주택부수토지 수용 후 다른 주택을 양도하는 경우

귀 질의의 경우 기존해석사례(재산세과-866, 2009.11.27.)를 참고하시기 바랍니다.

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(재산세과-866, 2009.11.27.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 甲세대는 인천광역시 소재 A주택과 B주택을 소유하고 있음 - 2010.00. A주택의 부수토지만 수용 - 2010.00. B주택 양도 - 2011.00. A주택의 건물부분 수용 ○ 질의내용 A주택의 부수토지 수용 후 B주택을 양도한 이후에 A주택의 건물부분이 수용되는 경우 양도소득세 비과세 해당여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사 실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여 세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자 의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다 )를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인 하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주 택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원 으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이 하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에 도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비 법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택 을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러 하지 아니하다. ○ 소득세법 제98조 【 양도 또는 취득의 시기 】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양 도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보 유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한 을 받지 아니한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사 실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용 승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사 실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에 는 당해부동산의 점유를 개시한 날 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1.~10. 생략 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하 되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한 법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. ④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ 감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정보육시설(이하 이 조 에서 “장기임대주택등”이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사 용 기간(이하 이 조에서 “의무임대기간등”이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정보육시설(이하 이 조에서 “임대주택등”이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다. ⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택 등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대 의 무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발 생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되거 나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택 등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. 1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택 등을 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액 2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율 에 따라 납부한 세액 ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양 도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. ⑦ 제1항 제2호ㆍ제3호ㆍ제8호의 2 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당 해 임대주택등 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서 와 기획재정부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무 서장에게 제출하여야 한다. 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 또는 「영유아보육법 」 제13조의 규정에 따른 보육시설인가의 인가증 2. 임대차계약서 사본 3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본 4. (삭제, 2006. 6. 12.) 5. 그밖의 기획재정부령이 정하는 서류 ⑧ 제7항에 따른 신청서를 제출받은 경우에 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법 」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택 등에 대한 등기부 등본 또는 토지ㆍ건축물대장 등본을 확인하여야 한다. ○ 소득세법 시행령 제167조 의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제6호에서 “대통령령으로 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택 ”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입 하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이 라 한다) 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 및 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 나. 해당 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 3. 1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병 의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포 함한다. 이하 이 호에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교 의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료ㆍ요양하는 장소와 같은 시ㆍ군에 소 재하는 주택으로서, 취득 당시 법 제99조에 따른 기준시가의 합계액이 3억 원을 초과하지 아니하는 것에 한정한다)을 취득함으로써 1세대2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 3의 2. 제155조 제8항에 따른 수도권 밖에 소재하는 주택 4. 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다) 5. 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2 주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니 한 경우에 한한다) 6. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송 으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되 는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 2년이 지나지 아니한 경우 (2 년이 지난 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한 다)에 한한다] 8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 주택 9. 1세대가 제1호 내지 제6호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제167조의 3 제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다. ○ 재산세과-866, 2009.11.27. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 주택 및 그 부수토지가 시차를 두고 수용된 경우 당해 주택 또는 부수토지의 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조 에 의하여 당해 주택 또는 부수토지의 대금청산일 인 ‘보상금을 수령한 날’이 되며, 보상금을 수령하기 전에 소유권이전등기를 한 경 우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것입니다. ○ 재산세제과-563, 2009.03.23. 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호부터 제2의 6호까지의 규정은 주택의 부 수토지만을 양도한 귀 질의의 경우에도 적용되는 것임을 알려드립니다.