주거지역편입된 농지의 8년자경해당여부 등

주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지가「조세특례제한법 시행령」제66조제4항제1호 가목 및 나목에 해당하지 아니하는 경우에는 같은 법 제69조제1항이 적용되지 아니하는 것임

[회신] 1. 귀 질의1)의 경우, 기존 해석사례(부동산거래관리과-40, 2012.01.17.)를 참조하시기 바랍니다. 2. 질의2)의 경우, 기존 해석사례(부동산거래관리과-1132, 2010.09.07.)를 참조하시기 바랍니다. 3. 질의3)의 경우, 기존 해석사례(부동산거래관리과-469, 2011.06.08.)를 참조하시기 바랍니다. 4. 질의4)의 경우 토지 개별공시지가 고시에 대한 주무관서는 국토해양부임을 알려드립니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 -‘88.06.27. 대구광역시 수성구 소재 1필지 취득 (지목:전) - ‘06.10.25. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역 편입 -‘08.04.00 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 의한 경제 자유구역지정 -‘08.05.30. 건축허가반려 -현재 개발제한구역으로 지정되어 있음 ○ 질의내용 질의1) 88년취득이후 94년부터 재촌자경하고 있는 경우에 주거지역편입일로 부터 3년이 지난경우에도 취득일부터 편입일까지의 양도차익에 대해 8년자경감면 가능한지 여부 질의2) 토지 취득일이후 일정기간동안 부득이한 사유에 의해 해당토지에 거주하지 못한 경우에도 「조세특례제한법」제77조의3【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】대상이 되는 지 여부 질의3) 주거지역에 편입후 3년이 지난 경우에 비사업용토지로 보는 지 여부 질의4) 토지공시지가 산정의 적정성 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】 ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2012년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(換地處分) 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2011.12.31> (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】 ①∼③ 생략 ④ 법 제69조제1항 본문에서 " 대통령령으로 정하는 토지 "란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 (제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지 로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다 . <개정 2012.2.2> 1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{ 「지방자치법」 제3조제4항 에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍·면 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조제2항 에 따라 설치된 행정시의 읍·면 지역은 제외한다}에 있는 농지중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 . 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우 나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우 (이하 생략) 〇 조세특례제한법 시행규칙 제27조 【농지의 범위등】 ①∼④ 생략 ⑤ 영 제66조제4항제1호나목 및 제67조제7항제1호나목에서 "기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유"란 사업 또는 보상을 지연시키는 사유로서 그 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유를 말한다. <신설 2008.4.29, 2010.4.20> (이하 생략) ○ 조세특례제한법 제77조의3 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면】 ① 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제3조에 따라 지정된 개발제한구역(이하 이 조에서 "개발제한구역"이라 한다) 내의 해당 토지 등을 같은 법 제17조에 따른 토지매수의 청구 또는 같은 법 제20조에 따른 협의매수를 통하여 2014년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다. <개정 2011.12.31> 1. 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지등을 취득하여 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액 2. 매수청구일 또는 협의매수일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등 : 양도소득세의 100분의 30에 상당하는 세액 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제74조 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제77조의3제1항제1호·제2호 및 같은 조 제2항제1호·제2호에서 " 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자 "란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(거주 개시 당시에는 해당 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주한 자를 말한다. <개정 2009.4.21> 1. 해당 토지등이 소재하는 시·군·구 안의 지역 2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역 3. 해당 토지등으로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역 ②~③ 생략 ④ 법 제77조의3제4항에 따른 거주기간을 계산하는 경우 피상속인이 해당 토지등을 취득하여 거주한 기간은 상속인이 거주한 기간으로 보고, 기획재정부령으로 정하는 취학, 징집, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 해당 토지등의 소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 본다 . <개정 2009.4.21> ○ 조세특례제한법 시행규칙 제30조 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 영 제74조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 징집, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2009.8.28> 1. 「초·중등교육법」에 따른 학교(유치원·초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 의한 학교에의 취학 2. 「병역법」에 따른 징집 3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 ○ 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 1. 논ㆍ밭 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항 에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제168조의8 【농지의 범위 등】 ① 법 제104조의 3 제1항 제1호에서 “농지”라 함은 전ㆍ답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소(池沼)ㆍ농도ㆍ수로 등의 토지 부분을 포함한다. ② 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 “재촌”이라 한다)하는 자가 「농지법」 제2조 제5호 의 규정에 따른 자경(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다. ③ 생략 ④ 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 본문에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 「국토 의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역 및 개발제한구역을 말한다. ⑤ 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 단서에서 “소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지를 말한다. 1. 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 본문의 규정에 따른 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지 2. 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지 ⑥ 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 단서에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 2년을 말한다. (이하 생략) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 부동산거래관리과-40, 2012.01.17. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군 제외) 또는 시(「지방자치법」제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역 제외)에 있는 농지 중「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지가 「조세특례제한법 시행령」제66조제4항제1호 가목 및 나목에 해당하지 아니하는 경우에는 같은 법 제69조제1항이 적용되지 아니하는 것입니다 . (같은 뜻 : 부동산거래관리과-681, 2010.05.13.) ○ 부동산거래관리과-367, 2012.07.13. 1. 「조세특례제한법」제69조에 따른 자경농지에 대한 양도소득세의 감면을 적용하는 경우 양도일 현재 특별시·광역시(군 지역은 제외) 또는 시(읍·면지역은 제외)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 “주거지역 등”이라 한다)안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 원칙적으로 감면대상에 해당하지 않는 것입니다. 다만, 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체 등인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 주거지역 등에 편입된 농지로서 사업시행자의 사업 또는 보상 지연으로 그 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 경우에는 주거지역 등에 편입된 날부터 3년이 지난 경우에도 감면대상 농지에 해당하는 것입니다. 2. 귀 질의의 경우 해당 농지가 개발사업지역안의 농지에 해당하는 지 등에 대해서는 관계기관에 문의하여 판단하시기 바랍니다. ○ 부동산거래관리과-1132, 2010.09.07. 1.「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제3조에 따라 지정된 개발제한구역 내의 해당 토지 등을 개발제한구역 지정일 이전에 취득하여 “ 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일”까지 “해당 토지등의 소재지에서 거주하는 거주자 ”가 소유한 토지등을 같은 법제17조에 따른 토지매수의 청구 또는 같은 법제20조에 따른 협의매수를 통하여 “2011년 12월 31일까지”양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는「조세특례제한법」제77조의3제1항제1호에 따라 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다. 2. 1.을 적용함에 있어 “해당 토지등의 소재지에서 거주하는 거주자”란 「조세특례제한법 시행령」제74조제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 지역에 거주한 자를 말하며, 이 경우 거주기간을 계산함에 있어 같은 법 시행규칙 제30조 각호에 따른 취학, 징집, 질병의 요양으로 해당 토지 등의 소재지에 거주하지 못한 기간은 거주한 것으로 보는 것입니다. 3. 1.2.를 적용받는 해당 토지등을 양도하는 경우로서「조세특례제한법」제77조의3 및 같은 법제69조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중 같은 법제133조제1항 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니하는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-469, 2011.06.08. 귀 질의의 경우 소득세법 제96조제2항제8호 및 같은 법 제104조제1항제8호에서 규정하는 “비사업용 토지” 여부를 판정함에 있어 소유자가 농지소재지에 거주하면서 직접 경작하는 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외함) 및 시지역( 지방자치법 제3조제4항 의 규정에 따른 도농복합형태의 시의 읍면 지역을 제외함)의 주거지역에 편입된 날부터 2년이 지난 농지는 그 2년이 지난 날부터 “비사업용”으로 보아 소득세법 시행령 제168조의6 (비사업용 토지의 기간기준)에 따라 비사업용 토지 여부를 판정하는 것입니다 (같은 뜻 : 서면인터넷방문상담5팀-1143, 2008.05.28.).