부담부증여의 취득가액 산정

귀하의 질의와 관련하여 부동산거래관리과-528, (’10.04.07)호 및 재산세과-435, (’09.02.06.)호를 참조하시기 바랍니다. 부담부증여의 경우 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에 따른 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.

[회신] 귀하의 질의와 관련하여 부동산거래관리과-528, (’10.04.07)호 및 재산세과-435, (’09.02.06.)호를 참조하시기 바랍니다. 부담부증여의 경우 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에 따른 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 부친소유의 토지 및 건물을 자녀에게 부담부증여하고자 함 - 증여재산 평가액은 임대료에 의한 평가가액으로 평가됨 ○ 질의내용 - 부담부증여시 채무액으로 증여재산가액이 평가되어 양도가액과 채무액이 같은 경우 이를 시가로 볼아 취득가액을 적용할 것인지 기준시가로 보아 취득가액을 적용 할 것인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부 증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 생략 ○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 ① 법 제88조제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다. 1. 취득가액 법 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다)에 증여 가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 2. 양도가액 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 ② 생략 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. ② 이하 생략 ○ 부동산거래관리과-528, ’10.04.07 부담부증여에 대한 양도차익의 계산 [ 요 지 ] 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 「소득세법」 제97조제1항제1호 에 따른 가액(양도 가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에만 취득가액도 기준시가에 따라 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산함 [ 회 신 ] 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에만 취득가액도 기준시가에 따라 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다. ○ 재산세과-435, ’09.02.06. 부담부증여에 대한 양도차익의 계산 [ 요 지 ] 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 「소득세법」 제97조제1항제1호 에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에만 취득가액도 기준시가에 따라 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산함 [ 회 신 ] 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에만 취득가액도 기준시가에 따라 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다. (사실관계) - 2006.8.30. 갑은 A주택을 6,600만원에 취득하여 전세를 줌 ※ 전세보증금 : 6,500만원　 ※ 취득당시 기준시가 : 3,200만원 - 2009.1.2. 전세보증금을 포함하여 아들에게 부담부증여함 ※ 부담부증여 당시 기준시가는 5,200만원으로, 증여재산가액은 전세 보증금과 기준시가 중 큰 금액인 6,500만원으로 평가됨 (질의내용) - 부담부증여에 대한 양도차익 산정시 양도가액은 6,500만원 × (6,500만원 / 6,500만원) = 6,500만원임 평가액　　　 채무액　　 평가액 - 이 경우 취득가액 산정 방법은 어떻게 계산하는지? <갑설> 6,600만원 × (6,500만원 / 6,500만원) = 6,600만원 취득 실가　　 채무액　　 평가액 <을설> 3,200만원 × (6,500만원 / 6,500만원) = 3,200만원 취득당시 기준시가 (회신) 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 에 따른 가액 (양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임