신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용여부

감면대상 신축주택이 노후하여 재건축하거나 호 수를 분할하여 양도하는 경우에도 양도소득세 과세특례 적용됨.

[회신] 귀 질의의 경우, 붙임 기 질의회신사례 서면인터넷방문상담4팀-1689호(2004.10.22.) 및 서면인터넷방문상담4팀-2245호(2005.11.17.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 (질의 1) ○ 사실관계 - 甲은 노후한 2층 주택(연면적 100㎡)을 취득하자마자 건물을 철거한 뒤 새로운 주택(연면적 400㎡)를 건축 ○ 질의내용 - 주택을 양도하는 경우 「조세특례제한법」 제99조의3 적용여부 (질의 2) ○ 사실관계 - 乙은 조세특례제한법 제99조의3 의 신축주택취득기간 중에 다세대주택 신축 - 2005. 신축한 다세대주택 1개호의 중간에 벽을 설치하여 2개호로 분할 ○ 질의내용 - 다세대주택을 양도하는 경우 「조세특례제한법」 제99조의3 적용여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호 에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 생략 2. 자기가 건설한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 대통령령으로 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우: 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면인터넷방문상담4팀-1689, 2004.10.22. 조세특례제한법 제99조의3 규정의 적용은 주택건설사업자가 아닌 거주자에게 적용하는 규정으로서, 노후화된 단독주택을 각기 소유한 거주자들이 공동으로 그 주택들을 멸실하고 그 지상 위에 신축주택취득기간 내에 재건축 준공한 후에 사업상의 주택신축판매 목적 없이 사실상 자가 사용하는 경우에는 당해 자가 사용하는 재건축한 주택은 동법 제99조의3 제1항 제2호의 규정을 적용받을 수 있는 것이나, 구체적인 것은 제반 실질관계를 종합하여 사실판단해야 하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-2245, 2005.11.17. 신축으로 취득한 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경하여 세대별로 사업목적 없이 단순히 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이나, ' 판매목적' 으로 수회에 걸쳐 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호 에 의하여 부동산 매매업에 해당하는 것입니다. 귀 질의의 경우 ' 판매목적' 여부에 대하여는 당해 주택의 양도가 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 종합하여 사실 판단할 사항이며, 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용하는 거주자에는 부동산매매업자는 제외하는 것입니다.