소유권취득전 지출한 자본적지출액의 필요경비 공제여부

당해 자산에 대하여 매매계약을 체결하고 소유권 취득전에 지출한 자본적지출액 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에는 양도자산의 필요경비에 해당함

[회신] 당해 자산에 대하여 매매계약을 체결하고 소유권 취득전에 지출한 자본적지출액 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에는 「소득세법 시행령」제163조제3항에 따른 양도자산의 필요경비에 해당합니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 소재지 : 충북 청원군 소재 토지 및 단독주택 • 2002.6.27. 매매계약 • 2002.7.∼9. 보일러교체 등 자본적지출액 발생 • 2002.10.7. 소유권이전등기 ○ 질의내용 위 주택에 대하여 매매계약을 체결하고, 소유권이전등기전에 자본적지출액이 있을 경우 필요경비로 공제가능한 지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① ～ ② 생략 ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ① 생략 ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다 . 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (이하 생략) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-2852, 2007.10.30. [사실관계] ○ 중앙난방에서 개별난방으로 전환공사를 추진하여 외부보일러업체와 공사계약을 체결하고 장기수선충당금을 사용하였고 공사비중 일부는 각세대 소유자로부터 추가로 징구하여 공사를 하였습니다. [질의] - 위 경우 아파트소유자가 당해 아파트 매매시 각세대에 배분되는 장기수선충당금과 추가보일러 공사비용이 양도소득세 산출시 필요경비로 공제 받을수 있는지요? [회신] 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어「소득세법시행령」제163조제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경 · 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 같은법 시행령 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임 ○ 서면4팀-1739, 2007.05.29. 【질의】 (사실관계) - 아파트 기본골조를 제외한 기존 실내 내부시설 전체를 철거하고, 새로운 시설로 내부전체 인테리어공사를 마친 후 입주(사용)하지 않고 양도하는 경우 (질의내용) - 위와 같은 경우 공사비 전액을 자본적 지출로 볼 것인지, 공사비 중 도배공사비, 도장(페인트)공사비, 마루공사비 등을 건별로 구분하여 제외한 금액을 필요경비로 볼 것인지 여부 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법시행령」 제163조 제3항 에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 같은법 시행령 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-42, 2007.01.04. 【질의】 (내용) - 1992년에 준공되고 건축한지 14년이 경과하여 모든 시설이 노후화된 관계로 리모델링 수준의 수리가 요구되는 주택(아파트)을 2005년 4월 취득한 이후 거실 등과 베란다의 높이를 같게 하고, 욕실의 타일ㆍ욕조ㆍ변기 및 베란다의 샷시 등을 재시공 하였음. - 위 주택을 2006년7월에 양도하였음. (질의) - 위와 같이 노후 주택을 취득하여 전면 수리한 이후 양도하는 경우 전체 공사비를 필요경비로 인정받을 수 있는지 또는 자본적 지출에 해당하는 부분만 필요경비로 인정되는지 여부 등 【회신】 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1863, 2006.06.20. 【질의】 (사실관계) 1. 본인은 1996년 국민주택 규모 아파트 1채를 보유하고 있던 중 1998년 미분양 아파트 2채를 더 매입하여 임대사업자 등록을 하면 양도소득세가 면제가 된다 하여 미분양 아파트 2채를 매입하고 구청에 임대사업자 등록을 함(단, 세무서에 사업자등록은 신청안함). 2. 1채는 1998.1.15. 최초 계약일(미분양 아파트) 1채는 1999.9.28. 분양권 권리승계 받아 구입하여 지금 현재까지 전세로 임대를 함. 3. 종합부동산세 관계로 인해 1채를 처분하려고 함. 4. 서울 양천구 ○동 XXX-4 ○동 □□□□아파트 101동 XXX호(26평형)를 1000만원을 웃돈주고 권리승계를 받았고 계약서는 없음. 5. 구입금액은 ￦140,816,000원(최초분양가 ￦130,816,000원 ＋ ￦10,000,000원)이며 계약서는 없음. (질의) 1. 샤시, 주방씽크대공사, 화장실공사, 보일러교체에 대한 비용은 공제되는지. 2. 지금 현재 시세는 2억원인데 2억원에 팔 경우 양도소득세 계산방법과 양도소득세와 주민세 금액은 얼마인지. 【회신】 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.