미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 여부

국내에서 신규아파트를 분양받아 중도금 불입 중 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 당해 준공된 아파트를 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항 제2호 다목의 규정에 의하여 보유기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택의 범위에 해당되나, 양도하는 주택이 해외로 출국한 이후에 분양받은 주택인 경우에는 위의 적용대상이 되지 아니하는 것임

[회신] 국내에서 신규아파트를 분양받아 중도금 불입 중 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 당해 준공된 아파트를 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항 제2호 다목의 규정에 의하여 보유기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택의 범위에 해당되나, 양도하는 주택이 해외로 출국한 이후에 분양받은 주택인 경우에는 위의 적용대상이 되지 아니하는 것임 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 甲은 2006년 乙과 혼인하고 같은 해에 남편과 함께 해외유학을 위해 출국한 이후 현재까지 계속 해외에서 거주하고 있음 - 2006.04. 甲 서울 마포구 토정동 소재 시범아파트 A아파트 취득(180백만원) - 2008.09. 지자체 공원부지개발사업 목적 위 A아파트 수용(보상금 120백만원) - 2008.11. 특별분양권 지구 추첨 - 2009.06. 甲과 乙 혼인 - 2009.08. 甲乙 해외유학 출국 - 2010.09. 甲 특별분양권 동호수 추점 결과 서울 강남구 세곡동 소 재 B아파트 특별분양권 분양 계약(분양가 249백만원) - 2011.03. 특별분양권으로 인한 B아파트 잔금 및 입주 예정 - 2011.05. B아파트 준공 등기 및 준공 이후 양도 예정 ○ 질의내용 해외유학으로 출국한 상태에서 특별분양권(또는 준공일 이후 아파트)을 양도하는 경우 양도소득세 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제1조 【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "거주자"란 국내에 주소를 두거나 1년 이상의 거소(居所)를 둔 개인을 말한다. 2. "비거주자"란 거주자가 아닌 개인을 말한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제2조 【주소와 거소의 판정】 ① 「소득세법」(이하 “법”이라 한다) 제1조의 2에 따른 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다. ② 법 제1조의 2에 따른 거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니한 장소로 한다 . ③ 국내에 거주하는 개인이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국내에 주소를 가진 것으로 본다. 1. 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 2. 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때 ④ 국외에 거주 또는 근무하는 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국내에 주 소가 없는 것으로 본다. 1. 계속하여 1년 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 2. 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국 내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입 국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때 ⑤ 외국을 항행하는 선박 또는 항공기의 승무원의 경우 그 승무원과 생계를 같이하는 가족이 거주하는 장소 또는 그 승무원이 근무기간 외의 기간 중 통 상 체 재하는 장소가 국내에 있는 때에는 당해 승무원의 주소는 국내에 있는 것 으 로 보고, 그 장소가 국외에 있는 때에는 당해 승무원의 주소가 국외에 있는 것으로 본다. ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증 여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자 의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하 는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주 택 재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으 로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주 거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함 께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하 고 있 는 경우로서 해 당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지 개발촉진법」 제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정·고시된 분 당· 일 산· 평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에 는 해당 주택의 보유기 간이 3 년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주 택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건 설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있 어서는 그 양도 일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔 존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 생략 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국 일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경 우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 의 형편으로 세 대 전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국 일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (이하 생략) ○ 서면인터넷방문상담4팀-1932, 2005.10.20 국내에서 신규아파트를 분양받아 중도금 불입 중 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 당해 준공된 아파트를 양 도하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항 제2호 다목의 규정에 의하여 보유기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택의 범위에 해 당되나, 양도하는 주택이 해외로 출국한 이후에 분양받은 주택인 경우에는 위 의 적용대상이 되지 아니하는 것임 ○ 부동산거래관리과-1413, 2010.11.25 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도(출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한 함) 하는 경우 양도일 현재 다른 주택의 소유사실이 없는 경우에는 보유기간 및 거 주기간에 제한없이 1세대 1주택으로 비과세(해당 주택이 고가주택에 해당하는 경우 양도가액의 9억원 초과분은 제외)되는 것임 ○ 부동산거래관리과-1253, 2010.10.12. 「소득세법 시행령」제154조제1항제2호나목의 해외이주에 따른 1세대1주택 비 과세 특례를 적용할 때 「해외이 주법」에 따른 현지 이주의 경우 출국일은 영 주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 말하는 것으로서, 해당 영주권 등을 취득한 날부터 2년이 경과한 후에 소유하던 1주택을 양도하는 경 우에는 동 규정을 적용하지 않는 것임 ○ 부동산거래관리과-1027, 2010.08.09. 「해외이 주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우의 1세대1주택 비과세 특례 ( 「소득세법 시행령」제154조제1항제2 호 나목)는 출국일 현재 1주 택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부 터 2년 이내에 양도하는 경우에 한하여 적용되 는 것으로, 귀 질의와 같이 출국일부터 2년이 지나 양도하는 경우에는 당해 규정이 적 용되지 아니함 ○ 부동산거래관리과-474, 2010.03.26. 세대전원 출국일 현재 국내에 1주택만을 소유하던 1세대가 1년 이상 계속하여 국 외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 경우로서 출국일 로 부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제 1 항 제2호 다목 에 따라 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도소득세를 비과세 (고가 주 택에 해당하는 경우 제외)하는 것이나, 출국 후 재입국하여 국 내에 거 주하던 중에 당해 주택을 양도하는 경우에는 동 규정이 적용되지 않는 것임 ○ 부동산거래관리과-896, 2010.07.09. 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 “거주자”라 함은 국내에 주 소를 두거나 1 년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것이며, 이 경 우 비거주자가 거주자로 되는 시기 는 「소득세법 시행령」 제2조의2 제1항 각 호의 시기로 하는 것으로, 귀 질의의 경 우 입국한 날부터 국내에 주소를 둔 것으로 볼 수 있는지 여부는 출입국 내역, 생계를 같이하는 가족, 직업, 자산상태 등에 의하여 사실판단할 사항임 ○ 재산세과-557, 2009.03.17 양도소득은 「소득세법」 제94조 제1항 각호의 자산별로 계산하는 것으로서, 귀 질의와 같이 보유하던 주택이 도시계획시설 사업용지로 협의매수되면서 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 취득하여 아파트 분양계약을 체결하고 당해 분양권을 양도하는 경우 종전 주택의 취득가액과 협의매수보상금 및 잔여토지 매매가액과 의 차액은 당해 분양권의 필요경비에 해당하지 않는 것임. ○ 재산세과-3210, 2008.10.10. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발 · 재건축사업 또는 「주택건 설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것)에 따른 주택재건축사업이 아닌 사업의 시행으로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 의 “조합원입주권”에 해당하지 아니함 ○ 부동산거래관리과-896, 2010.07.09. 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 “거주자”라 함은 국내에 주 소를 두거나 1 년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것이며, 이 경 우 비거주자가 거주자로 되는 시기 는 「소득세법 시행령」 제2조의2 제1항 각 호의 시기로 하는 것으로, 귀 질의의 경 우 입국한 날부터 국내에 주소를 둔 것으로 볼 수 있는지 여부는 출입국 내역, 생계를 같이하는 가족, 직업, 자산상태 등에 의하여 사실판단할 사항임 ○ 부동산거래관리과-107, 2010.01.20. “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으 로, 국내에 주소를 가진 것인지는 사실판단 사항임