일시적 2주택 상태에서 종전 주택을 양도하는 경우

청산금을 교부받기 전에 다른 주택을 취득함으로써 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적인 2주택이 된 경우 교부받은 해당 청산금은 같은 영 제154조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것임

[회신] 1.「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업에 참여한 조합원이 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 영 제154조제1항의 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택 및 부수토지에 대한 청산금은 양도소득세가 과세되지 아니하는 것입니다. 2. 귀 질의의 경우, 청산금을 교부받기 전에 다른 주택을 취득함으로써 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적인 2주택이 된 경우 교부받은 해당 청산금은 같은 영 제154조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - ‘95.05.09. 甲 경기 의왕 소재 구주택A 취득 - '05.05.16. 사업시행인가일 - ‘07.05.04. 관리처분계획인가일 ※종전주택 권리가액 746백만원, 신축주택 분양가액 499백만원 , 청산금수령예정액 247백만원 - ‘12.05.15. 강원 원주 소재 대체주택B 취득 - ‘12.10.31. 신주택A' 사용승인일 - ‘13.01.00. 소유권이전고시 예정 - ‘13.01.00. 청산금 잔금 수령예정 ○ 질의내용 청산금에 대한 잔금을 받을 시점에 재건축신축주택과 대체취득으로 취득한 주택이 있을 경우 청산금에 대한 비과세 해당여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 〇 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2012.6.29> (이하 생략) 〇 소득세법 제155조 【1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2012.6.29> (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날로 한다 . (1998. 12. 31. 개정) 1〜3. 생략 4. 자 기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일 . 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. (이하 생략) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-347, 2008.2.12. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업에 참여한 조합원이 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금은 종전 주택 및 부수토지의 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 다만 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택 및 부수토지에 대한 청산금은 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임. 〇 재산세과-628, 2009.02.23. 1세대 1주택 비과세 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것으로서 청산금 수령일 현재 재건축으로 완공된 주택과 그 외의 주택을 소유하고 있는 경우 청산금 수령액은 양도소득세가 과세되는 것임 〇 법규과-801, 2012.07.16. 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 종전주택을 당해 조합에 제공하고 종전주택의 평가액과 신축건물 분양가액의 차이에 따른 청산금을 수령한 경우 그 청산금의 1세대1주택 비과세는 양도일 현재를 기준으로 적용 하는 것이나, 정비사업조합의 조합원이 3년 미만 보 유하던 종전주택을 당해 조합에 제공한 경우 그 청산금은 「소득세법 시행령」 (2012.6.29. 개정되기 전의 것) 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 이 경우 장기보유특별공제 적용시 보유기간은 「소득세법」제95조제4항에 따라 당해 자산의 취득일부터 양도일까지 로 하는 것입니다. 〇 재산세과-98, 2009.09.02. 「소득세법」 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 「도시 및 주거환경정비법」에 따 라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물(그 부수토지를 포함, 이하 같음)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우로서 대금을 청산한 날까지 당해 청산금에 상당하는 기존건물이 확정되지 아니한 경우 그 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제2항 에 따라 목적물이 확정된 날( 「도시 및 주거환경정비법」 제54조 의 소유권이전 고시일의 다음날)이며, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 〇 재정경제부 재산세제과-150, 2007.02.01. 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조에 따라 자산의 취득ㆍ양도시기는 원칙적으 로 당해 자산의 대금을 청산한 날이나 같은법 시행규칙 제78조 제3항에서 규정하는 장기할부조건으로 양도하는 자산의 양도시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날임. 귀 질의 사례가 장기하부조건 양도에 해당하는지 여부 등은 과세관청이 사실판단할 사항임. 〇 재산세과-628, 2009.02.23. 1. 귀 질의(1)의 경우 주택과 그 부수토지를 소유하던 거주자가 주택재건축사업에 조합원으로 참여하여 입주권과 청산금을 수령(4개월에 걸쳐 매월 1/4씩 수령하기로 약정)하는 경우로서 최종 청산금을 수령하기 전에 입주권을 양도하면서 잔여 청산금을 양수인이 수령하기로 한 경우 기존 부동산의 청산금에 대한 납세의무자는 기존 부동산의 소유자가 되는 것임 2. 귀 질의(2)의 경우 1세대 1주택 비과세 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정 하는 것으로서 청산금 수령일 현재 재건축으로 완공된 주택과 그 외의 주택을 소유하고 있는 경우 청산금 수령액은 양도소득세가 과세되는 것임 〇 재산세과-1156, 2009.06.11. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발 정비사업에 참여한 조합원이 1세대 3주택에 해당하는 주택 및 그 부수토지의 대가로 재건축조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 주택 및 부수토지에 대하여는 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 대한 세율을 적용하는 것입니다. 2. 또한, 조합원입주권을 양도한 경우에는 보유기간에 따라 「소득세법」 제104조 제1항 제1호 부터 제2호의2에 따른 세율이 적용되는 것입니다. 3. 한편, 「조세특례제한법」 제77조 제1항 각호에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009.12.31.이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의20(토지 등의 양도대금을 같은법 시행령 제72조 제1항에 따른 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의25로 하되, 같 은령 같은조 제2항에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30)에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다.