1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 거주요건 충족여부

「임대주택법」 제21조에 따라 분양전환된 건설임대주택은 「조세특례제한법」 제98조의 2 및 같은 법 시행령 제98조의 2에 따른 지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례 대상에 해당하지 아니하는 것임

[회신] 「임대주택법」 제21조에 따라 분양전환된 건설임대주택은 「조세특례제한법」 제98조의 2 및 같은 법 시행령 제98조의 2에 따른 지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례 대상에 해당하지 아니하는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1985.12. □□건설(주), 경북 울진군 울진읍 소재 건설임대주택 114세대 신축 - 2008.01. □□건설(주), 위 건설임대주택 중 75세대 분양전환 신청 및 승인 - 2008.02. □□건설(주), 위 건설임대주택 분양전환분 임차인 우선분양 실시 - 2010.07. □□건설(주), 위 분양전환분 중 미분양분(39세대) 일반인 분양공고 - 2010.12. 갑, 위 미분양(39세대) 중 1채를 □□건설(주)로부터 분양받음 ○ 질의내용 분양전환된 건설임대주택 미분양을 취득한 경우 「조세특례제한법」제98조의 2에 따른 지방 미분양주택 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제98조 의 2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례】 ① 거주자가 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(2010 년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 수도권 밖에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “지방 미분양주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제2항 각 표 외의 부분 본문과 같은 법 제104조 제1항 제2호부터 제7호까지의 규정에도 불구하 고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조 제2항 표2에 따른 보유기 간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 (2010. 1. 1. 개정) 2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호 에 따른 세율 (2010. 1. 1. 개정) ② 법인이 지방 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「법인세법」 제55조 의 2 제1항 제2호 및 제95조의 2를 적용하지 아니한다. 다만, 미등기양도의 경우에는 그러하지 아니하다. (2010. 1. 1. 개정) ③ 부동산매매업을 경영하는 거주자가 지방 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소 득에 대한 종합소득산출세액은 「소득세법」 제64조 제1항 에도 불구하고 같은 법 제55조 제1항에 따른 종합소득산출세액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정) ④ 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제4호부터 제7호까지의 규 정을 적용할 때 제1항을 적용받는 지방 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2010. 1. 1. 개정) ⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 과세표준확정신고와 그 밖에 필요한 사 항은 대통령령으로 정한다. (2010. 1. 1. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제98조의 2 제1항 각 호 외의 부분 중 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. (2009. 2. 4. 신설) 1. 「주택법」 제38조에 따른 사업주체(이하 이 조에서 “사업주체”라 한다)가 같 은 조에 따라 공급하는 주택 으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 11월 2일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008년 11월 3일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2009. 2. 4. 신설) 2. 2008년 11월 3일까지 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인( 건축법 제11조 에 따른 건축허가를 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업주체가 해당 사업계획승인과 「주택법」 제38조에 따라 공급하는 주택 (2008년 11월 3일 현재 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택 (2009. 2. 4. 신설) ② 법 제98조의 2에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(법인세 과세표준신고를 포함한다) 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한 다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 서류를 제출하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 2. 4. 신설) 1. 제1항 제1호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 미분양주택 확인서 및 매 매계약서 사본 (2009. 2. 4. 신설) 2. 제1항 제2호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 사업계획승인 사실ㆍ사업 계획승인신청 사실을 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서 사본 (2009. 2. 4. 신 설) ③ 주택 소재지 관할세무서장이 제6항에 따라 해당주택이 미분양주택임을 확인할 수 있는 경우에는 제2항에 따른 부속 서류의 제출을 생략할 수 있다. (2009. 2. 4. 신설) ④ 사업주체는 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계 약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 한다. (2009. 2. 4. 신설) ⑤ 제4항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 미분양주택확인서와 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택 임을 확인하고, 매매계약서에 그 사실을 증명하는 날인을 하여야 하며, 기획재정부 령으로 정하는 미분양주택확인대장에 그 내용을 작성하여 보관하여야 한다. (2009. 2. 4. 신설) ⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체는 각각 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확 인 대장을 매매계약일이 속하는 연도의 다음 연도 2월 말까지 정보처리장치ㆍ전산 테 이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 “전자매체”라 한 다)로 주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연 도의 다음 연도부터 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 제출하지 아니할 수 있다. (2009. 2. 4. 신설) ⑦ 제6항에 따른 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할세무서장은 해당 자 료를 기록ㆍ보관 하여야 한다. (2009. 2. 4. 신설) ⑧ 미분양주택 확인 절차 등 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. (2009. 2. 4. 신설) ○ 주택법 제9조 【주택건설사업 등의 등록】 ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또 는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토해양부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 국가ㆍ지방자치단체 2. 한국토지주택공사 3. 지방공사 4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조 에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인(이하 "공익법인"이라 한다) 5. 제32조에 따라 설립된 주택조합(제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다) 6. 근로자를 고용하는 자(제10조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업 을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 "고용자"라 한다) ② 제1항에 따라 등록하여야 할 사업자의 자본금과 기술인력 및 사무실면적에 관한 등록의 기준ㆍ절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ③ 「임대 주택법」 제17조제1항제2호 에 따른 특수 목적 법인 등에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제2항에 따른 사업자 등록기준 중 인적(人的) 기준 등을 완화하여 적용할 수 있다. ○ 주택법 제38조 【주택의 공급】 ① 사업주체( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택 을 동일 건축물로 하여 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설 ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국 토 해양부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입주 자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다. 1. 사업주체(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것 2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 입주 자 모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격 을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것 3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것 ② 주택을 공급받으려는 자는 국토해양부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. ③ 사업주체가 제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받으려는 경우(사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사인 경우에는 견본 주택을 건설하는 경우를 말한다)에는 제38조의3에 따라 건설하는 견본주택에 사 용되는 마감자재의 규격ㆍ성능 및 재질을 적은 목록표(이하 "마감자재 목록표"라 한다)와 견본주택의 각 실의 내부를 촬영한 영상물 등을 제작하여 승인권자에게 제출하여야 한다. ④ 사업주체는 주택공급계약을 체결할 때 입주예정자에게 제3항에 따른 견본주택 에 사용된 마감자재 목록표를 제공하여야 한다. 다만, 입주자 모집공고에 이를 표시(인터넷에 게재하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따라 받은 마감자재 목록표와 영상물 등을 제29조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자가 열람을 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다. ⑥ 사업주체가 마감자재 생산업체의 부도 등으로 인한 제품의 품귀 등 부득이한 사유로 인하여 제16조에 따른 사업계획승인 또는 제3항에 따른 마감자재 목록표 의 마감자재와 다르게 마감자재를 시공ㆍ설치하려는 경우에는 당초의 마감자재와 같 은 질 이상으로 설치하여야 한다. ⑦ 사업주체가 제6항에 따라 마감자재 목록표의 자재와 다른 마감자재를 시공ㆍ설치하려는 경우에는 그 사실을 입주예정자에게 알려야 한다. ○ 임대주택법 제21조 【건설임대주택의 우선 분양전환】 ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조 에 따라 사업계획승인 을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조 에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건 설 하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환 하는 경우에는 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하 게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차 인 3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인 ② 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도등(제2조제7호나목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도등으로 본다. 이하 이 조에서 같다), 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다. ③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가 ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다. ⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 6개월 이상 제3항에 따른 분양전환승인 을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회 의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다. ⑥ 제5항의 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하 여야 한다. ⑦ 임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다. ⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. ⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장ㆍ군수 ㆍ구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다. ⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법ㆍ절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 임대주택법 시행규칙 제13조 【공공건설임대주택 등의 분양전환】 ① 법 제21조 제3항 및 같은 조 제5항에 따라 분양전환에 관한 승인을 신청하려는 자 는 별지 제13호서식의 임대주택 분양전환 승인신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에 제출하여야 한다. 다만, 같은 조 제5항에 따라 임차인(임차인대표 회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 신청할 경 우에는 제4호 및 제5호의 서류는 제외한다. 1. 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단 2. 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니한다는 사실을 증명하는 서류 3. 분양전환가격 산정의 근거서류 4. 특별수선충당금 적립통장 사본 5. 하자보수보증금 예치증서 ② 시장·군수·구청장은 입주자 모집 공고 및 임대조건 신고 내용을 고려하여 임대의 무 기간이 끝나는 날 6개월 전에 임대사업자 및 임차인에 대하여 분양전환을 위하여 필 요한 준비를 하도록 권고할 수 있다. ③ 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제2호의 서류를 제출하지 아니할 수 있다. 1. 영 제13조제2항제2호에 해당되거나 입주자 모집 공고 또는 임대차계약서에 분양전환 시기 및 분양전환가격의 산정 기준을 명기한 경우 2. 임차인 총수(總數)의 3분의 2 이상과 분양전환가격, 하자보수범위 등에 관하여 합 의한 경우 ④ 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 임대사업자 또는 임차인이 제출한 분양전환 승 인신청서에 대하여 보완 또는 보정이 필요하면 분양전환 승인신청서를 접수한 날부터 10일 이내에 그 보완 또는 보정을 요구할 수 있다. ⑤ 임대사업자는 법 제21조제7항에 따라 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상 인 경우에는 그 남은 임대주택을 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 공급하 여야 한다. ○ 주택공급에 관한 규칙 제2조 【정의】 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. ~ 12. 생략 13. "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 를 말하며, 법 제39조제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자를 포함하되, 분양 전환되지 아니하는 임대주택의 입주자로 선정된 자는 제외한다. 가. ~ 사. 생략 아. 일정기간 경과후 분양주택으로 전환되는 임대주택을 공급받은 자 (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-43, 2010.01.14. [ 사실관계 ] - A사는 건설임대주택을 건설하여 임대하다 분양전환승인을 받음 · 1995년, 1998년, 1999년, 2000년, 2001년 각각 아파트 준공 · 2000년, 2003년, 2004년, 2006년, 2007년 분양전환승인 - 분양전환승인을 받은 건설임대주택 중 분양이 되지 않은 주택에는 임차인이 거주하고 있음 [ 질의내용 ] - 분양전환승인을 받은 건설임대주택을 분양받은 경우 지방미분양주택 과세특례(조 세특례제한법 제98조의2) 적용 여부 [ 회 신 ] 「임대 주택법」 제21조 에 따라 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 분양전환한 임 대 주택은 「조세특례제한법」 제98조의2 에 따른 ‘지방 미분양주택 취득에 대한 양도소 득세 등 과세특례’가 적용되지 아니합니다.