전 문
[회신]
귀 질의의 경우 기존 해석사례 등(우리 청 법규과-1614, 2010.10.28. ; 부산지방법원2007구합4248, 2008.5.28.)을 참고하시기 바랍니다.
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲의 주택 취득 및 양도내역, 상가 재건축사업 현황 등
| ’05.5. ’10.11.23. ’11.9.9. ----▲-----------------------------------------------------------------▲---------------------▲------------- A주택 B주택 A주택 취득 취득 양도 ’11.8.20.～ ’07.10. '09.10.10. ’10.2. ’10.9.15. ’10.10.22. ’11.8.26. ’11.9.22. ---------▲---------▲----------▲-----------▲------------▲-----------------▲-----------------▲----- 상가 甲 관리처분 동․호수 현금청산 분양계약 ⇒ 현금 취득 분양 계획인가 추첨 신청 체결안함 청산자 (C) 신청 결정 |
- B주택 취득일부터 2년 이내에 A주택 양도
- C상가 재건축사업 진행 내역
․ 2008.7월 조합설립, 2009.6월 사업시행인가
․ 2009.10.10. 甲은 아파트 분양신청
․ 2010.2월
관리처분계획인가
, 2010.9.15.
동․호수 추첨 ⇒ 당첨
․ 2010.10.22.
현금청산 신청
․ 조합원분양계약기간(’11.8.20.～’11.8.26.) 중
분양계약 미체결
․ 2011.9.22. 정비사업조합에서
현금청산 대상 결정 통보
․ 2012.1.4. 청산금액 협의(166백만원, 현재 미지급)
․ 2012.12월
관리처분계획변경인가 예정
○ 질의내용
- A주택이 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 대상인지 여부
(
A주택 양도일 현재 C상가(관리처분계획인가일 후에
분양계약
미
체결로
현금청산 대상으로 변경
)가
조합원입주권
에 해당하는지 여부)
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 제89조 【비과세 양도소득】
① 생략
② 제1항의 규정에 불구하고 동항제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「
도시 및 주거환경정비법」 제48조
의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며
, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 부칙
제12조 (조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례)
① 제89조제2항 및 제104조제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.
② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매·상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조제2항 및 제104조제1항의 개정규정을 적용한다.
○
도시 및 주거환경정비법 제48조
【관리처분계획의 인가 등】
① 사업시행자(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항
② ～
⑧ 생략
○
법규과-1614, 2010.10.28. [과세기준자문사례]
[사실관계]
<
△△아파트 재건축진행 현황}
- 2006.06. 사업시행인가고시일
- 2006.07. 조합원들에 대한 분양신청
- 2007.12. 관리처분계획인가
․토지 및 건축물 소유자 4,153명중 분양 3,721명 청산 432명
- 2008.10. 동호수 추첨
- 2009.02. 건물멸실
- 2009.02～04. 조합원에 대한 분양계약기간
- 2009.06. 조합원 임시총회
- 2009.08.20. 관리처분계획변경인가
․토지 및 건축물 소유자 4,153명중 분양 2,956명 청산 1,197명
<납세자 현황>
- 당해 납세자는 2007.12. 관리처분계획인가서상 분양신청자로 2008.10. 동․호수 추첨결과 배정된 동․호수가 마음에 들지 않
아 분양계약을 하지 않았고, 2009.8. 관리처분계획변경인가 후
재건축조합으로부터 현금청산을 받았음.
[자문내용]
- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 감면하는바, 토지 등에 조합원입주권이 포함되는지 여부
[회신]
귀 과세기준자문의 경우 「
도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가로 취득한
조합원입주권
은 「조세특례제한법」제77조제1항제2호의 토지 등에 해당하지 아니합니다
.
○ 부동산거래관리과-156, 2011.2.18. ; 법규과-144, 2011.2.11.
[사실관계]
- 2003. 6. 재건축 조합설립인가
- 2006. 6. 재건축 사업시행인가
- 2006. 7. 조합원들에 대한 분양신청
- 분양신청시 원하는 평형만 신청할 뿐 구체적인 방향, 동호수는 신청하지 않음
- 2007.12. 관리처분계획인가
- 2008.10. 동호수 추첨
- 2009.2.~4. 조합원에 대한 분양계약기간
- 일부 조합원이 동호수 추첨결과 배정된 호수가 마음에 들지 않아 분양계약을 하지 않거나 희망 평형에 신청자가 너무 많아 동호수 추첨에서 탈락하여 분양계약하지 않음
- 2009. 8. 관리처분계획 변경인가
- 2009.8.~9.분양계약 미신청자에 대한 현금청산(감정평가액만 보상받음)
[질의내용]
1. 당초 관리처분계획인가 당시 분양신청자였으나 분양계약을 체결하지 않거나 동호수추첨에서 탈락한 조합원이 종전자산의 감정평가액만큼 현금청산받은 경우
조세특례제한법 제77조제1항제2호
에 따른 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는지
2. 관리처분인가일 현재 3년보유 2년거주한 경우 주택 양도로 보아 감면을 적용받을 수 있는지(조합원입주권의 경우 비과세요건을 갖춘 경우 비과세됨)
[회신]
1.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역 제외)의 토지 등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 규정이 적용되는 것이나 조합원입주권을 양도한 경우에는 동 규정이 적용되지 않는 것으로서, 질의하신 내용의 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획변경 후 조합원이 재건축조합에 양도한 자산이 부동산인지 부동산에 관한 권리인지 여부는 사실 판단할 사항입니다.
2. 귀하의 질의2는 붙임 해석사례 서면인터넷방문상담4팀-347호(2008.2.12.) 및 서면인터넷방문상담5팀-3041호(2007.11.20.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 부산지방법원2007구합4248, 2008.5.28.
[요지]
조합원이 재건축조합에 관리처분계획인가 이후에 재건축조합을 탈
퇴하면서 입주권을 포기하고 종전주택의 청산금을 받기로 약정한
것
은 입주권을 양도한 것
으로서 그 양도시기는 재건축조합으로부터
그 대금을 지급받은 날이 양도일임
[처분의 경위]
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑2, 3호증, 을1호증의 1 내지 을6호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
가. 원고들은 1990년 1월경 OO OO구 OOO동 OO-O OO주공아파트 OO동 OOO호(이하 ‘이 사건 재건축아파트’라고 한다)의 소유권을 취득하였다.
나. 원고들은 이 사건 재건축아파트를 포함한 OO주공아파트에 대하여 재건축사업을 추진하고 있던 OO주공아파트재건축조합(이하 ‘이 사건 재건축조합’이라고 한다)에 조합원으로 가입하였고, 2003.1.27. 이 사건 재건축조합에게 신탁을 원인으로 이 사건 재건축아파트에 대한 소유권이전등기를 넘겨주었다.
다. 원고들은 2003.6.27. OO OOO구 OO동 OOO-O OO아파트 OOO동 OOO호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 소유권을 취득하였다.
라. 이 사건 재건축조합은
2003.11.9. 관할구청으로부터 관리처분계획의 인가
를 받았고,
원고들은 재건축으로 신축될 OOOOOO 아파트 OOO동 OOO호의 입주자로 선정
되었다.
마. 원고들은
2003.12.15. 이 사건 재건축조합과 사이에 OOOOOO 아파트 OOO동 OOO호에 관한 분양계약을 포기
하고,
일반분양을 통한 입주가 이루어지면 현금으로 청산금을 지급받기로 하는 분양계약포기각서를 작성
하였고,
같은 날 이 사건 재건축조합을 탈퇴
하였다.
바. 원고들은
2006년 12월경 이 사건 재건축조합으로부터 청산금을 수령
하였고, 2007년 2월경 이 사건 재건축아파트의 양도가 1세대 2주택에 해당함을 전제로 양도소득세 합계 10,927,662원을 자진 신고하여 납부하였다.
사. 원고들은 자신들이 이 사건 재건축조합에
이 사건 재건축아파트에 관한 소유권이전등기를 넘겨준 날이 2003.1.27.
이고, 이 사건
재건축조합에서 탈퇴한 날이 2003.12.15
. 이어서, 이 사건 재건축아파트의 양도시기는 2003.1.27.또는 2003.12.15.로 보아야 하므로 이 사건 재건축아파트의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당한다는 이유로 피고에게 과세표준 및 세액의 경정청구를 하였으나, 피고는 2007.4.24. 경정청구를 거부하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다.
아. 원고들은 2007.7.16. 국세심판원에 심판청구를 하였으나, 국세심판원은 2007.12.14. 원고들의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.
[판단]
(1) 구 도시 및 주거환경정비법(2003.5.29. 법률 제61916호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도정법’이라고 한다)에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획에 따라 취득하게 되는 새로 건설되는 주택 및 부대 · 복리시설을 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)는 장차 그 분양받을 주택 등에 대한 소유권을 취득할 때까지는 구 소득세법(2006.3.3. 법률 제7873호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 94조 1항 2호 가목 소정의 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하고,
이 경우 그 입주자로 선정된 지위의 취득시기는 구 도정법 48조의 규정에 의한 관리처분계획인가가 있은 때이
다.
한편, 구
소득세법 98조
에서는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 구 소득세법시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 162조 1항은 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기를 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 보되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일을 양도시기로 보고(1호), 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 양도시기로 본다(2호)고 규정하고 있으므로, 재건축조합의 조합원이 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권(분양권)을 양도하는 경우에는 그 양도시기는 대금을 청산한 날이다.
(2) 먼저, 이 사건과 같이
재건축사업에서 관리처분계획이 인가되고 재건축으로 인해 새로 건축되는 아파트의 동 · 호수를 추첨하여 장차 분양받을 주택이 확정된 이후에 조합원이 재건축조합을 탈퇴하면서 재건축조합과 사이에 입주권을 포기하고 종전주택에 대한 청산금을 받기로 하는 경우, 조합원이 재건축조합에게 입주권을 양도한 것으로 볼 수 있는지와 그 양도시기는 언제로 볼 것인지에 관하여 본다
.
살피건대,
관리처분계획의 인가가 있으면 재건축조합 조합원의 종전 건축물에 대한 소유권이 새로 건설되는 주택에 입주할 수 있는 입주권으로 변경되는 점
, 관리처분계획에는 분양설계, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 알을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 등에 관한 내용이 포함되어 있고(구 도정법 48조 1항), 관리처분계획의 인가고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등은 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없게 되는 등(구 도정법 49조 6항) 관리처분계획을 통해 재건축사업 시행에 관한 구체적인 내용이 정해지게 되는 점,
구 도정법에는 관리처분계획의 인가 이전에는 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차가 규정되어 있으나, 관리처분계획의 인가 이후에는 분양신청의 포기, 철회에 따른 청산절차가 별도로 규정되어 있지는 아니한 점
등을 고려하면, 이 사건과 같이
조합원이 관리처분계획의 인가 이후에 재건축조합을 탈퇴하면서 재건축조합과 사이에 입주권을 포기하고 종전 주택에 대한 청산금을 받기로 약정한 것은 관리처분계획 이전에 분양신청을 하지 아니하는 경우와 동일한 것으로 볼 수는 없고
,
결국 조합원이 재건축조합에게 관리처분계획 인가를 통해 취득한 입주권을 양도한 것으로 보아야 한다
.
그렇다면, 원고들은 이 사건 재건축조합에게 입주권을 양도한 것으로 볼 수 있고,
그 양도시기는 이 사건 재건축조합으로부터 그 대금을 지급받은 2006년 12월경이 된다.
○ 서면4팀-2, 2006.1.3.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는
「소득세법」 제94조 제1항 제2호
가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는
부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날
로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나,
2005.5.31. 이후에
「도시 및 주거환경정비법」 제48조
의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임
.