비과세되는 주택의 부수토지 면적계산방법

주택에 딸린 토지에도 불구하고 주거용으로 사용되지 않고 사업용으로 사용되는 부분은 주택부수토지로 볼 수 없는 것이며, 실제 주거용으로 사용되고 있는 주택부수토지에 대해서는 사실상의 토지이용상황 등을 확인하여 판단할 사항임

[회신] 1. ｢소득세법｣제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제7항에 따라 1세대 1주택(고가주택 제외)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 배율을 곱하여 정한 면적 이내의 토지(이하 "주택부수토지"라 함)의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 비과세되는 것입니다. 2. 귀 질의의 경우, 주택에 딸린 토지에도 불구하고 주거용으로 사용되지 않고 사업용으로 사용되는 부분은 주택부수토지로 볼 수 없는 것이며, 실제 주거용으로 사용되고 있는 주택부수토지에 대해서는 사실상의 토지이용상황 등을 확인하여 판단할 사항입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - ‘05.12.27. 甲, 아래 토지(지목:주유소용지) 및 건물취득 <건물의 공부상 및 사실상 용도> | 구분 | 토 지 주1) | 건 물 | | 주거용 | 비주거용 | 주택(분리과세) | 주택외(별도합산) | | 1층 | 346.48㎡ | 297.52㎡ | - | 164.47㎡ 주2) | | 2층 | 118.43㎡ | - | | 3층 | 61.05㎡ | - | | 계 | 664㎡ | 179.78㎡ | 164.47㎡ | 주1) 개별주택가격 고시내역 주2) 캐노피 69.35㎡, 사무실 95.12㎡ - ‘12.08.31. 甲, 12.8억원에 양도 ○ 질의내용 - 甲은 양도일 현재 1세대1주택자로서 위 건물을 양도할 경우 비과세되는 주택부수토지면적은 갑설) 주택이 주택외 면적보다 크므로 토지전체를 주택부수토지면적으로 보아야 을설) 지 방자체단체에서 주택에 대해 주택부수토지를 포함하여 개별주택가격을 고 시 하였으므로, 소득세법 시행령 제154조제4항 에 따라 안분방법에 의해야 병설) 주 유소용지가 주택의 부수토지로 사용되었는지 불분명하므로 주택의 부수 토지가 없는 것으로 보아야 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사 업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2012.6.29> 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. <개정 2005.12.31, 2008.2.29> 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. <개정 2010.2.18> ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산 한다. <개정 2010.2.18> ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. <개정 1995.12.30> ⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31> ⑦ 법 제89조제1항제3호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다. <개정 2003.12.30, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2> 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배 2. 그 밖의 토지: 10배 (이하 생략) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 부동산거래관리과-1024, 2010.08.04. 1.「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항에 따라 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며 , 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것입니다. 2. 1.을 적용함에 있어「소득세법」제89조제3호에서 말하는 ‘1주택’이란 1세대의 구성원이 상시 주거용으로 활용하는 공간을 의미하는 것으로, 영업용 건물에 딸린 주거용 방은 이를 점포 등 영업용 건물에 부속된 건물로 보아 주택에 해당하지 않는 것이며, 같은 법시행령제154조제3항에 따른 겸용주택에 있어서 그 부속건물의 면적이 주택 또는 주택외의 면적에 해당하는지의 판단은 실지 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 그 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것입니다. 3. 또한, 1을 적용함에 있어「소득세법」제89조제3호에서 말하는“1세대 1주택과 이에 딸린 토지”란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로, 주거용으로 사용되지 않고 사업용으로 사용되는 경우에는 당해 주택의 부수토지로 볼 수 없는 것입니다. 4. 귀 질의의 경우 당해 건축물이 상시주거용의 주택에 해당하는지 여부와 주유소용지가 주택부수토지인지는 구체적으로 당해 건축물의 주거생활을 위한 시설 및 구조, 사용형태, 실질적으로 사용되고 있는 토지의 용도, 면적 등에 대하여 관련자료 및 현지상황을 확인하여 사실판단할 사항입니다. 5. 한편, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때의 토지와 건물의 실지거래가액 산정은 우리 청의 기존 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-85, 2006.01.19)를 참조하기 바랍니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-85, 2006.01.19. 양도차익을 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 취득·양도일 현재의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이나 , 당해 자산의 감정평가가액(지가공 시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분하여 계산하는 것입니다. 이 경우 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 의 가액 에 의하는 것이므로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택 가격이 있는 때에는 그 가격에 의함)이 공시되어 있는 주택의 양도당시의 기준시가는 「동법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의거 당해 개별주택 가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1653, 2007.05.17 1.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은 법 시행령」제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 2. 위 “1”을 적용함에 있어 1층은 주택 외의 부분이고 2층은 주택인 복합주택의 경우로서 2층을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우에는 1층 중 그 계단부분은 주택으로 보아 위 "1"을 적용하는 것입니다. 3. 귀 질의의 경우 계단의 용도 및 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. ○ 재산46014-212, 2001.02.28 소득세법 제89조 제3호 에서 말하는 ‘1주택, 이라 함은 1세대의 구성원이 상시 주거용으로 활용하는 공간을 의미하는 것이며, 영업용 건물에 딸린 주거용 방은 이를 점포 등 영업용 건물에 부속된 건물로 보아 주택에 해당하지 않는 것입니다. 귀하의 건축물의 상시주거용의 주택에 해당하는지 여부는 구체적으로 당해 건축물의 주거생활을 위한 시설 및 구조, 사용형태 등을 사실조사하여 소관세무서장이 판단하는 것입니다. ○ 재산46014-132, 2001.02.02 소득세법시행령 제154조 제3항 에서 규정한 겸용주택에 있어서 그 지하실의 면적이 주택 또는 주택외의 면적에 해당하는 지의 판단은 실지 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 그 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-2340, 2005.11.28. “1세대 1주택과 이에 부수되는 토지” 라 함은 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하며 , 「소득세법시행령」 제154조 제7항 에서 정하는 배율 범위내의 토지인 경우에도 주거용으로 사용되지 않고 사업용으로 사용되는 경우에는 당해 주택의 부수토지로 볼 수 없는 것이며, 귀 질의의 경우 실질적으로 사용되고 있는 토지의 용도 등에 대하여는 관련자료 및 현지상황을 확인하여 판단할 사항입니다. ○ 부동산거래관리과-182, 2012.04.04. 1. 겸용주택을 함께 양도하는 경우 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 연면적이 건물의 총연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산 하는 것이며, 2. 귀 질의의 경우 주택과 주택외 건물 일부가 건물 부수토지일부와 함께 지분으로 양도하는 경우에도 전체토지면적에 주택부분의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산합니다.