별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 조합원입주권으로 취득한 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 해당 여부

장기임대주택과 거주주택 1개를 보유한 1세대가 거주조건을 충족하지 아니한 거주주택을 양도하는 경우 양도소득금액을 계산할 때 장기보유특별공제액은 「소득세법」제95조제2항 표1에 따른 공제율을 적용하는 것임

[회신] 「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택과 거주주택 1개를 보유한 1세대가 같은 영 제155조제19항 각호의 요건을 충족하지 아니한 거주주택을 양도하는 경우 양도소득금액을 계산할 때 장기보유특별공제액은 「소득세법」제95조제2항 표1에 따른 공제율을 적용하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 서울 서초구 소재 소형주택 2개를 취득하여 임대중 - 그 중 1개의 주택을 장기임대주택으로 등록하여 임대사업 시작 예정 ○ 질의내용 - 주택임대사업자의 거주주택 비과세조건에서 보유기간 3년은 충족하였으나, 2년 거주조건을 충족하지 못했을 경우 장기보유특별공제율 표1, 표2 적용여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ① ～ 󰊉󰊚 생략 󰊉󰊛 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 양도일 현재 장기임대주택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 ○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 「임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택[대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 나. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령<대통령령 제23218호, 2011.10.14> 부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다. 제3조(양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택의 가액기준 변경에 관한 적용례) 제167조의3제1항제2호가목의 개정규정 중 가액기준 변경에 관한 개정부분과 같은 호 다목의 개정규정은 이 영 시행 후 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하는 주택부터 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 이하 생략 ② ～ ④ 생략 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. ⑥ 이하 생략 [1998.11.13개정] 〇 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 . <개정 2012.1.1> ③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)한다. ⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 | 보유기간 | 공제율 | | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 24 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 32 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 40 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 48 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 56 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 64 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 72 | | 10년 이상 | 100분의 30 | | 10년 이상 | 100분의 80 | <표1> <표2> 〇 소득세법 시행령 제159조의2 【장기보유특별공제】 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. <개정 2008.2.22> 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) 〇 부동산거래관리과-46, 2012.01.19. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임 〇 부동산거래관리과-1397, 2010.11.19. 1세대가 2주택을 보유하다가 1주택을 양도하는 경우로서 그 양도하는 주택이 1세대1주택에 해당하지 아니하는 경우에는 장기보유 특별공제액은 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임