신축주택취득기간 경과 후에 사용승인을 받은 경우

「소득세법」제88조에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 해당 취득가액은 같은 법 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액을 말하는 것임

[회신] 「소득세법」제88조에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 해당 취득가액은 같은 법 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액을 말하는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 | ’05.12. ’11.12. ’12.05. ------- ▲ ----------------- ▲ ----------------- ▲ ------- 甲, 취득 乙, 수증 丙, 수증 (② 130) (⑤ 134) | | | ① 53 | | | ③ 90 | | | ⑥ 90 | | | | | | ⑦ 44 | | ④ 40 | | | | | | | | | | ○ 사실관계 - 2011.12. 甲(母), A아파트(①甲의 취득가액53백만원)를 乙(子)에게 부담부증여 (②증여재산가액 130백만원, ③채무(전세보증금) 90백만원, ④증여세과세가액 40백만원) - 2012.05. 乙, A아파트를 丙(乙의 여동생)에게 부담부증여 (⑤증여재산가액 134백만원, ⑥채무(전세보증금) 90백만원, ⑦증여세과세가액 44백만원) ○ 질의내용 乙 이 A아파트를 丙에게 부담부증여(양도)하고 이에 따른 양도소득세를 계산할 때 취득가액 산정 방 법 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정 ) 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대 통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정) 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) ② ․ ③ 생략 ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소 멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항 에 서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산 이 나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시일부 터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보 상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한 다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. ~ 3. 생략 ② ~ ⑥ 생략 ⑦ 법 제97조 제4항에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 법 제94조 제1항 제4호 나목의 자산을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ⑧ 법 제97조 제4항 및 제5항에 따른 증여세 상당액은 거주자가 그 배우자 또는 직 계존비속으로부터 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액( 「상속세 및 증여세법」 제56조 에 따른 증여세 산출세액을 말한다)에 법 제97조 제4항에 따라 양도한 해당 자산가액(증여세가 과세된 증여세 과세가액을 말한다)이 「상속세 및 증여세법」 제47조 에 따른 증여세과세가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 필요경비로 산입되는 증여세 상당액은 양도가액에서 법 제97조 제1항 및 제2항의 금액을 공제한 잔액을 한도로 한다. (2009. 2. 4. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정) ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 ① 법 제88조 제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 취득가액 (2010. 2. 18. 개정) 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차 지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 2. 양도가액 (2010. 2. 18. 개정) 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 ② 제1항을 적용할 때 양도소득세 과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부증여하는 경우로서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 채 무액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. (2010. 2. 18. 개정) 과세대상 자산가액 채무액 = 총 채무액 × ───────── 총 증여 자산가액