고가주택의 양도차익 계산

확인된 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 건축법 시행령 별표 1에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 여부 등을 판단하는 것임

[회신] 1. 귀 질의 1의 경우, 기존해석사례(부동산거래관리과-0958, 2011.11.14. 및 부동산거래관리과-0954, 2011.11.11.)를 참고하시기 바랍니다. 2. 질의 2의 경우, 양도소득의 필요경비를 계산할 때 「건축법」상 명령불이행으로 부과되는 이행강제금은 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2002.01. 서울 □□구 △△동 소재 A건물(겸용주택) 신축 및 보존등기 | 구분 | 면적(㎡) | 용도 | 비고 | | 공부상 | 실제 | | 6층 | 62.4 | 다가구주택 (3가구) | 다가구주택 3세대 | | | 7.68 | 계단실 | 계단실 | | | 5층 | 62.4 | 다가구주택 (2가구) | 다가구주택 2세대 | | | 4층 | 62.4 | 제1종근린생활시설 | 다가구주택 2세대 | | | 3층 | 62.4 | ” | 다가구주택 2세대 | | | 2층 | 62.4 | ” | 다가구주택 2세대 | | | 1층 | 51.6 | 주차장 | 주차장 | | | 10.8 | 계단실 | 계단실 | | | 계 | 382.08 | | | | ○ 신축건물 현황 - 2002.11. □□구청, A건물을 위반건축물로 표기 - 2003~2012년, □□구청은 건물주에게 해마다 불법 용도변경에 따른 강제이행금 부과 - 2012.07. A건물 및 부속토지를 일괄(매수자 1명) 양도(양도가액 11억원) ○ 질의내용 (질의 1) 1동의 건물이 공부상으로는 겸용주택이지만, 전체를 주택으로 사용하다가 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 해당 여부 (질의 2) 강제이행금의 필요경비 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한 다)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령 령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토 지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대 통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1 항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실 지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조 에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액 과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱 하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통 령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산 가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금 액을 필요경비로 할 수 있다. 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합 계액 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하 는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경 우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1.~3. 생략 ② 생략 ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복 합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부 를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물 의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ①~⑭ 생략 ⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주 택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나 의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012.2.2> ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주 택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액 에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비 율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. ③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1.~3. 생략 ② 생략 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소 요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산 에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의 2. 「생략 3의 3. 생략 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령 이 정하는 것 ④ (삭제, 2000. 12. 29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다 음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 2. 생략 (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호 의 비용을 말한다. 1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지 에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체 에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 (이하 생략) ○ 건축법 시행령 제3조 의4 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 별표 1 용도별 건축물의 종류 (제3조의4 관련) 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정보육시설·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 가. 단독주택 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취 사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다) 3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하 는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면 적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외 의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제 곱미터 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 라. 공관(公館) 2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설·공동생활가정·지역아동센터·노인 복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구 조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장 으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수 에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다. 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계 가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고 , 층 수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다) 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동 취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것( 「교육기본법」 제27조제2항 에 따른 학생복지주택을 포함한다) (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-0958, 2011.11.14. 〔사실관계〕 | 일자 | 구분 | 건물 내역 | 비고 | | ’96.09.17 | 매매취득 | ․ 지하 : 25.17㎡ ․ 지상 1, 2층 : 104.14㎡ | 단독주택 | | ’96.11.27 | 건물멸실 | - | | | ’97.06.09 | 건물신축 | ․ 지하 : 47.52㎡(주차장) ․ 지상 1, 2, 3층 : 329.82㎡(다가구) | 다가구주택 | | ’00.02.10 | 용도변경 | ․ 위 다가구주택을 집합건축물 다세대 주택 으로 전환 | | | ’03.05.19 | 증축 | ․ 지상 4층(401호) : 62.41㎡ 증축 | 총 7세대 | | ’11.05.19 | 합병등기 | ․ 지하1층, 지상 1～4층의 집합건축물( 7세대)을 일반건축물 다세대주택 1호로 합병등기 | | - 甲 소유의 주택(관악구) 현황 변경 내역(대지면적은 177㎡임) 〔질의내용〕 - 다세대주택(7세대)을 일반건축물 다세대주택 1호로 합병등기한 후 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는지 여부 〔회신내용〕 1. 1 세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1 동의 건물이 「건축법 시행령 」 별 표1 제2호 다 목에 따른 다세대주택에 해 당하는 경우에는 해당 다세대주택을 하나의 매 매단위로 하 여 양도하는 경우에도 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것으로, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항 입니다. 2. 1 세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 2개 이상의 주택을 같은 날에 양 도하는 경 우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따 라 주택을 양도한 것 으로 보는 것으로, 먼 저 양도하는 주택은 양도 소 득세가 과세되는 것이며, 마지막에 양 도하는 1주택에 대 하여는 3년이상 보유하였을 경우 양도소득세가 비과세 되는 것 입니다 . ○ 부동산거래관리과-0954, 2011.11.11. 〔사실관계〕 甲은 근린생활시설 및 다세대주택을 보유하고 있음 - 2007.08. 근린생활시설(지하1층 다방, 지상 1층 소매점, 지상 2~5층 다 세대주택)을 乙로부터 취득 ※ 지목별로 각각 별도등기된 물건(6개 물건) 을 취득하였음 - 2011.08. 2층 다세대주택을 근린생활시설로 용도변경(주거용으로 사용중 ) - 2011.09. 3층~5층 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경 및 지하1층~지 상5층을 하나의 물건으로 합병 함 ※ 공부상 주택 면적 131.01㎡, 주택 이외의 면적 123.55㎡ - 2011.11. 위 겸용주택 양도 예정 〔질의내용〕 ① 위 겸용주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 해당 여부 ② 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경한 경우 변경한 날부터 1주택으로 보아 보 유기간을 계산하는지 아니면 당초 취득시부터 보유기간을 계산하는지 ③ 2층의 경우 공부상 근린생활시설이지만, 사실상 주택으로 사용하고 있으므로 4개층 을 주택으로 보고 다세대 4주택으로 보아 양도소득세를 중과하는지 ④ 장기보유특별공제 적용대상 여부 및 1주택으로 보아 보유기간을 계산하는지 〔회신내용〕 1. 귀 질의 ①,②,③, ④ 의 경우 건축물의 용도 구분은 사실상 사용하는 용도에 따 르는 것 이나 사실상의 용도가 불 분명한 경우에는 공부상 용도에 따르는 것 이며, 2. 위 ‘1’에 따라 확인된 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 건축법 시행령 별 표 1에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획 된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 여부 등을 판단하는 것 입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-523, 2004.04.21. 양도차익을 계산함에 있어 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 의 규정에 의거 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 공제하나 의무불이행으로 부과되는 벌금.과료등은 공제되지 아니하며 귀하의 경우 붙임의 관련 조세법령과 기 질의 회신문( 재일46014-2022, 1998.10.21.호 및 재일46014-2655, 1997.11.12.호등)을 참고하시기 바랍니다. ○ 재일46014-2645, 1994.10.07. 1. 건축물의 용도 구분은 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이나 사실상의 용도가 불 분명한 경우에는 공부상 용도에 의하는 것 임. 2. 귀문의 경우 소득세법 시행규칙 제6조 의 2 규정에 의한 다가구 주택은 1994.01.01이후 양도분부터 공동주택으로 보는 것임.