수개의 공동상속 주택의 주택수 계산

주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택(주택조합 등이 조합원에게 공급하고 남은 주택을 말함)에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 함)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한하여 적용됨

[회신] 1. 귀 질의 1)의 경우 우리 청 기존해석사례(재산세과-3624, 2008.11.05,; 서면인터넷방문상담4팀-785,2005.05.20.; 서면인터넷방문상담4팀-2132, 2005.11.09.)를 참조하시기 바랍니다. 2. 귀 질의 2)의 경우는 질문내용에 구체성이 없어 답변하기가 곤란한 점을 양해하여 주시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - ‘98.11.30. OO재건축아파트조합설립 - ‘ 00.12.26. 사업시행계획 인가일 - ‘01.05.28. 서울 강남 논현동 소재 OO아파트 취득 - ‘01.06.25. OO재건축아파트조합에 신탁등기 - ‘01.10.29. 일반분양실시 ( ∼10.31.) - ‘03.06.24. 동호수 추첨일 - ‘03.12.24. 신축아파트 사용승인일 - ‘04.02.10. 신축아파트 소유권 보존등기 ○ 질의내용 - 질의1) 위 신축주택의 경우 「조세특례제한법」제99의3에 따른 신축주택에 해당하는 지 여부 및 신축주택의 취득일이 언제인지 - 질의2) 위 신축주택을 종합부동산세 합산배제대상 임대주택으로 신고한 경우 양도소득세와의 문제점이 있는 지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호 에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 : 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택은 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 대통령령으로 정하는 조합원 이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우: 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 「소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 제1항을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 그 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. ③ 제1 항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. ④ 제1항을 적용할 때 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제99조의3제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역을 말한다. <신설 2011.8.30> ② 법 제99조의3제1항 각 호 외의 부분을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. <개정 2010.2.18> ③ 법 제99조의3제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. <개정 2010.2.18> 1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 "주택조합등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다)으로서 법 제99조의3제1항제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 이내에 주택조합등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 2. 조합원 ( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다) 이 주택조합등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. ④ 법 제99조의3제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택"이란 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. <개정 2010.2.18> ⑤ 법 제99조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 조합원"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다 . <신설 2001.12.31, 2003.6.30, 2003.11.29, 2005.2.19, 2010.2.18> ⑥ 제99조제4항의 규정은 법 제99조의3제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례<개정 2001.8.14>】(2011.12.31.개정전) ①삭제 <2001.8.14> ②법 제99조의3제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. ③법 제99조의3제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. 1. 주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합(이하 이 조에서 "주택조합등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다)으로서 법 제99조의3제1항제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 이내에 주택조합등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 2. 조합원이 주택조합등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. ④법 제99조의3제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택"이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. <개정 2001.8.14> ⑤제99조제4항의 규정은 법 제99조의3제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. O 조세특례제한법시행령 부칙 (2001. 12. 31 대통령령 제17458호) 제11조 【양도소득세가 감면되는 조합원의 범위에 관한 적용례】 제99조의 3 제3항 제2호 및 제5항의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 조합원의 지위를 취득하는 분부터 적용한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 ① 법 제43조제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 「소득세법」 제95조제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. | 양도소득금액 | × | 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 생략 ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. <신설2007.2.28> 1. 청산금을 납부한 경우 [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 "청산금납부분양도차익"이라 한다) + {[ 관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}( 이하 이 조에서 "기존건물분양도차익"이라 한다) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면인터넷방문상담4팀-180, 2007.01.15. ｢조세특례제한법｣ 제99조 의 3의 규정에 의한 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 적용함에 있어서 자기가 건설한 신축주택(｢주택법｣에 의한 주택조합 또는 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함)의 경우 당해 거주자가 신축주택취득기간(2001.5.23.부터 2003.6.30.까지) 중에 신축주택의 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 경우에 당해특례규정을 적용 받을 수 있는 것입니다. 위 경우 “조합원”이라 함은 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 ｢주택법｣ 제16조 (구 ｢주택건설촉진법｣ 제33조)의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말하는 것이나, 승계조합원의 경우는 2001.12.31.이전에 조합원의 자격을 취득한 자에 한하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-785, 2005.05.20. 조세특례제한법시행령 제99조 의 3 제3항 제2호 및 제5항의 개정규정은 2002. 1. 1. 이후 최초로 조합원의 지위를 취득하는 분부터 적용하는 것이므로, 조세특례제한법 제99조 의 3의 제1항 제2호의 규정에서 요구하는 감면요건을 충족한 신축주택을 양도하는 경우로서 2001.12.31. 이전에 승계조합원으로 참여하여 당해 신축주택의 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일 포함) 현재의 조합원인 신축주택 취득자가 등기 후 양도하는 당해 신축주택은 동법규정에 의한 양도소득세의 감면대상에 해당하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-2132, 2005.11.09. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계 · 취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도 자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수 토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것 입니다. ○ 서일46014-10502, 2002.04.17. 귀 질의 1.의 경우 붙임 기 질의회신(재산46014-1211,2000.10.11)을 참고하시기 바라며, 질의 2.의 경우 붙임 기 질의회신(서일46014-10033,2002.01.09)을 참고하시기 바랍니다. 이 경우 “조합원” 이라 함은 도시재개발법의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말하는 것이나 다만, 승계조합원의 경우는 2001년 12월 31일 이전에 조합원의 자격을 취득한 자에 한하는 것입니다. O 서면인터넷방문상담4팀-1532,2004.09.30 【질의】 당초 재건축조합의 조합원의 지위승계 계약을 남편명의로 한 후 남편의 사업관계로 2000.1.12.자로 부인명의로 명의변경하여 부인이 승계조합원이 됨 상기 재건축아파트는 2002.12.7. 사용승인을 받음 이 경우 2001.12.31. 이전에 승계조합원이 된 부인은 조세특례제한법 제99조 의 3 규정의 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 조세특례제한법시행령 제99조 의 3 제3항 제2호 및 제5항의 개정규정은 2002.1.1. 이후 최초로 조합원의 지위를 취득하는 분부터 적용하는 것이므로, 조세특례제한법 제99조 의 3의 제1항 제2호의 규정에서 요구하는 감면요건을 충족한 신축주택을 양도하는 경우로서 2001.12.31. 이전에 승계조합원으로 참여하여 당해 신축주택의 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일 포함) 현재의 조합원인 신축주택 취득자가 등기후 양도하는 당해 신축주택은 동법규정에 의한 양도소득세의 감면대상에 해당하는 것임 아울러 귀 질의에 대하여 기 질의회신(서일 46014-10612, 2002.5.8.)을 참고하기 바람 O 서일46014-10612,2002.05.08 【질의】 1. 조세특례제한법 제99조 의 3 제5항의 시행일은 언제부터인지 (양도세 감면혜택을 받을 수 있는 조합원의 자격취득시점) 2. 조세특례제한법시행령 부칙 제11조에서 󰡒이 영 시행후󰡓란 용어의 시행일에 대한 기산일은 언제부터인지 【회신】 조세특례제한법시행령 제99조 의 3 제3항 제2호 및 제5항의 개정규정은 2002. 1. 1 이후 최초로 조합원의 지위를 취득하는 분부터 적용하는 것임 O 재산세과-3624, 2008.11.05. 1. 「조세특례제한법」 제99조의3 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 제1항 제1호의 ‘주택건설사업자로부터 취득한 신축주택’에는 조합원[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말함) 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말함]이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간(2001.5.23 ~ 2003.6.30) 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택이 포함됩니다. 2. 다만, 위 “1”의 규정은 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택(주택조합 등이 조합원에게 공급하고 남은 주택을 말함)에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 함)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한하여 적용 됩니다.