공익사업에 수용된 토지를 환매권을 행사하여 취득한 경우 취득시기

토지거래허가를 받지 아니하고 양도한 경우 「소득세법」제88조의 규정에 의한 양도 해당 여부는 회신사례 법규과-1190(2007.3.14.)호를 참고하기 바라며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」121조 규정에 의하여 수용된 경우는 허가를 받은 것으로 보기에 귀하는 수용된 부분에 대하여 서면4팀-124, (2006. 1.25.)호 및 서면4팀-1896, (2006.6.21.)호를 참조

[회신] 토지거래허가를 받지 아니하고 양도한 경우 「소득세법」제88조의 규정에 의한 양도 해당 여부는 회신사례 법규과-1190(2007.3.14.)호를 참고하기 바라며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」121조 규정에 의하여 수용된 경우는 허가를 받은 것으로 보기에 귀하는 수용된 부분에 대하여 서면4팀-124, (2006. 1.25.)호 및 서면4팀-1896, (2006.6.21.)호를 참조하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 잔금일자 2004.07.30 (토지거래허가구역) 법인B에 10,000평 양도 - 잔금일에 법인B를 수익자로 처분신탁했음 - 2011.1월 이중 1,000평이 수용됨 ○ 질의내용 - 토지거래허가지역 양도소득세 신고 의무 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① ～ ② 생 략 ③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. ④ ～ ⑤ 생 략 ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 (2006. 2. 9. 개정) 4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005. 12. 31. 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제104조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조 제1항 제1호의 규정에 의한 주식 등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다. ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】 ① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. ② 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항의 규정에 의한 허가를 요하지 아니한다. ③ 제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획ㆍ취득자금 조달계획 등을 기재하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획ㆍ취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 건설교통부령으로 정한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획의 변경이 있는 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 허가신청서를 받은 때에는 「민원사무처리에 관한 법률」의 규정에 의한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 제122조의 규정에 의하여 선매협의절차가 진행중인 때에는 위의 기간 이내에 그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다. ⑤ 제4항의 규정에 의한 기간 이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에 제1항의 규정에 의한 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 지체없이 신청인에게 허가증을 교부하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정) ⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다. (2002. 2. 4. 제정) ⑦ 제2항의 규정에 의한 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002. 2. 4. 제정) ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제121조 【국가 등이 하는 토지거래계약에 관한 특례 등】 ① 제118조 제1항을 적용할 때에 그 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 국가, 지방자치단체, 「한국토지공사법」에 따른 한국토지공사(이하 “한국토지공사”라 한다), 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체인 경우에는 그 기관의 장이 시장ㆍ군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 본다. (2009. 2. 6. 개정) ② 다음 각 호의 경우에는 제118조를 적용하지 아니한다. 1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지의 수용 2. 「민사집행법」에 따른 경매 (2009. 2. 6. 개정) 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 (2009. 2. 6. 개정) ○ 부동산등기 특별조치법 제5조 【허가등에 대한 특례】 ① 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 부동산등기법 제40조 제3항 의 규정에 불구하고 소유권이전등기를 신청할 때에 그 허가, 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 제출하여야 한다. ② 등기원인에 대하여 행정관청에 신고할 것이 요구되는 때에는 소유권이전등기를 신청할 때에 신고를 증명하는 서면을 제출하여야 한다. ○ 법규과-1190 (2007.3.14.) 토지거래허가구역 안의 토지를 허가없이 취득 및 매도한 경우 양도 해당 여부 [ 요 지 ] 토지를 소유한 자가 토지거래허가 없이 당해 토지를 유상 양도한 경우 토지거래허가 전까지는 소득세법상 양도에 해당하지 아니함 [ 회 신 ] 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 토지거래허가구역 안의 토지를 토지거래허가를 받지 아니하고 매수한 자가 토지거래허가없이 당해 토지를 제3자에게 양도한 경우 「소득세법」제88조의 규정에 의한 양도 해당 여부는 회신사례 법규과-262(2006.1.23.)호를 참고하기 바라며, 당해 토지거래가 양도에 해당하는 경우 당해 토지는 같은법 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산에 해당하는 것으로서 귀 과세기준자문의 경우 이에 해당하는지 여부는 각 단계별 거래내용에 따른 법률관계 등을 추가로 확인하여 사실판단할 사항임 ○ 법규과-262(2006.1.23.) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 토지거래에 관한 규제를 받는 토지거래허가구역 안의 토지를 소유한 자가 토지거래허가 없이 유상 양도한 경우 및 토지거래허가를 받지 않고 토지를 유상으로 취득한 자가 토지거래허가 없이 당해 토지를 제3자에게 양도하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조 규정에 의하여 토지거래허가를 받기 전 또는 당해 토지가 토지거래허가 구역 에서 해제되기 전까지는「소득세법」제88조 규정의 양도로 보지 아니함 ○ 재산46014-678, 2000.6.27 국토이용관리법 제21조 의 2의 규정에 의한 토지거래허가구역내에 있는 토지를 같은법 제21조의 3에서 규정하는 토지거래허가를 받지 않고 취득한 토지를 양도하는 경우로서 당해 토지의 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제3항 에서 규정하는 미등기양도자산에 해당하는 것임. ○ 재재산46014-21, 1998.1.20. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기를 판정함에 있어 국토이용관리법 제21조 의 3의 규정에 의하여 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 계약은 소급 하여 유효한 계약이 되므로 소득세법시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기임. ○ 대법원 1995.4.28. 선고 93다26397 판결 【판결요지】 가. 국토이용관리법상의 규제지역 내의 토지에 대하여 관할도지사의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화 될 여지가 없으나 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률 행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생 하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하며, 이러한 유동적 무효 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다. 나. 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효 상태의 매매계약을 체결하고 매수인이 이에 기하여 임의로 지급한 계약금은 그 계약이 유동적 무효 상태로 있는 한 이를 부당이득으로 반환을 구할 수는 없고 유동적 무효 상태가 확정적으로 무효로 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구 할수 있다. 다. 구 국토이용관리법 제21조의4 제1항 제1호 (1993.8.5. 법률 제4572호로 삭제)에서 계약예정금액이 표준지가에 일정한 금액을 합산한 적정가격을 초과하는 경우를 불허가사유로서 정하고 있기는 하나, 한편 같은 조 제2항(1993.8.5. 법률 제4572호로 삭제)에서 도지사는 토지 등의 거래계약허가신청이 이에 해당하여 불허가의 처분을 하고자 할 때에는 미리 그 허가신청인에게 계약예정금액의 조정을 권고할 수 있다고 규정하고 있으므로, 당사자는 위 매매계약의 허가신청시 위 매매대금을 그 적정가격의 범위를 초과하지 않도록 자발적으로 변경할 수 있을 뿐 아니라, 위 매매대금 그대로 허가신청을 하였다고 하더라도 관할도지사의 조정권고에 따라 그 가액을 조정할 여지는 얼마든지 있으므로, 이러한 조정이 성립될 수 없는 특별한 사정이 없는 한 구 국토이용관리법상 계약예정금액에 상당하는 매매대금이 그 적정가격을 초과한다고 하여 그 계약이 곧바로 무효가 된다고 볼 수 없다. 라. 유동적 무효 상태의 계약은 관할도지사에 의한 불허가처분이 있을 때 뿐만 아니라, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 경우에도 확정적으로 무효로 된다고 보아야 한다. 마. ‘가’항의 매매계약 자체로서는 유동적 무효 상태에 있는 것이나 유동적 무효 상태에 있는 계약을 효력이 있는 것으로 완성하여야 할 협력의무를 부담하는 한도 내에서의 당사자의 의사표시까지 무효 상태에 있는 것이 아니므로, 이러한 유동적 무효 상태에 있는 매매계약에 대하여 허가를 받을 수 있도록 허가신청을 하여야 할 협력의무를 이행하지 아니하고 매수인이 그 매매계약을 일방적으로 철회함으로써 매도인이 손해를 입은 경우에 매수인은 이 협력의무 불이행과 인과관계가 있는 손해는 이를 배상하여야 할 의무가 있다. ○ 【분류/일자】서면4팀-124, 2006. 1.25. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 양도소득과세표준 예정신고 신고기한은 「소득세법」 제105조 제1항 제1호 에 의거 토지거래계약의 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 것임. 이때 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임. ○ 【분류/일자】서면4팀-1896, 2006. 6.21. 1. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것임. 2. 상기 1을 적용함에 있어 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정 신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하는 것이며, 허가를 받기전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임. ○ 서면2팀-1030, 2008.05.26 ** 【제목】 토지거래허가지역내의 토지에 대하여 잔금을 청산한 경우에도 토지 거래허가를 받지 아니한 경우 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니함 【질의】 - 양도인 법인은 토지거래허가를 득할 것을 전제로 하여 토지지역안의 토지를 매도하기로 하고 잔금을 2006.12.20.에 수령함 - 2006. 12. 31 현재 토지거래허가를 받지 않아 소유권이전등기를 양수인에게 넘기지 못한 상태임. 【회신】 귀 질의의 경우, 기 질의회신 사례(서면인터넷방문상담2팀-1457, 2006.7.31.)를 참조하기 바람. ○ 서면인터넷방문상담2팀-1457, 2006.07.31 토지거래허가지역 안의 토지 양도시 손익귀속시기 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것임 [ 회 신 ] 내국법인이 토지거래계약 허가구역 내 토지를 잔금을 받은 후에 토지거래허가를 받아 등기이전을 하기로 약정한 경우 토지매매에 따른 손익귀속시기는 법인세법시행령 제68조 제1항 제3호 규정에 따라 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 잔금 청산 후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것으로 잔금청산일이 속하는 사업연도 법인세 신고 분을 수정신고 또는 경정청구 하는 것입니다.