재건축아파트의 보유기간 계산과 1세대 1주택 해당여부

재개발조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 현금으로 청산받아 부동산을 양도하는 경우에는 「소득세법」제94조 제1항 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 우리 청 기존해석사례(서면인터넷방문상담4팀-1146, 2008.05.09.;서면인터넷방문상담5팀-3278, 2007.12.21.)를 참조하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - ‘94.12.09. 甲, 부산 북 화명동 소재 아파트 취득 - ‘07.12.26. 부산시북구청 관리처분인가 - ‘08.07.15. 아파트세입자 전출 (세입자에게 甲이 전세보증금 지급) - ‘ 08.10.07. 甲, 재건축에 반대하여 현금청산 또는 조합원분양신청안함에 따라 주택조합에서 부동산대금 법원공탁 (甲 지분 125백만원, 세입자 지분 5백만원) - ‘08.11.05. 재건축반대 주민일부 관리처분취소소송 제기 - ‘08.12.29. 아파트 멸실등기 - ‘10.06.17. 甲, 이의유보(관리처분취소소송 계속 유지)후 공탁금 일부수령 (甲 본인 지분 125백만원) - ‘11.02.25. 아파트 일반분양실시 - ‘12.06.29. 아파트 완성 입주시기 - ‘12.08.23. 관리처분취소소송 패소 (재건축조합 승소) - ‘12.12.24. 甲, 재건축조합과 부동산매매계약서 체결 (매매대금은 공탁금액과 동일) - ‘12.12.28. 재건축조합으로부터 세입자지분 5백만원 받음 ○ 질의내용 - 질의일 현재 甲의 경우 양도자산이 토지 인지 아파트 인지 및 양도시기는 언제인지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27> 1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 나. 지상권 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (이하 생략) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27> ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2010.12.30> 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다. 9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. 10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. ② 삭제 <2010.12.30> ③ 삭제 <2010.12.30> ④ 삭제 <2010.12.30> ⑤ 법 제98조 및 이 조 제1항을 적용할 때 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. <개정 2010.12.30> ⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. <개정 2005.2.19> 1. 1984년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산 2. 삭제 <1995.12.30> 3. 1985년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제3호의 자산 ⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 "대통령령이 정하는 날"이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. <개정 2005.2.19> 1. 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 2. 삭제 <1995.12.30> 3. 법 제94조제1항제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 ⑧ 법 제95조에 따른 양도가액의 수입시기에 관하여는 법 제98조 및 이 조 제1항을 준용한다. <개정 2010.12.30> 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면인터넷방문상담4팀-1146, 2008.05.09. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재개발조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 현금으로 청산받아 부동산을 양도하는 경우에는 「소득세법」제94조 제1항 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-289, 2011.04.05. 재건축아파트를 분양포기한 후 현금청산한 경우 입주권 해당여부는 서면인터넷 방문상담5팀-846(2007.3.14)호를 참조하시기 바라며, 소득세법시행령 제155조 제1항 규정에 따른 일시적2주택의 경우 신주택 취득일로부터 2년이내에 종전주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용합니다. ○ 재산세과-2959, 2008.09.29. 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 주택재개발사업에 참여한 조합원이 주택 및 그 부수토지의 대가로 재개발조합으로부터 청산금을 수령한 경우 주택 및 부수토지의 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의의 경우 당해 주택(서울시 소재)의 양도일 현재 다른 주택(서울시 소재)을 소유한 경우에는 1세대 2주택 중과 대상에 해당합니다(다만, 「소득세법 시행령」 제167조 의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 중과 제외됨) ○ 서면인터넷방문상담5팀-846, 2007.03.14. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규 정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것입니다. 2. 「소득세법 시행규칙」 제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 소형주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60) 적용대상 주택에서 제외하는 것이나, 당해 주택이 동법 시행규칙 제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖추었다 하더라도 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 정비구역 지정ㆍ고시일 이후 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율이 적용되는 것임. ○ 기획재정부 재산세제과-138, 2010.02.09. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 의하여 토지 등이 수용되는 경우 「소득세법」 제98조 에 의한 취득시기 및 양도시기는 보상금이 공탁되어 공탁금을 수령한 때에는 공탁일로 보는 것이나, 공탁금을 수령하기 전에 소유권이 이전된 경우에는 소유권 이전등기접수일이 되는 것임을 알려드림. ○ 부동산거래관리과-17, 2011.01.10. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 의하여 토지 등이 수용되는 경우 「소득세법」(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제98조에 의한 취득시기 및 양도시기는 보상금이 공탁되어 공탁금을 수령한 때에는 공탁일로 보는 것이나, 공탁금을 수령하기 전에 소유권이 이전된 경우에는 소유권이전등기 접수일이 되는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담5팀-3278, 2007.12.21. 재건축아파트의 현금청산자가 미수령한 대금을 법원에 공탁한 경우 양도시기 [ 요 지 ] 아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래 잔금의 공탁일로 하는 것임 [ 회 신 ] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일로 하는 것이며, 아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래 잔금의 공탁일 로 하는 것입니다. ○ 서면5팀-32, 2006.09.07. ○○구 ○○동 소재 거주하던 아파트가 2003.6.30. 재건축사업승인을 득하였으며 본인은 미동의자로 조합과 200.5.19. 부동산소유권 매도 등 청구소송 중에 있는 바 위와 같은 경우 부동산을 소송결과에 의하여 조합에 양도될 경우 기준시가로 신고가 가능한지 여부 및 양도시기는. 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」 (구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1호 의 부동산 양도에 해당하는 것임. 2. 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006.12.31.까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 같은법 제96조 제2항 각 호에서 규정하는 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것임. 3. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일로 하는 것이며, 아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래잔금의 공탁일로 하는 것임