2007.1.1. 이후 토지 양도시 취득가액 계산

거주자가 보유한 주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 주택보다 그 부수토지가 먼저 수용되는 경우에도 수용당시 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우 해당 주택 및 그 부수토지에 대해서 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것임

[회신] 1. 귀 질의 1의 경우, 거주자가 보유한 주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 주택보다 그 부수토지가 먼저 수용되는 경우에도 수용당시 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우 해당 주택 및 그 부수토지에 대해서 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. 2. 질의 2 및 3의 경우, 거주자가 보유한 주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 주택보다 그 부수토지가 먼저 수용되는 경우에도 해당 부수토지에 대해서 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. 다만, 잔존주택(A)의 경우 해당 주택이 수용되기 전에 새로운 주택(B)을 취득한 경우로서 새로운 주택 취득일부터 2년이 경과된 후 수용되는 경우에는 「소득세법 시행령」제154조제1항 및 제155조제1항의 규정을 적용받을 수 없는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1(토지 소재지 : 인천 서구 마전동) ’92.00 ’07.06 ’09.02 ’10.04 ’12.10 ---▲-----------▲-----------▲-----------▲----------▲--- A주택 택지개발 개발계획승인 A주택부수토지 A주택건물분 취득 예정지구지정 (사업인정고시) 수용보상금수령 보상금지급 예정 ※ A주택 및 그 부수토지의 소유권이전등기는 각각의 보상금 수령시점에 이루 어 지며, A주택건물분 보상계획공고는 ’11.12.26.에 있었고, A주택 및 그 부수토지 수 용 당시 1세대 1주택임 ○ 사실관계 2(토지 소재지 : 인천 서구 불로동) ’07.06 ’07.09 ’09.02 ’10.04 ’10.11 ’12.12 ---▲---------▲---------▲---------▲---------▲---------▲--- 택지개발 A주택 개발계획승인 A주택부수토지 B주택 A주택건물분 예정지구지정 취득 (사업인정고시) 수용보상금수령 취득(신축) 보상금지급 예정 ※ A주택 및 그 부수토지의 소유권이전등기는 각각의 보상금 수령시점에 이루 어 지며, A주택건물분 보상계획공고는 ’11.12.26.에 있었고, A주택건물분 수 용 당시 새로 운 주택(B주택) 취득 후 2년이 경과하게 됨 ○ 질의내용 질의 1) 사실관계 1과 관련하여 사업시행자의 자금사정으로 인해 A주택 부수토지가 수용된 후 2년이 경과하여 A 주택건물분에 대한 수용이 이루어지는 경우 A주택 및 그 부수토지의 수용 에 대해 모두 1세대 1주택 비과세 적용 이 가능한지 여부 질의 2) 사실관계 2와 관련하여 사업시행자의 자금사정으로 인해 A주택 부수토지 가 수용된 후 2년이 경과하여 A주택건물부분이 수용되는 경우로서 B주택 취득 후 A주택건물분 보상계획공고가 있었으므로 A주택건물 수용 시 1세대 1주택 비과세 특례가 가능한지 여부 질의 3) 사실관계 2와 관련하여 사업시행자의 자금사정으로 인해 A주택 부수토지 가 수용된 후 2년이 경과하여 A주택건물부분이 수용되는 경우로서 A주택건물분 수용 당시 2주택에 해당하므로 당초 양도소득세 비과세 신 청하였던 A주택 부수토지에 대하여도 비과세가 배제되는 것인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사 실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여 세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자 의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다 )를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인 하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주 택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원 으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이 하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에 도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비 법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택 을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러 하지 아니하다. (이하 생략) ○ 소득세법 제98조 【 양도 또는 취득의 시기 】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양 도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대 가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득 (자기 가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경 우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경 우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포 함되는 것으로 본다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사 실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용 승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사 실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에 는 당해부동산의 점유를 개시한 날 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날 (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】 ① 생략 ② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당 하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우 에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되 는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에 는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주 택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다. (이하 생략) ○ 서면인터넷방문상담4팀-2606, 2005.12.26. 주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은 법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적(주택면적의 5배)과 관계 없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액의 실지거래가액으로 판정하는 것이며, 주택과 그 부수토지가 시차를 두고 수용(협의매도)된 경우 전체(주택 및 부수토지)를 하나의 거래로 보아 고가주택 여부를 판정하는 것입니다. ※ 고가주택 기준금액 9억원으로 상향 : 2008.10.7. 이후 양도하는 분부터 적용