재건축된 신축주택의 감면소득금액 계산방법

주택재건축사업 또는 주택재개발사업에 따라 신축주택을 취득한 경우 종전 주택의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액은 감면소득에 해당하지 않는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(부동산거래관리과-2011.02.10.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 갑은 1997년 서울 성북구 하월곡동 소재 재개발지구내 무허가 주택(부수토지 없 음)을 취득하여 조합원 자격을 얻고, 이에 따라 재개발 관리처분계획의 인가일 후 청산금 을 납부하였으며, 2003.4.30. 신축주택(아파트)을 취득함 ○ 질의내용 - 「조세특례제한법」 제99조의3 에 따른 양도소득세 감면 적용시 감면소득금액 계산방법 (갑설) 종전 주택의 취득일부터 신축주택 취득일의 전일까지 발생한 양도소득금액은 감 면소득에서 제외 | 양도소득금액 | × | 5년이 되는 날의 기준시가 | - | 신축주택 준공일의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 | - | 종전주택 취득당시의 기준시가 | (을설) 청산금을 납부하였으므로 청산금 해당 기준시가를 반영함 | 양도소득금액 | × | 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 | - | (청산금 해당 기준시가 + 취득당시의 기준시가) | 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한 다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하 는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호 에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세 특례】 ① 생략 ② 법 제99조의3제1항 각 호 외의 부분을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득 일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. <개정 2010.2.18> (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득 세의 감면 등】 ① 법 제43조제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 「소득세법」 제95조제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소 득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. | 양도소득금액 | × | 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 생략 ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건 축 사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. <신설2007.2.28> 1. 청산금을 납부한 경우 [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 "청산금납부분양도차익"이라 한다) + {[ 관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}( 이하 이 조에서 "기존건물분양도차익"이라 한다) (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-123, 2011.02.10. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업에 따라 신축주택을 취득한 경우 종전 주택의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」 제99조의3 에 따른 감면소득에 해당하지 않는 것입니다. 2. 이 경우, 청산금을 납부한 신축주택의 경우에는 「조세특례제한법 시행령」 제 40조제1항에 따라 신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 계산함에 있어 산식의 양도소득금액은 「소득세법 시행령」 제166조제2항제1호 에 따른 양도차익으로 계산한 양도소득금액을 적용하는 것이며, 분모의 취득당시 기준시 가는 종전주택 취득당시 기준시가를 적용하는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-607, 2010.04.28. (질의내용) - 조세특례제한법 제99조의3 및 같은 법 시행령 제99조의 3제3항 제2호는 ‘재건 축조합원의 자격으로서 취득한 신축주택’의 양도 시, 5년간 발생한 양도소득금액에 대해 아래의 산식에 따라 감면하도록 규정하고 있음 | 양도소득금액 | × | 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | - 이 경우 위 산식 분자의 ‘취득일’ 및 위 산식 분모·분자의 ‘취득당시’가 어느 날인 지 (회신내용) 귀 질의의 경우 기존 회신문(법규과-656, 2010.4.20, 법규과-4862, 2008.11.20, 법규과-3845, 2008.09.09, 재산-227, 2009.01.20, 재산-1450, 2009.07.15)을 참고 하시기 바랍니다. ○ 법규과-656, 2010.04.20. 귀 의견 조회의 경우 기존 회신문(법규과-4862, 2008.11.20.)을 참고하시기 바랍니다. ○ 법규과-4862, 2008.11.20. 법규과-3845(2008.09.09.)호로 통보한 질의·회신문 중 ‘종전 단독주택의　 취득일 부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액’은 「조세특례제한법 시행령」제 40조를 준용하여 계산하는 것입니다. ○ 법규과-3845, 2008.09.09. 귀 질의의 경우, 단독주택(그 부수토지 포함)을 취득하여 보유하다 당해 주택의주택재개발사업에 따라 신축주택을 취득(사용승인일 : 2003.4.30.)한 경우로서 종전 단독주택의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액은 「조세특례 제한법」 제99조의3 규정에 따른 감면소득에 해당하지 아니하는 것이며, 신축주택 의 취득일(2003.4.30.)로부터 5년이 되는 날은 2008.4.30.까지임. ○ 재산세과-227, 2009.01.20. 귀 질의의 경우, 단독주택(그 부수토지 포함)을 취득하여 보유하다 당해 주택의 주 택재개발사업에 따라 신축주택을 취득(사용승인일 : 2003.4.30.)한 경우로서 종 전 단독주택의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액은 「조 세특례제한법」 제99조의3 규정에 따른 감면소득에 해당하지 아니하는 것이 며, 신축주택의 취득일(2003.4.30.)로부터 5년이 되는 날은 2008.4.30.까지임. ○ 재산세과-1450, 2009.07.15. 1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.∼2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공 하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의취득일부 터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」 제98조 의 3 ‘미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례’가 적용되지 아니함. 2. 이 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 에 따라 토지의 감면대상 양 도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가 를 말하는 것임.