개별주택가격이 잘못 공시된 경우 개별주택가격 적용 방법

취득가액을 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우, 필요경비의 계산은 「소득세법」 제97조제1항제1호의 규정에 따른 취득가액과 같은 조제2항제2호 및 같은 법 시행령 제163조제6항의 규정에 따라서 계산한 금액을 합한 금액으로 하는 것임

[회신] 1. 귀 질의 1의 경우 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 직계존속으로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우로서 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」제97조제2항에 따르되, 취득가액은 직계존속의 취득 당시 같은 조제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 하는 것입니다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 같은 조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입하는 것입니다. 그 밖의 사항에 대하여는 기존해석사례(서면인터넷방문상담4팀-193, 2008.01.22.; 서면인터넷방문상담4팀-89, 2007.01.05.)를 참고하시기 바랍니다. 2. 질의 2의 경우 「조세특례제한법」제77조에 따른 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용할 때 「소득세법」 제97조제4항이 적용되는 증여받은 토지의 경우에는 증여자가 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 보아 「조세특례제한법」제77조의 감면 규정을 적용하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1980.01. 甲, 경북 포항시 소재 A묘지(820㎡) 취득(취․등록세 0.6백만원) - 2008.03. A묘지 △△△△사업으로 사업인정고시 - 2009.12. 甲, A묘지를 乙(외손자)에게 증여(증여세 2백만원, 취․등록세 0.5백만원) - 2012.04. 乙 , A묘지 수용 보상금 수령 ○ 질의내용 (질의 1) A묘지 수용에 따른 양도소득세 계산시 ① 甲의 취․등록세 납부액 ② 乙의 취․등록세 납부액 ③ 乙의 증여세 납부액 ④ 甲의 (환산)취득가액 에 3% 등 ① 내지 ④ 중 필요경비로 공제받을 수 있는 것은 무엇인지 (질의 2) A묘지 수용에 대해 「조세특례제한법」제77조에 따른 양도소득세 감 면을 적용받을 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대 통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1 항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실 지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조 에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱 하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산 가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금 액을 필요경비로 할 수 있다. 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합 계액 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 ③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소 멸 된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항 에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업 인 정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토 지 등의 취득 및 보상 에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협 의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도 가 액에서 공제할 필요경비 는 제2항에 따르되, 취득 가 액은 각각 그 배우자 또는 직 계존비속의 취득 당시 제1항제1호 각 목의 어 느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납 부 하였거나 납부할 증여세 상당액이 있 는 경우에는 제2항에도 불구 하고 필요경비에 산입한다. (이하 생략) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① ~ ⑥ 생략 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가 액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서 류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액 을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대 통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비 ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기 타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2 항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. ~ 3. 생략 ② 생략 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소 요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산 에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의 2. 「생략 3의 3. 생략 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령 이 정하는 것 ④ (삭제, 2000. 12. 29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 2. 생략 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① ~ ② 생략 ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경 우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호 에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하 여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가 액 (감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경 우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 ④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득 일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. 1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경 우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호 의 비용을 말한다. 1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지 에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체 에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등 을 2012년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소 득에 대해서는 양도소득세의 100분의 20[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하 는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 25로 하되, 「보금자리주택 건설 등에 관 한 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하 는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유 하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 40(만기가 5년 이상인 경우에는 100분 의 50)]에 상당하는 세액을 감면한다. 1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업 에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발 생하는 소득 3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 ② 거주자가 제1항 제1호에 따른 공익사업의 시행자 및 같은 항 제2호에 따른 사업 시행자(이하 이 조에서 “사업시행자”라 한다)로 지정되기 전의 사업자(이하 이 항에 서 “지정 전 사업자”라 한다)에게 2년 이상 보유한 토지등(제1항 제1호의 공익사업에 필요한 토지등 또는 같은 항 제2호에 따른 정비구역의 토지등을 말한다. 이하 이 항 에서 같다)을 2012년 12월 31일 이전에 양도하고 해당 토지등을 양도한 날이 속하 는 과세기간의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)를 법정신고기한까지 한 경우로서 지 정 전 사업자가 그 토지등의 양도일부터 5년 이내에 사업시행자로 지정받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 감면할 양도소득세의 계산은 감면율 등이 변경되더라도 양도 당시 법률에 따 른다. (2010. 12. 27. 신설) ③~⑧ 생략 ⑨ 제1항 및 제2항을 적용하는 경우 상속받거나 「소득세법」 제97조 제4항 이 적용되는 증여받은 토지등은 피상속인 또는 증여자가 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다. (2010. 12. 27. 개정) ○ 조세특례제한법(2010.12.27. 법률 제10406호로 개정된 것) 부칙 제1조(시행일) 이 법은 2011년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제104조의23의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제18조의2제4항ㆍ제5항의 개정규정은 2011년 4월 1일부터 시행하며, 제73조(제1항제14호의 개정규정은 제외한다), 제88조의4제13항, 제104조의16제4항제2호 및 제129조제1항의 개정규정은 2011년 7월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) ① 이 법 중 소득세 및 법인세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 개시하는 과세연도 분부터 적용한다. ② 생략 ③ 이 법 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 제2조 ~ 제24조 생략 제25조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면에 관한 적용례) 제77조제2항, 제3항, 제5항 및 제9항("제1항 및 제2항"의 개정부분만 해당한다)의 개정규정은 이 법 공포일이 속하는 과세기간에 최초로 양도하는 분부터 적용한다. (이하 생략) ○ 서면인터넷방문상담4팀-193, 2008.01.22. 의제취득일(1985.01.01.) 전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산 가액에 의하여 산정하는 경우, 필요경비의 계산은 「소득세법」 제97조제1항 제 1 호의 규정에 의한 취득가액과 같은 법 제97조제2항제2호 및 같은 법 시행령 제163조제6항의 규정에 의하여 계산한 금액을 합한 금액으로 하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-89, 2007.01.05. [사실관계] - 10년이상 경작한 농지를 배우자로부터 2005년에 증여받아 2006.9월에 법인에 게 매각하게 되어 증여받은지 5년내에 양도하게 되어 배우자의 취득가액을 공제하여 야 하며 당해 배우자의 취득가액을 알수 없어 환산가액을 적용하는 경우 배우자의 취득당시 기준시가의 3%만 공제해준다고 합니다. [질의내용] - 증여취득 과정에서 발생한 취득세 등록세 및 지분을 분할한 측량비용등도 추가 로 공제되어야 한다고 사료되어 공제 가능여부를 질의함. [ 회 신 ] 「소득세법」 제97조 제4항 의 규정에 의하여 거주자가 양도일로부터 소급하여 5 년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계 산함에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 증여한 배우자의 당초 취득에 소요된 실지거래가액으로 하는 것이며 이에 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 소득세법 시행령 제163조제1항 각호의 금액을 합한 것을 말하는 것입니다.