1세대 1주택 비과세 여부

청산금의 양도시기는 원칙적으로 대금청산일(대금청산일까지 소유권이전 고시를 하지 아니한 경우에는 소유권이전 고시일의 다음날)이며, 장기보유특별공제액 계산시 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 함

[회신] 1. 귀 ‘질의1’ 및 ‘질의3’에 대해서는 기존 해석사례(우리 청 재산세과-98, 2009.9.2. ; 부동산거래관리과-380, 2012.7.20. 등)를 참고하시기 바라며, ‘질의4’의 경우 고가주택 해당 여부의 판단 및 양도차익 계산은 양도일 현재 법령에 의하는 것입니다. 3. 귀 ‘질의2’의 경우 지급받은 청산금에 대한 양도차익은 아래 산식에 따라 계산하는 것입니다. 청산금에 대한 양도차익 = 관리처분계획인가 전 양도차익* × (지급받은 청산금 ÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액) *「소득세법 시행령」 제166조제1항제1호 후단의 ‘관리처분계획인가 전 양도차익’ ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 | ’85.1.1. ’08.1.21. ’09.6.12. ’12.7.10. 입주시(’12.8.예정) ----▲---------------▲--------------▲------------▲------------▲-------------------------▲---- 기존주택 의제취득일 관리처분 조합원 소유권 청산금 취득 계획인가 공급계약 이전고시 잔금수령 ┊← 청산금 8회 분할 수령 →┊ | - 甲은 의제취득일 전에 A주택(단독주택) 취득 - 2008.1.21. A주택 재개발 관리처분계획인가 - 2009.6.12. 공급계약 체결 ․ A주택 권리가액 : 2,138백만원 ․ 신축주택 분양가액 : 744백만원 ․ 청산금 수령액 : 1,392백만원 ⇒ 8회 분할 수령 - 2012.7.10. 소유권 이전고시 - 2012.8월 입주 및 청산금 잔금 수령(예정) ※ 甲은 다른 주택을 소유하고 있지 않음 ○ 질의내용 <재개발조합으로부터 지급받은 청산금 에 대한 과세 방법> 1) 양도시기 : 소유권 이전고시일의 다음날인지 잔금수령일 인지 2) 청산금에 대한 양도차익 계산 방법 3) 장 기보유특별공제액 계산시 보유기간 계산 방법 : “취득일 ～ 관리처분계획인가일”인지 “ 취득일 ～ 양도일” 인지 4) 고 가주택 해당 여부 판정 기준 및 양도차익 계산 방법 : 관 리처분계획인가일 현재 법령에 의하는지 양도일 현재 법령에 의하는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① ～ ③ 생략 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)한다. ⑤ 생략 ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. ②․③ 생략 ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 양도가액―9억원 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 양도가액―9억원 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. ～ 7. 생략 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다 . 9. ․ 10. 생략 ② ～ ⑧ 생략 ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 [ 양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금 ) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제 97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비 ](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받은 경우 [ 양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금 ) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취 득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비) × ( 기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) ÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ］ ② 생략 ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지의 × ───────────────────────── 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 ④ ～ ⑦ 생략 ○ 도시 및 주거환경정비법 제54조 【이전고시 등】 ① 사업시행자는 제52조제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다. ② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다 . ○ 재산세과-98, 2009.9.2. 「소득세법」 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며 , 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물(그 부수토지를 포함, 이하 같음)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우로서 대금을 청산한 날까지 당해 청산금에 상당하는 기존건물이 확정되지 아니한 경우 그 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제2항 에 따라 목적물이 확정된 날( 「도시 및 주거환경정비법」 제54조 의 소유권이전 고시일의 다음날) 이며, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다 ○ 법규재산2012-192, 2012.6.28.(사전답변신청) 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물(그 부수토지를 포함, 이하 같음)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우 청산금 해당부분에 대한 양도시기는 대금을 청산한 날 이나, 대금을 청산한 날까지 「도시 및 주거환경정비법」 제54조 의 소유권이전 고시를 하지 아니하여 당해 청산금에 상당하는 기존건물이 확정되지 아니한 경우 그 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조제1항제8호 에 따라 목적물이 확정된 날( 「도시 및 주거환경정비법」 제54조 의 소유권이전 고시일의 다음날) 이며, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. ○ 부동산거래관리과-380, 2012.7.20. ; 법규과-801, 2012.7.16. 귀 의견조회의 경우, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 종전주택을 당해 조합에 제공하고 종전주택의 평가액과 신축건물 분양가액의 차이에 따른 청산금을 수령한 경우 그 청산금의 1세대1주택 비과세는 양도일 현재를 기준으로 적용하는 것이나, 정비사업조합의 조합원이 3년 미만 보유하던 종전주택을 당해 조합에 제공한 경우 그 청산금은 「소득세법 시행령」(2012.6.29. 개정되기 전의 것) 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 이 경우 장기보유특별공제 적용시 보유기간은 「소득세법」제95조제4항에 따라 당해 자산의 취득일부터 양도일까지 로 하는 것입니다.