소형주택을 상속받은 경우

귀 질의의 경우 조세특례제한법 제97조의2 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례 규정을 적용받을 수 있는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 조세특례제한법 제97조의2 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 거주자 甲은 서울 강남구 00동 00번지에 임대를 목적으로 다세대주택 7세대 (이하 ‘쟁점주택’이라 함)를 신 축함 ․ 2000.06. 다세대주택 7세대(모두 국민주택 규모에 해당) 건설 착공 ․ 2000.10. 임대주택법에 따라 관할 자치단체에 임대사업자 등록 ․ 2000.11. 다세대주택 7세대 준공 및 지하층을 제외한 6세대 임대 개시 ․ 2002.00. 지하층 1세대 최초 임대 개시 ․ 2006.11. 소득세법에 따라 세무서에 주택임대사업자 등록 ․ 2011.02. 다세대주택 7세대 모두 양도(양도시까지 계속 임대하였음) ○ 질의내용 (질의1) 쟁점주택은 조세특례제한법 제97조 의 임대주택법에 따른 건설임대주택 에 해당하여 5년 이상 임대하였으므로 양도소득세 100% 감면 가능한지 (질의2) 쟁점주택 중 지하층 1세대는 2002년에 최초로 임대가 개시되었으므로 조 세특례제한법 제97조에 따른 양도소득세 감면을 적용받을 수 없는지 (질의3) 쟁점주택은 조 세특례제한법 제97조의2의 임대주택법에 따른 신축임대주택 감면 가능한지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입 주된 사실이 없는 주택 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 나. 제1호나목에 해당하는 주택 ② 신축임대주택에 관하여는 제97조 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전 에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분 의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 중 5 년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없 는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소 득세를 면제한다. 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주 택으로 보지 아니한다. ③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령 령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2009. 2. 4. 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상 에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제150조의2 제6항 및 제7항을 준용한다. ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거 주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령 이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에 게 제출하여야 한다. 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 2. 임대차계약서 사본 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 4. (삭제) 5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류 ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주 택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2. (삭제) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의 2. (삭제) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 ⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할 세무서장은 「전 자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다. ○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 생략 3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 을 말한다. 3의2. 생략 4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지 사 ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군 수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. ③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 임대 주택법 시행령 제2조 【건설임대주택의 종류】 「임대주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에 따른 건설임대주택의 종류는 다음 각 호와 같다. 1. 공공건설임대주택: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」 제60조 에 따른 국민주택기금(이하 "국민주택기금"이라 한다)의 자 금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택 다. 공공사업에 따라 조성된 택지(이하 "공공택지"라 한다)에 「주택법」 제16조 에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택 2. 민간건설임대주택: 제1호 외의 건설임대주택 ○ 임대 주택법 시행령 제6조【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 [2000.07.22 개 정된 것] ① 법 제6조제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 2 호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다. ② 법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호 와 같다. 이 경우 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공 동명의로 등록하여야 한다. 1. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 2. 주택건설촉진법 제33조의4 또는 동법 제44조제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 ○ 부동산거래관리과-1532, 2010.12.29. 조특법 제97조의 2(장기임대주택에 대한 양도소득세 등 감면)규정상, 장기임대주 택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할 세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날 을 기준으로 할 수 있음 ○ 재재산-1291, 2004.09.23. 신축임대주택 양도세 감면시 임대기간(5년)의 기산일은 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음