미분양주택 과세특례 적용 여부

건물을 임대하는 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하여 법인전환하는 경우에는 「조세특례제한법」 제32조에 따른 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세를 적용받을 수 있는 것임

[회신] 건물을 임대하는 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하여 법인전환하는 경우에는 「조세특례제한법」 제32조에 따른 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 이 경우 소멸하는 사업장의 순자산가액을 계산할 때 부채의 합계액에는 임대보증금을 포함하는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1996.04. 甲, 대지 1필지를 2필지로 분필 - 1997.10. 부동산임대업 등록 - 1997.11. 각각의 필지에 건축물 신축 - 1997.12. 甲, 건축물을 제외한 대지 2필지를 아들(乙)에게 증여(아들은 토지임 대업 미등록) - 2012.00. 甲, 건축물만 현물출자하여 법인으로 전환할 예정 ○ 질의내용 (질의 1) 토지 및 건물의 소유자가 다른 경우로서 건물 임대업사업자인 甲이 사업용 고정자산인 건축물을 현물출자하여 법인으 로 전환하는 경우 「조세특 례제한법 」 제32조에 따른 양도소득 세 이 월과세를 적용받을 수 있는 지 여부(대지 소 유자와 함께 법인전환하지 않으므로 이월과세를 적용받 을 수 없는지) (질의 2) 「조세특례제한법 」제32조에 따른 양도소득 세 이 월과세를 적용할 때 임대업자 甲이 건축물 임차인으로부터 받은 임대보증금은 순자산가 액에서 공제하는 부채의 합계액에 포함되는 것인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제32조 【법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세】 ① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ 양수의 방법에 따라 2012년 12월 31일까지 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비 스 업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서 는 이월과세를 적용받을 수 있다. ② 제1항은 새로 설립되는 법인의 자본금이 대통령령으로 정하는 금액 이상인 경 우에만 적용한다. ③ 제1항을 적용받으려는 거주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이월과세 적용신청을 하여야 한다. ④ 제1항에 따라 설립되는 법인에 대해서는 제31조 제4항부터 제6항까지의 규정 을 준용한다. ⑤ 제1항에 따라 설립되는 법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 양도소득세 산출세액 을 해당 거주자로부터 징수한다. (2011. 12. 31. 신설) 1. 해당 법인이 법인전환 후 5년 이내에 사업을 폐지하는 경우 (2011. 12. 31. 신 설) 2. 해당 법인이 법인전환 후 5년 이내에 법인전환 당시 자본금의 100분의 50 이 상을 유상감자 하는 경우 (2011. 12. 31. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제28조 【중소기업간의 통합에 대한 양도소득세의 이월과세 등】 ① 법 제31조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 업종을 경영하는 중소기업 간의 통합”이란 제29조 제3항에 따른 소비성서비스업(소비성서비스업과 다른 사업을 겸영하고 있는 경우에는 부동산양도일이 속하는 사업연도의 직전사업연도의 소비 성서비스업의 사업별 수입금액이 가장 큰 경우에 한한다)을 제외한 사업을 영위하는 중소기업자(「중소기업기본법」에 의한 중소기업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다 )가 당해 기업의 사업장별로 그 사업에 관한 주된 자산을 모두 승계하여 사업 의 동일성이 유지되는 것으로서 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. 이 경우 설립후 1년이 경과되지 아니한 법인이 출자자인 개인( 「국세기본법」 제39조 제2항 의 규정에 의한 과점주주에 한한다)의 사업을 승계하는 것은 이를 통합으로 보지 아 니한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 통합으로 인하여 소멸되는 사업장의 중소기업자가 통합후 존속하는 법인 또는 통합으로 인하여 설립되는 법인의 주주 또는 출자자일 것 (1998. 12. 31. 개정) 2. 통합으로 인하여 소멸하는 사업장의 중소기업자가 당해 통합으로 인하여 취득 하는 주식 또는 지분의 가액이 통합으로 인하여 소멸하는 사업장의 순자산가액 (통 합일 현재의 시가로 평가한 자산의 합계액에서 충당금을 포함한 부채의 합계액을 공제한 금액을 말한다. 이하 같다) 이상일 것 (2003. 12. 30. 개정) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제29조 【법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세】 ① (삭제, 2002. 12. 30.) ② 법 제32조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ양수의 방법”이란 해 당 사업을 영위하던 자가 발기인이 되어 제5항에 따른 금액 이상을 출자하여 법인을 설립하고, 그 법인설립일부터 3개월 이내에 해당 법인에게 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것을 말한다. ③ 법 제32조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 소비성서비스업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업(이하 “소비성서비스업”이라 한다)을 말한다. 1. 호텔업 및 여관업(「관광진흥법」에 따른 관광숙박업은 제외한다) 2. 주점업(일반유흥주점업, 무도유흥주점업 및 「식품위생법 시행령」 제21조 에 따른 단란주점 영업만 해당하되, 「관광진흥법」에 따른 외국인전용유흥음식점업 및 관광유흥음식점업은 제외한다) 3. 그 밖에 오락ㆍ유흥 등을 목적으로 하는 사업으로서 기획재정부령으로 정하는 사업 ④ 법 제32조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세의 이월과세를 적용받고자 하는 자는 현물출자 또는 사업양수도를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정 신고를 포함한다)시 새로이 설립되는 법인과 함께 기획재정부령이 정하는 이월과 세적용신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ⑤ 법 제32조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 사업용고정자산을 현물 출자하거나 사업양수도하여 법인으로 전환하는 사업장의 순자산가액으로서 제28 조 제1항 제2호의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다. ⑥ 법 제32조 제5항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산 한 양도소득세 산출세액”이란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다. (2012. 2. 2. 신설) 1. 법 제32조 제5항 제1호의 경우: 이월과세액 중 해당 법인이 미납부한 금액 (2012. 2. 2. 신설) 2. 법 제32조 제5항 제2호의 경우: 해당 법인의 유상감자액이 법인전환 당시 자본 금에서 차지하는 비율을 이월과세액 중 해당 법인이 미납부한 금액에 곱한 금액 (2012. 2. 2. 신설) ○ 재산세과-1713, 2009.08.18. [사실관계] - 2인 공동사업을 영위하기 위하여 전 사업자의 대출금을 안고 사업용 고정자산(토지 및 건물)을 취득 [질의내용] 법인전환에 따른 양도소득세의 이월과세 적용과 관련하여 위 사업용 고정자산을 취득하는 과정에서 인수한 공동사업장(2인)의 대출금을 ‘사업과 관련하여 발생된 부채’로 볼 수 있는지 [ 회 신 ] 「조세특례제한법」제32조 및 같은법 시행령 제29조의 규정을 적용함에 있어 거 주자가 사업용 고정자산을 현물출자하여 법인으로 전환하는 사업장의 순자산 가 액은 현물출자일 현재의 시가로 평가한 자산의 합계액에서 충당금을 포함한 부 채의 합계액을 공제하여 계산하는 것이고, 이 경우 공제대상 부채는 당해 사업과 관련하여 발생된 부채를 말하는 것임 ‘당해 사업과 관련하여 발생된 부채’라 함은 귀 질의의 경우 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금을 말하는 것 으로 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면, 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단 하 는 것임 ○ 조심2011서2801, 2012.07.26. (1) 생략 (2) 살피건대, 청구인은 쟁점임대보증금이 본인명의 계좌에 입금· 관리하고 있으 며, 청구인과 박OOO간 별도 임대차 계약이 체결되어 실질적으로 청구인의 부채라는 주장이나, 현물출자부동산에 대한 임대차계약서에는 청구인과 박OOO가 임대인으 로 되어 있고 공동소유자 사이의 권리·의무에 차등을 두지 않았으므로, 「부가가치세법」상 공동사업자로 등록되지 아니하였다 하더라도 박OOO 또한 자신의 지분에 해당하는 임대보증채무가 있다 할 것 이고, 임차인 역시 쟁점임대보증금에 대한 채 무를 공동으로 부담하는 박OOO가 그 지분에 해당하는 의무이행을 기대할 것으로 보이며, 현물출자를 하기 위하여 OOO감정평가원에 평가 의뢰한 감정평가서 (2009.10.22.)의 건물평가요항표 7번 임대관계 및 기타항목에서도 청구인과 박 OOO가 쟁점임대보증금에 대한 권리·의무를 동시에 가지고 있다고 되어 있고, 부부간이라 하더라도 공동으로 등기된 소유권과 달리 거기에 근거한 임대보증금 등의 채무를 어느 일방의 것이라고 볼 수는 없다 할 것이며(조심 2011서2754, 2011.12.27. 같은 뜻임) , 이월과세 적용여부의 판단기준은 사업장 전체로 판단하는 것이 아니고 출자자 개인별로 판단하는 것(국심 2000광2993, 2001.3.20. 같은 뜻임) 이며, 「조세특례제한법」제31조의 순자산가액의 산정은 현물출자부동산의 실질가치를 평가하도록 규정하고 있고, 순자산가액은 통합일 현재의 시가로 평가 한 자산의 합계액에서 충당금을 포함한 부채의 합계액을 공제하여 계산하도록 하고 있으므로, 처분청에서 쟁점임대보증금을 현물출자부동산의 보유지분에 따라 각자의 부채로 안분계산하여 현물출자가액을 평가 하여, 청구인의 주식인수가액이 소멸한 사업장의 순자산가액에 미달하므로 이월과세 신청을 부인하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 고 판단된다.