장기임대주택을 도시형 생활주택으로 재건축하여 양도하는 경우

장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면이 적용되는 다세대주택 15호를 멸실하고 도시형 생활주택(기숙사형 주택은 제외)을 15호 이상 신축하여 임대하다가 양도하는 경우 임대주택 임대기간 계산은 다세대주택과 도시형 생활주택의 임대기간을 합산하는 것임.

[회신] 1. 귀 질의의 경우, 「조세특례제한법」 제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면이 적용되는 다세대주택 15호를 멸실하고 「주택법 시행령」 제3조의 도시형 생활주택(기숙사형 주택은 제외)을 15호 이상 신축하여 임대하다가 양도하는 경우 「조세특례제한법 시행령」 제97조제5항의 임대주택 임대기간 계산은 다세대주택과 도시형 생활주택의 임대기간을 합산하는 것입니다. 2. 또한, 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 「조세특례제한법」 제97조에 따른 장기임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1994. 다가구주택(15호) 신축하여 임대 - 2000. 다가구주택을 다세대주택으로 변경 ○ 질의내용 - 임대주택이 노후되어 철거 후 도시형생활주택을 신축하고자 하는데 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면이 유지되는지 - 임대주택외에 소유하고 있는 1주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다. 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 ② 「소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 】 ①~④ 생략 ⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2008.2.29> 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (이하 생략) ○ 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.3.20> 1. "주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 2. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 3. 생략 4. "도시형 생활주택"이란 150세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다. (이하 생략) ○ 주택법 시행령 제2조 【공동주택의 종류와 범위】 ① 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호의 규정에 의한 공동주택의 종류와 범위는 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목 내지 다목의 규정이 정하는 바에 의한다. <개정 2005.3.8> ② 생략 ○ 주택법 시행령 제3조 【도시형 생활주택】 ① 법 제2조제4호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다. <개정 2009.11.5> 1. 단지형 다세대주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형주택 및 제3호의 기숙사형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항 에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다. 2. 원룸형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것 나. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것 다. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것 라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것 3. 기숙사형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 가. 취사장, 세탁실, 휴게실을 공동으로 사용할 수 있는 구조를 갖출 것 나. 세대별 주거전용면적은 7제곱미터 이상 30제곱미터 이하로 할 것 다. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것 ② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 제1항제1호의 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조 에 따른 준주거지역 또는 상업지역에서는 제1항제2호 또는 제3호의 주택과 그 밖의 주택(제1항제1호의 주택은 제외한다)을 함께 건축할 수 있다. <개정 2009.11.5> ○ 건축법 시행령 별표1 【용도별 건축물의 종류】 1. 생략 2. 공동주택(공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설․공동생활가정․지역아동센터․노인복지시설 및 「주택법 시행령」 제3조제1항 에 따른 원룸형 주택․기숙사형 주택을 포함한다). 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한 다. 가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택 다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다) 라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것( 「교육기본법」 제27조제2항 에 따른 학생복지주택을 포함한다) (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 법규과-590, 2010.04.09. 귀 의견 조회의 경우, 「조세특례제한법」 제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면이 적용되는 다세대주택 15호를 멸실하고 「주택법 시행령」 제3조 의 도시형 생활주택(기숙사형 주택은 제외)을 15호 이상 신축하여 임대하다가 양도하는 경우 「조세특례제한법 시행령」 제97조제5항 의 임대주택 임대기간 계산은 다세대주택과 도시형 생활주택의 임대기간을 합산하는 것입니다.