공동주택의 부수토지의 취득시기가 상이한 경우의 양도・취득가액 안분계산 등

공동주택가격(부수되는 토지 포함)에 대한 공시된 가격이 없는 주택으로서 그 부수토지의 취득시기와 건물의 취득시기가 다른 경우 자산별(토지・건물) 양도 및 취득 당시의 기준시가는 관할세무서장이 산정한 당해 공동주택의 기준시가를 자산별 양도 및 취득 당시의 토지 및 건물의 기준시가로 안분 계산하는 것임

[회신] 1.「주택법」제2조제11호의 규정에 의한 지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득시기를 적용하는 경우 토지부분에 대하여는 그 조합이 조합원을 대위(代位)하여 토지대금을 청산한 날을 취득시기로 하는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 취득시기로 하는 것입니다. 2. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)에 대한 공시된 가격이 없는 주택으로서 그 부수토지의 취득시기와 건물의 취득시기가 다른 경우 자산별(토지․건물) 양도 및 취득 당시의 기준시가는「소득세법」제99조제1항제1호 라목 단서에서 정한 방법으로 계산한 당해 주택의 기준시가를 자산별 양도 및 취득 당시의 같은 법제99조제1항제1호 가목 및 나목의 가액에 의하여 안분 계산한 가액으로 하는 것입니다. 3.「소득세법 시행령」제168조의11제1항제13호의 규정에 의한 “나지(裸地)”란 같은 항제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말하는 것으로, 귀 질의 경우 임대용도로 사용하고 있는 토지는 이에 해당하지 않는 것이며, 미관지구로 지정됨으로써 건축법규상 규제를 받는 토지는 같은 법시행령제83조의4제16항의 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재한 토지에 해당하지 아니하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 1 ○ 사실 관계 - 지역주택조합의 조합원으로 참여하여 취득한 아파트(준공 일 : 2010.2.10., 공동주택 가격 미공시)를 2010.3.2. 양도하였는데 아파트의 부수토지가 35필지로서 2007.3.1. 부터 2009.4.28. 기간 동안 순차로 취득하여 취득시기와 개별공시지가가 모두 상이함 ○ 질의 내용 - 이 경우 아파트의 부수토지의 취득시기와 양도가액 또는 취득가액을 토지와 건물부분으로 배분할 경우 적용할 기준시가의 산정방법 2. 질의내용 요약 2 ○ 사실 관계 - 갑은 현재 무주택 세대주로 1996년 경매로 취득한 갑 소유의 나대지 1필지와 배우자 소유의 나대지 1필지를 소유하고 있는데 갑 소유의 나대지를 양도하려고 함 * 양도할 나대지 개요 ․ 면적 : 410㎡, 개별공시지가 : ㎡당 1,710천원 ․ 주택신축이 가능한 지역이나, 해당지역이 일반미관지역 으로 지정되어 5층 이상 건축물에 한하여 건축허가 가능 ․ 현재 이동식 포장마차를 영위하는 사람에게 월 200천원에 임대중임 ○ 질의 내용 - 이 경우 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 규정 중 ( )내 “제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로 사용되고 있지 아니한 토지”에 해당되는지 - 또한 주택신축은 가능하나, 건축물의 규모를 일정 규모 이상으로 지정된 경우 소득세법 시행규칙 제83조 의 4 제16항의 “주택의 금지 또는 제한되는 지역에 소재 하는 나지”에 해당되는지 3. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 생략 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. (이하 생략) ○ 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2009. 2. 3. 개정) 1. ～ 11. 생략 11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다. (2009. 2. 3. 개정) 가. 지역주택조합: 같은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합 (2009. 2. 3. 개정) 나. 직장주택조합: 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합 (2009. 2. 3. 개정) 다. 리모델링주택조합: 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합 (2009. 2. 3. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 (2009. 12. 31. 개정) 가. 토지 (2009. 12. 31. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2009. 12. 31. 개정) 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 생략 라. 주택 (2009. 12. 31. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 2. ～ 6. 생략 ② 생략 ③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 생략 2. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① ～ ④ 생략 ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율 ⑥ 생략 ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) ⑧ ～ ⑩ 생략 ⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 생략 2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2006. 2. 9. 신설) ⑫ 생략 ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ① ～ ③ 생략 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ⑤ 생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 의 11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 ① 법 제104조의 3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. ～ 12. 생략 13. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지[裸地(제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)]로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660제곱미터 이내에 한한다) (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제83조 의 4 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 ① ～ ⑮ 생략 ⑯ 영 제168조의 11 제1항 제13호에서 “주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지”란 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지( 「건축법」 제44조 에 따른 대지와 도 로와의 관계를 충족하지 못하는 토지를 포함한다)를 말한다. (2009. 4. 14. 개정) ⑰ 영 제168조의 11 제1항 제13호 및 제16항의 규정을 적용함에 있어서 나지가 2필지 이상인 경우에는 당해 세대의 구성원이 제16항의 규정에 따른 토지를 선택할 수 있다. 다만, 제18항의 규정에 따른 무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서를 제출하지 아니한 경우에는 제16항의 규정에 따른 토지에 해당하는 필지의 결정은 다음 각 호의 방법에 의한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 1세대의 구성원 중 2인 이상이 나지를 소유하고 있는 경우에는 다음의 순서를 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) 가. 세대주 (2005. 12. 31. 신설) 나. 세대주의 배우자 (2005. 12. 31. 신설) 다. 연장자 (2005. 12. 31. 신설) 2. 1세대의 구성원 중 동일인이 2필지 이상의 나지를 소유하고 있는 경우에는 면적이 큰 필지의 나지를, 동일한 면적인 필지의 나지 중에서는 먼저 취득한 나지를 우선하여 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) ⑱ 제16항에 해당하는 토지의 소유자는 양도일이 속하는 과세기간의 과세표준신고시에 납세지 관할세무서장에게 별지 제91호서식의 무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다. (2009. 4. 14. 개정) (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 서면인터넷방문상담4팀-2612, 2005.12.26 「주택법」제2조 제9호 (구. 「주택건설촉진법」 제3조 제9호)의 규정에 의한 지역조합 또는 직장조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득시기를 적용하는 경우 토지부분에 대하여는 그 조합이 조합원을 대위(代位)하여 토지 대금을 청산한 날을 취득시기로 하는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 취득시기로 하는 것입니다. 또한, 건물의 취득시기는 당해 건축물의 사용검사필증 교부일로 하는 것이며, 다만 사용 검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하는 것입니다. ○ 재산세과-842, 2009.04.29 1. 개별주택에 대한 기준시가가 고시되지 않은 경우 양도 및 취득당시의 기 준시가는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목에 의한 가액으로 하는 것임 2. 생략 ○ 서면5팀-66, 2007.1.4 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수 되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택으로서 그 부수토지의 취득 시기와 건물의 취득시기가 다른 경우 자산별(토지·건물) 취득당시의 기준 시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항 의 규정에서 정한 방법으로 계산한 당해 주택의 취득당시의 기준시가를 자산별 취득당시의 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 가액으로 하는 것입니다. ○ 재산세과-3412, 2008.11.06 「소득세법 시행령」제168조의 11 제1항 제13호의 규정에 의한 “나지(裸地)”란 동항 제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말하는 것으로, 귀 질의 경우 주차장 용도로 사용하고 있는 토지는 이에 해당하지 않는 것입니다. ○ 대법93누9798, 1996.07.09. 토지가 제1종 미관지구로 지정됨으로써 건축법규상 규제를 받는다는 사정만으로는 법령의 규정에 의해 사용이 금지되거나 제한된 경우에 해당 안됨