전소유자로부터 회수하지 못한 전세보증금이 필요경비에 해당하는지 여부

주택을 전세로 임차하여 거주하는 임차인이 당해 주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 전세보증금의 전부 또는 일부금액은 취득가액에 포함되지 아니함

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(서면5팀-2298, 2007.08.09. 등)를 참고하시기 바랍니다 ○ 서면5팀-2298, 2007.08.09. 귀 질의의 경우, 주택의 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 「소득세법」제97조의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것으로서, 주택을 전세로 임차하여 거주하는 임차인이 당해 주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 전세보증금의 전부 또는 일부금액은 취득가액에 포함되지 아니하는 것임 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2009.11.30. 甲은 A주택을 취득함 * 甲 은 양도소득세 및 증권거래세 체납액 8억원(법정기일 2008년 8월)이 있었음 - 乙은 A주택에 전입신고를 하지 않는다는 조건으로 甲으로부터 A주택을 임차(전세보증금 1억 2천만원)하여 거주함 * 전입신고는 하지 않았으며, 전세권을 설정함 - 2010.1.14. △△세무서에서 A주택 압류(甲 체납액 관련) - 2011.1.20. A주택 공매로 乙이 경락받음(경락가액 42,500천원) ○ 질의내용 - A 주택을 양도하는 경우 전소유자로부터 회수하지 못한 전세보증금이 취득가액에 포함되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 이하 생략 ○ 서면5팀-2298, 2007.08.09. [질의내용 요약] - 서울 용산구 청파동3가 소재 주택의 전세권자로서 동 주택이 경매가 진행되어 배당요구를 하였다가 전세권 설정된 가액 전체를 배당받지 못할 것을 우려하여 배당철회하고 전세권자인 본인이 낙찰받음. - 전세권자 본인으로 소유권이 이전되면서 대항력있는 본인 전세권은 자동으로 말소되나, 양도소득세를 계산할 때 취득가액에 낙찰가액(1억 2010만원)과 전세권 설정금액(8천만원)이 포함되는지 여부를 질의함. - 경락 부동산의 건물에 대한 소유권 이외의 권리에 관한 사항 (1) 전세권 설정 : 2002.11.18. 전세금 8천만원 (2) 근저당권설정 : 2002.11.25. 채권액 264백만원(근저당권자 : 국민은행) - 토지에 관한 사항 (1) 근저당권설정 : 2002.3.28. 채권액 264백만원(근저당권자 : 국민은행) 대항력이 있는 전세권자가 낙찰받아 경락인이 된 경우 전세보증금이 취득가액에 포함되는지 여부 [회신] 귀 질의의 경우, 주택의 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 「소득세법」제97조의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것으로서, 주택을 전세로 임차하여 거주하는 임차인이 당해 주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 전세보증금의 전부 또는 일부금액은 취득가액에 포함되지 아니하는 것임 ○ 부동산거래관리과-849, 2010.06.24. 주택의 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 「소득세법」 제97조 의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것으로서, 주택을 전세로 임차하여 거주하는 임차인이 당해 주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 전세보증금의 전부 또는 일부금액은 취득가액에 포함되지 아니하는 것임 ○ 재산세과-526, 2009.10.22, 법규과-295, 2009.10.15. 주택의 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 「소득세법」 제97조 의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것으로서, 주택을 전세로 임차하여 거주하는 임차인이 당해 주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 전세보증금의 전부 또는 일부금액은 취득가액에 포함되지 아니하는 것임