임대주택조합원이 토지를 신탁등기하는 경우 양도 해당 여부

거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(재산세과-1962, 2008.07.28.; 서면인터넷방문상담4팀-1393, 2004.09.06.; 재일46014-83, 1999.01.14. 외)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 건축 후 약 36년이 경과하여 노후화된 공동주택의 소유자들이 「임대주택법」 제7조에 따라 임대주택조합설립 승인을 받아 해당 공동주택을 철거하고 「건축 법」에 따른 건축허가를 얻어 기존 공동주택의 대지 위에 주상복합건물을 신축할 예정 임 - 조합원(기존 공동주택의 소유자) 192명 전원은 임대주택조합에 기존의 토지 및 건물을 「신탁법」에 따라 신탁등기 - 임대주택조합의 정관 및 신탁계약서상 에 기존 공동주택의 소유자들을 대상으로 관리처분계획에 따른 환지처분 의 내용과 기존 조합원들에게 임차했던 임대주택의 임차기간 경과 후 분양전환한다는 내용도 삽입할 예정 임 - 기존 공동주택 및 신축예정 주상복합건물의 내용 ․ 기존 공동주택 : 192세대, 대지 5,100평, 일반상업지역, ’76년 준공 ․ 신축예정 주상복합건물 : 공동주택 289세대(민간건설임대주택), 상가(2,500평), 오피스텔 450세대(일반분양) - 신축예정 주상복합건물 분양 계획 ․ 공동주택 : 192명의 조합원에게 우선임대 및 의무임대기간 경과 후 분양전환 시 우선분양하고, 남은 세대(106세대)는 건축비 충당 등을 위해 일반 임대 및 의무임대기간 경과 후 분양전환시 일반분양 ․ 상업시설(상가 및 오피스텔) : 건축비 충당 등을 위해 신축판매(일반분양) ○ 질의내용 임대주택조합원이 기존 소유 토지를 임대주택조합에 신탁등기하는 경우 양도 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없 이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이 전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증 자 (受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산 이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. ○ 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】 ① 법 제88조제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한 다. 1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것 2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것 3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법등에 관한 약정이 있을 것 ② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행 으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다 . ○ 소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】 ① 법 제88조제2항에서 "환지처분"이란 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업 그 밖의 법률에 따라 사업시행자 가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분 할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다) 을 말한다. ② 법 제88조제2항에서 "보류지(保留地)"란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률 에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하 여 보류한 토지를 말한다. 1. 해당 법률에 따른 공공용지 2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토 지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지 ○ 재산세과-1962, 2008.07.28. [사실관계] - 지역주택조합( 주택법 제32조 및 동법 시행령 제37조)을 결성하여 아파트를 건 축할 예정임 - 조합원 중 일부는 소유 토지를 사업부지로 제공하고 조합명의로 신탁등기하여 사업을 시행할 예정임 [질의내용] - 조합원이 사업부지로 제공한 토지에 대하여 조합명의로 신탁등기 하는 것이 “양도”에 해당하는지 여부 [ 회 신 ] 토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법 등에 의하 여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 「소득세법」 제88조 에 규정된 “양도”로 보지 아니하나, 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것 으로, 귀 질의의 경우 “양도”에 해당하는지 여부는 조합규약 등 제반사항을 통하여 판단할 사항입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1393, 2004.09.06. [질의내용] - 역곡동 지역주택조합(가칭)의 일부조합원이 조합의 명의로 주택을 소유권 이전 을 한 경우 양도소득세가 부과되는지 여부 [ 회 신 ] 신탁법등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 양도로 보지 아 니하여 양도소득세 과세대상이 아닌 것이나, 사업시행의 완료에 따라 신탁재산 인 토지의 일부가 건설비로 충당되는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다. ○ 재일46014-83, 1999.01.14. 토지소유자 각인이 소유할 상가등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세 과세대상이 아닌 것이나, 사업시행의 완료에 따라 신탁재산인 토지의 일부가 건설 비로 충당되는 경우에는 양도소득세가 과세된다. ○ 재일46014-353, 1997.02.19. [사실관계] - ○○시 ○○정 ○○, ○○, ○○, ○○번지에 상기 건립을 위해 구성된 조합원 들입니다. - 1979년12월 ○○시 ○○출장소(현 ○○시)로부터 농지가 공단 배후도시로 편입 되면서 생활대책 일환으로 상가 대지를 분양 받았으나, 조합이 구성 되기전 사기꾼들에 의해 저질러진 문제들을 해결하는데 무려 10여년이 소요되어, 소송 관계가 1996.11월에 마무리된 상태입니다. - 소송이 마무리 됨에 따라 ○○공사 자회사인 ○○신탁(주)에 신탁 의뢰하여 건 축 코자 진행중이나 신탁 조건으로 조합원 76명 지분을 조합 또는 법인으로 이전등 기 되지 않으면 계약할수 없는 사항이 되어, 순수하게 건축을 하기 위하여 조합 또는 법인으로 매매가 아닌 이전등기를 해야 할 예정입니다. [질의내용] - 이럴 경우에도 이전등기시 양도 소득세 및 취득세가 부과 되는지 여부 [ 회 신 ] 1. 거주자가 공동으로 상가를 건축하여 분양할 목적으로 조합을 구성하고 조합원 소유토지를 현물출자 하는 경우에는 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등 기에 관계없이 현물출자한 날 또는 그 등기접수일중 빠른 날에 그 출자지분에 따 른 토지가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것 이나 2. 조합구성원 각인이 소유할 상가를 공동으로 건축할 목적으로 신탁법 또는 신탁 업법에 의하여 소유토지의 조합 또는 건설업자에게 신탁등기 하는 것은 양도로 보 지 아니하여 양도소득세 과세대상이 아닌 것임