목록표와 영상물 등을 제29조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자가 열람을 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다. ⑥ 사업주체가 마감자재 생산업체의 부도 등으로 인한 제품의 품귀 등 부득이한 사유로 인하여 제16조에 따른 사업계획승인 또는 제3항에 따른 마감자재 목록표의 마감자재와 다르게 마감자재를 시공ㆍ설치하려는 경우에는 당초의 마감자재와 같은 질 이상으로 설치하여야 한다. ⑦ 사업주체가 제6항에 따라 마감자재 목록표의 자재와 다른 마감자재를 시공ㆍ설치하려는 경우에는 그 사실을 입주예정자에게 알려야 한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 부동산거래관리과-68, 2011.01.25. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택은 「조세특례제한법」 제98조의5제1항 의 미분양주택에 해당하는 것으로, 이에 해당하는지는 사업주체와 시공사 간의 대물변제 약정 내용, 「같은법 시행령」 제98조의4 제6항부터 제10항까지의 규정에 따른 시공사의 미분양주택 현황 제출내역 및 시장․군수․구청장의 미분양주택 관리 현황 등에 따라 판정하는 것입니다 ○ 부동산거래관리과-131, 2010.01.26. 「조세특례제한법 시행령」 제98조의3제1항제1호 에 해당하는 미분양주택을 시행사가 신탁사에 처분신탁하여 신탁사 및 시행사와 최초로 매매계약을 체결한 경우에도 같은 법 제98조의3에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-0754, 2011.08.24. 미분양주택 시행사가 미분양주택을 신탁회사에 신탁하여 신탁회사 및 시행사와 최초로 매매계약을 체결한 경우에도 조세특례제한법 제98조의3 에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 것임 ○ 재산세제과-1095, 2009.06.22. 1. 시공사가 아파트 시공에 따른 공사대금을 수령하기 위하여 시행사가 시공사를 수익자로 하여 신탁사와 처분신탁을 한 후 신탁사 및 시공사와 수분양자간에 분양(매매) 계약을 체결한 경우도「조세특례제한법」제98조의3에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받게 됩니다. 2. 미분양주택임을 확인하는 날인의 대상은 시공사와 신탁사가 연대하여 수분양자와 체결한 분양계약서이며, 미분양주택 확인대장(사업주체용)은 시공사가 작성․보관하는 것임을 알려 드립니다.