임대주택을 분양전환하는 경우 지방 미분양주택 과세특례 적용 여부

농지대토에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용함에 있어 2필지 이상의 농지를 양도한 경우 농지대토 감면 대상 농지는 납세자가 선택하여 적용 할 수 있음

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(재일46014-1191. 1997.05.15, 대법원90누9605, 1991.05.28. 등)를 참고하시기 바랍니다 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲 은 아래와 같이 2008년 중 3필지(화성시 향남읍)의 畓을 양도하고 2009년 1필지(화성시 양감면)의 대체농지를 취득함 | 구분 | 필지 | 지적(㎡) | 양도가액(천원) | 양도일 | 비고 | | 양도 | A | 2,175 | 329,000 | 2008.7.4 | 대토감면 신청 | | B | 1,356 | 651,613 | 2008.10.31 | 토지거래 허가구역 소재 | | C | 530 | 254,687 | 2008.10.31 | | 계 | 4,061 | 1,235,300 | | | | 취득 | D | 1,339 | 255,000 | 2009.2.17 | | - 甲은 2008년 9월 양도소득세 예정신고시 A필지에 대해 농지대토 감면신청(감면세액 43,660천원)을 하였음 ○ 질의내용 - D 필지는 B, C 필지에 대한 대토농지 요건 * 도 충족하는 바, A필지에 대 한 감면신고를 수정신고하고 B, C필지에 대해 감면신청을 할 수 있는지 여부 * D면적(1,339㎡) ≥ [(B면적 + C면적) × ½ = 943㎡] 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법(2010.1.1. 법률 제9921호로 개정되기 전의 것) 제70조【농지대토에 대한 양도소득세 감면】 ① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. ② 이하 생략 ○ 조세특례제한법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22037호로 개정되기 전의 것) 제67조【농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등】 ① ～ ② 생략 ③ 법 제70조제1항에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것 나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것 2. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것 나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것 ④ 이하 생략 ○ 재일46014-1191. 1997.05.15. 1. 소득세법 제89조 제4호 에서 규정하는 농지의 “대토”라 함은 대토일 현재 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 경작하던 농지를 양도하고 같은법 시행령 제153조 제2항 제2호의 규정에 해당하는 다른 농지를 취득하여 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우를 말하는 것으로서, 새로 취득한 농지를 취득일로부터 3년이내에 다른 사람에게 증여하는 경우에는 농지의 대토로 보지 아니하는 것임. 2. 여러 필지의 농지를 양도한 후 그 중 일부에 대하여만 대토농지를 취득한 경우에도 그 일부 농지에 대하여 소득세법 제89조 제4호 의 규정에 의한 농지의 대토로 보는 것이며, 대토에 의하여 취득한 농지가 2필지 이상으로 되어 있는 경우로서 그 중 일부필지를 취득일로부터 3년이내에 증여(양도)하는 경우에는 증여(양도)후 잔존하는 필지만을 대토에 의하여 취득한 농지로 보아 종전농지 중 위 2의 요건에 해당하는 필지를 선택 하여 농지의 대토로 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임. ○ 대법원90누9605, 1991.05.28. 농가가 자경하던 여러 필지의 토지 중 일부에 대하여서만 대토하기 위하여 새로 농지를 구입하는 경우에도 소득세법 제5조 제6호 (차)목과 구 소득세법시행령 제14조 제7항 소정의 대토요건에 해당하는 때에는 그에 상응하는 종전토지의 양도로 인한 양도소득세는 비부과되는지 여부(적극) 【판결요지】 소득세법 제5조 제6호 (차)목과 구 소득세법시행령 제14조 제7항 의 입법의 취지는 농토의 자유로운 대체를 허용, 보장함으로써 농민을 보호하여 농업의 발전, 장려를 도모하기 위한 것이라고 할 것인바, 농가가 자경하던 여러 필지의 토지를 각각 양도하고 그 전체에 대한 대토를 한 경우는 물론이고 그 중 일부에 대하여서만 대토하기 위하여 새로 농지를 구입하는 경우에도 이와 같은 보호의 필요성은 마찬가지라고 할 것이므로 새로 구입한 농지가 그 면적과 가액에 의하여 양도한 농지의 일부에 대한 위 조항 소정의 대토요건에 해당하는 때에는 그에 상응하는 종전토지의 양도로 인한 양도소득세는 부과하여서는 아니 된다고 할 것이다(이 경우 양도한 종전의 농지 중 어느 것을 대토한 것인지 명백하지 않으면 납세자인 농민의 선택에 따라 결정할 것이다 ). 【참조조문】 • 소득세법 제5조 , 구 소득세법시행령 제14조 제7항 • 【원 판 결】 • 광주고등법원 1990.11.13. 선고 89구1192 판결 • 【주 문】 • 원심판결을 파기하여 사건을 광주고등법원에 환송한다. • 【이 유】 • 1. 기록을 살펴보면 원고는 원심판결 판시 이 사건 제1토지들에 대한 이 사건 피고의 부과처분이 중복과세라고 하는 주장을 원심에서한 바 없으므로 이 주장에 대하여 원심이 판단을 유탈하였다는 논지는 이유없다. • 2. 원심은 이 사건에서 원고가 원심판결 판시 이 사건 제5토지는 그가 아들에게 증여하여 함께 경작하기 위하여 구입한 농지이므로 종전에 경작하던 이 사건 제1토지의 대토에 해당한다고 주장함에 대하여 원심이, 위 제5토지에 대하여는 원고가 그 소유권이전등기를 경료한 바 없이 전소유자로부터 직접 아들명의의 등기만이 경료되었으니 원고가 이를 취득하였다고 할 수 없어 위 법령조항에 의한 대토에 해당하지 않는다고 판단하였는바 그와 같은 원심판단은정당한 것이고 이 점을 비난하는 상고논지는 받아들일 수 없는 것이다. • 3. 소득세법 제5조 제6호 (차)목과 구 소득세법시행령 제14조 제7항 은 종전에 경작하던 농지를 양도하고 그 양도일로부터 1년내에 경작의 목적으로 취득한 경우에 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 때에는 종전농지의 양도로 인한 양도소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 않는다는 취지로 규정하고 있고 그 입법의 취지는 농토의 자유로운 대체를 허용, 보장함으로써 농민을 보호하여 농업의 발전, 장려를 도모하기 위한 것이라고 할 것인바 농가가 자경하던 여러 필지의 토지를 각각 양도하고 그 전체에 대한 대토를 한 경우는 물론이고 그중 일부에 대하여서만 대토하기 위하여 새로 농지를 구입하는 경우에도 이와 같은 보호의 필요성은 마찬가지라고 할 것인즉 새로 구입한 농지가 그 면적과 가액에 의하여 양도한 농지의 일부에 대한 위 조항 소정의 대토요건에 해당하는 때에는 그에 상응하는 종전토지의 양도로 인한 양도소득세는 부과하여서는 아니 된다고 할 것이다.( 이 경우 양도한 종전의 농지중 어느 것을 대토한 것인지 명백하지 않으면 납세자인 농민의 선택에 따라 결정할 것이다 ) • 이 사건에서 원심이 확정한 바에 의하면 원고는 원심판결 판시 이 사건 제1토지를 포함하여 제2 및 제3토지를 일괄하여 ㅇㅇ군으로부터 매수하였다가 이를 1987.10.22. 이 사건 제1토지를 양도한 것을 비롯하여 1987.10.부터 1988.1. 사이에 여러차례에 걸쳐 나누어 타에 양도하고 1987.11.18.에 역시 ㅇㅇ군으로부터 이 사건 제4토지를 취득하였다는 것인 바 원고가 이 사건 제1토지를 양도하고 그 대토로서 제4토지를 취득한 것이라고 주장하고 있고 그 두 토지를 비교하면 새로 취득한 농지의 면적이 양도한 농지의 면적보다 넓은 것이 명백하므로 원심으로서는 마땅히 위 양도와 취득이 위 법령조항에 의한 비과세의 다른 요건에 맞는지 여부를 살피어 보았어야 할 것이었다. • 그럼에도 불구하고 원심은 원고가 소유하고 있다가 그즈음에 양도한 종전의 농지인 이 사건 제1, 제2, 제3토지 전부를 새로 취득한 제4토지와 비교하여 새로 취득한 농지의 면적이 양도한 농지의 면적에 못미치고 그 가액이 종전 농지가액의 2분의1 이상이라고 볼 자료도 없다고 하여 원고의 주장을 배척하고 말았으니 이 점에서 원심은 농지의 대토에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 다하지 않는 위법을 저질렀다고 할 것이고 이 점을 지적하는 논지는 이유있다. • 4. 그러므로 원심판결을 파기하여 원심으로 하여금 위 법령조항에 따른 비과세 요건의 나머지 부분 즉 원고가 과연 그 주장대로 종전에 소유하던 농지를 스스로 경작하던 농민이었는지 또 이 사건 제4토지의 보유기간과 그 매입경위에 비추어 볼 때 과연 이를 자경할 목적으로 취득하였다고 인정할 수 있을지를 더 조사해 보아야 할 것이다. • 이상의 이유로 원심판결을 파기하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. ○ 대법94누8518, 1994.09.30. [판결이유] 1. 생략 2. 제2점에 대하여 가. 소득세법 제5조 제6호 (차)목과 같은법시행령 제14조 제7항에 의하여 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 것은, 농가가 자경하던 여러 필지의 토지를 각각 양도하고 그 전체에 대한 대토를 한 경우는 물론이고 그 중 일부에 대하여서만 대토하기 위하여 새로 농지를 구입하는 경우에도 새로 구입한 농지가 그 면적과 가액에 의하여 양도한 농지의 일부에 대한 위 조항 소정의 대토요건에 해당하는 때에는 이에 해당하며 이 경우 양도한 종전의 농지중 어느 것을 대토한 것인지 명백하지 아니하면 납세자인 농민의 선택에 따라 결정할 것이고(당원 1991. 5. 28 선고, 90누 9605 판결 참조), 농지를 경작하다가 이를 양도하고 1년이내에 다른 농지를 취득한 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 경작상의 필요에 의하여 농지를 대토하는 것으로 보아야 할 것이다(당원 1987. 10. 26 선고, 87누 791 판결 참조). 나. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 판시 별지 제1목록 기재 순번(14)전 1,296㎡에 관하여는 원고가 그 대토로 진해시 ○○동 642 답 1,340㎡를 취득하여 경작하고 있으므로 이로 인하여 발생하는 소득이 소득세법 제5조 제6호 (차)목과 같은법시행령 제14조 제7항 소정의 비과세대상에 해당한다는 원고의 주장에 대하여, 새로 취득한 위 농지는 원고가 한국토지개발공사에게 양도한 원심판결 별지 제1목록 기재 부동산 23필지의 보상금으로 사후에 이를 매수한 것일 뿐 그 양도 당시 원고에게 경작상의 필요에 의하여 다른 농지를 대토할 의사가 있었음을 인정할 자료가 없을 뿐만 아니라, 새로 취득한 농지의 면적(1,340㎡)이 양도한 농지의 면적(23필지 부동산 전체의 면적 16,002㎡중 8년이상 자경으로 인한 비과세대상 농지를 제외한 과세대상 농지만 하더라도 6,476㎡이다) 보다 훨씬 적어서 위 법령 소정의 대토 요건에 맞지 아니하므로, 새로 취득한 농지와 비슷한 면적인 위 순번(14) 부동산을 임의로 지정하여 이를 상호 대토하였다고 주장하는 것은 이유가 없다고 판단하였다. 다. 그러나 원고가 위 순번(14) 부동산을 양도하고 그 대토로서 진해시 ○○동 642 농지를 취득하였다고 주장하고 있고 이 두 농지를 비교하면 새로 취득한 농지의 면적이 양도한 농지의 면적보다 넓은 것이 명백하며, 원고가 위 순번(14) 부동산을 양도한 후 위 진해시 ○○동 642 농지를 취득한 것은 1년 이내에 이루어진 것이니, 다른 특별한 사정이 있음을 엿볼 수 없는 이 사건에 있어서 위 진해시 ○○동 642 농지의 취득은 경작상의 필요에 의하여 농지를 대토한 것으로 보아야 할 것이므로, 원심으로서는 마땅히 위 양도와 취득이 위 법령조항에 의한 비과세의 다른 요건에 맞는지 여부를 살펴보았어야 할 것임에도 불구하고 원고가 소유하고 있다가 양도한 위 23필지의 부동산중 과세대상의 농지 전부를 새로 취득한 농지와 비교하여 새로 취득한 농지의 면적이 종전의 농지면적에 못 미치고 당초 경작상의 필요에 의하여 대토가 이루어진 것이 아니라고 하여 원고의 주장을 배척하고 말았으니, 원심판결에는 농지의 대토에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 다하지 아니라고 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 아니할 수 없고, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.