8년 자경 수증 농지가 목장용지로 지목이 변경된 경우 비사업용 토지 여부

환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니하나, 환지처분에 따라 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 따른 권리면적보다 감소하여 환지청산금 교부 대상인 부분은 “양도”로 봄

[회신] 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 「소득세법」 제88조제1항에 따른 양도로 보지 아니하는 것이나, 환지처분에 따라 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 따른 권리면적보다 감소하여 환지청산금 교부 대상인 부분은 “양도”에 해당하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 지방자치단체 주관으로 환지방식의 도시개발사업 시행 ․ 사업기간 : 2006.2. ～ 2012.8.31. ․ 환지처분공고일 : 2012.8.31. - 당 초 감보율을 과다하게 책정(평균 51. 0806 %)하여 많은 잉여금 (체비지 매각대금) 발생 ⇒ 토지 소유자들이 소송을 제기하여 감보율 하향 조정(-2. 1 %) - 甲 소유의 토지에 대한 환지처분 내역 (단위 : ㎡, 천원) | 종전 토지 | 종전 면적 | 감보면적 (감보율) | 권리면적 | 환지면적 | 청산 | | 과도/부족 | 징수/교부 | | 계 | 1,223 | 283.4(14.5%) | 939.6 | 904.7 | △34.9 | △28,769 | | A(垈) | 559 | 81.2(30.5%) | 477.8 | 598.0 | 120.2 | 95,078 | | B(田) | 664 | 202.2 | 461.8 | 306.7 | △155.1 | △123,847 | * A필지 : 사업시행 전에 1세대 1주택의 부수토지였음 ○ 질의내용 - 환지면적이 권리면적보다 감소하여 청산금을 수령하는 경우 양도소득세 과세대상인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전 되는 것을 말한다 . 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「 도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다 . ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 " 주택부수토지 "라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 생략 ○ 소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】 ① 법 제88조제2항에서 "환지처분"이란 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. ② 법 제88조제2항에서 "보류지(保留地)"란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다. 1. 해당 법률에 따른 공공용지 2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1. ～ 3. 생략 ② ～ ⑥ 생략 ⑦ 법 제89조제1항제3호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배 2. 그 밖의 토지: 10배 ⑧ ～ ⑩ 생략 ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. ～ 8. 생략 9. 「 도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날 로 한다 . 10. 생략 ② ～ ⑧ 생략 ○ 도시개발법 제34조 【체비지 등】 ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다. ② 생략 ○ 도시개발법 제40조 【환지처분】 ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다. ② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다. ③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다. ④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다. ⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다. ○ 도시개발법 제41조 【청산금】 ① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다. ② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다. ○ 도시개발법 제42조 【환지처분의 효과】 ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며 , 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다. ② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(專屬)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다. ③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(地役權)은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다. ④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다. ⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다. ⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다 . ○ 서면4팀-384, 2006.2.23. 「도시개발법」기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 교부받은 토지의 면적이환지처분에 의한 권리면적 보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 하는 것이며 이는 2001. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하는 것입니다. ○ 서면4팀-751, 2008.3.20. 「소득세법」상 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 다만, 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것임. ○ 부동산거래관리과-1139, 2010.9.7. 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 1필지는 환지징수금 납부 대상(권리면적보다 환지면적이 증가)에 해당하고, 1필지는 환지청산금 교부 대상(권리면적보다 환지면적이 감소)에 해당하는 경우 환지청산금 총액에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. ○ 국심2005부1596, 2005.8.1. [요지] 환지징수금을 납부하는 증평환지면적 부분은 환지청산금을 교부받는 감평환지면적 부분과는 별개이므로 환지청산금 총액을 양도소득세 과세대상으로 보는 것이 타당함 [판단] 종전1토지 및 종전2토지 등 2필지가 환지처분으로 환지청산금과 환지징수금이 동시에 발생한 경우 환지청산금 전체를 양도소득세 과세대상으로 보아야 하는지, 아니면 그 차액만을 양도소득세 과세대상으로 보아야 하는지 이에 대하여 본다. 청구인은 환지청산금에서 환지징수금을 차감한 차액만 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하나, 환지면적이 권리면적을 초과하여 환지징수금을 납부하는 과도면적(증평환지면적) 부분은 환지전 토지와 별도로 환지 처분시에 새로이 취득한 토지에 해당하며 , 환지면적이 권리면적에 미달되어 환지청산금을 교부받은 과소면적(감평환지면적) 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것 이므로 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도에 해당되어 양도소득세가 과세되는 것인 바, 이 건과 같이 환지징수금을 납부하는 증평환지면적 부분의 경우 환지청산금을 교부받은 감평환지면적 부분과는 별개이므로 처분청이 환지청산금 총액에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다 ○ 국심2001부537, 2001.6.18. - 전략 - 제주시의 환지청산교부금 지급내역통보(도시 58421-2781, 2000. 10. 13) 등 관련자료에 의하면 청구인은 제주도 제주시 ○○동 XXXX외 5필지 토지 4,944㎡를 ○○지구 토지구획정리사업으로 같은 동 XXXX-11외 5필지 토지 3,402.2㎡로 환지처분 받고, 환지면적이 권리면적을 초과하여 과도면적에 따른 환지징수금으로 199,934,500원이 발생하고 환지면적이 권리면적에 미달하여 환지청산금으로 302,366,700원이 발생하여 제주시장은 위 환지청산금에서 환지징수금을 차감하여 교부금결정액 102,432,200원을 청구인에게 지급한 사실이 확인된다. 청구인은 위 환지청산금에서 환지징수금을 차감한 교부금결정액 102,432,200원에 대하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하나, 환지면적이 권리면적을 초과하여 환지징수금을 납부하는 과도면적부분은 환지 전 토지와는 별도로 환지시에 새로이 취득한 토지에 해당되며, 환지면적이 권리면적에 미달하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 바 (재무부 재산 46014-5494, 1994. 2. 2 같은 뜻임), 환지징수금을 납부하는 과도면적부분은 환지청산금을 교부받은 부분과는 별개이므로 처분청이 환지청산교부금 전액에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.