일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부

1세대 1주택 비과세 판정시 단독주택을 철거 후 신축한 주택의 면적이 증가한 경우 주택부수토지에 대하여는 멸실되기 전 구주택의 정착면적에 5배(또는 10배)을 적용한 면적 이내의 토지에 대하여 구주택의 보유기간을 통산함

[회신] 1. 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 보유기간을 계산함에 있어 거주하거나 보유하던 중에 소실· 도괴· 노후 등으로 인하여 구주택을 멸실하고 새로 건축한 주택을 보유기간이 3년 미만인 상태에서 양도하는 경우, 주택의 경우에는 멸실된 구주택과 새로이 건축한 주택에 대한 기간을 통산하며, 주택부수토지에 대하여는 멸실되기 전 구주택의 정착면적에 동조 제7항에 의한 배율(도시지역안의 토지 5배, 도시지역 밖의 토지 10배)을 적용한 면적 이내의 토지에 대하여 구주택의 보유기간을 통산하는 것입니다. 2. 한편, 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 같은법 시행령 제160조에서 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲 은 1985년 단독주택을 취득하여 2011.10.17. 철거한 후 2012.2.2 4. 주택을 신축함 | 구분 | 기존주택 | 신축주택 | 비고 | | 유형 | 단독주택 | 단독주택(다중주택) | | | 건물 | 156.56㎡(지하1, 지상1층) | 298.38㎡(3층) | 141.82㎡ 증가 | | 대지 | 176㎡ | 176㎡ | | - 대출금 등의 문제로 위 신축주택을 양도하고자 함 - 신축한 주택의 시세는 약 11억원 정도임 ○ 질의내용 - 기 존주택보다 신축주택 면적이 증가한 경우 양도소득세 비과세 범위 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1 ～ 2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 생략 ○ 제95조 【양도소득금액】 ① ～ ② 생략 ③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다 . ④ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① ～ ⑥ 생략 ⑦ 법 제89조제1항제3호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배 2. 그 밖의 토지: 10배 ⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. 1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 2. 이하 생략 ⑨ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. ③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다 ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】 ① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 양도가액 － 9억원 법 제95조제1항에 따른 양도차익 × ─────────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 양도가액 － 9억원 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ─────────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다. ※ 건축법상 주택의 구분 ( 건축법 시행령 별표1 제1호, 제2호) 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 가. 단독주택 나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것 (각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다) 3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 라. 공관(公館) ○ 법규과-1643, 2011.12.14. 귀 의견조회의 경우, 거주자가 보유하던 주택을 노후화로 멸실 후 배 우자 명의로 신축하는 경우 보유기간 통산 여부는 기존 해석사례 (부동산거래관리과-1281, 2010.10.21)를 참조하시기 바랍니다. * 부동산거래관리과-1281, 2010.10.21. [사실관계] - 1 990.09.10. 갑이 강원 강릉 소재 토지 394㎡를 공유지분으로 취득 - 1995.03.30. 위 토지 공유물분할 - 1995.04.11 위 토지 위의 단층 주택 49.12㎡를 매매로 취득 - 2008.02.21. 당초 대지 394㎡ 중 68㎡가 소방도로로 편입되어 수용 - 2008.07.11. 갑이 2007.12.27. 위 노후된 주택을 철거하고 재건축(다가구주택)하여 주택부분을 을(처)명의로 함 * 당 초 단층주택 49.12.㎡이나, 재건축한 다가구주택은 1층 20.91㎡, 2층 165.92㎡, 3층 162.28㎡, 4층 139.57㎡임 - 2010.10. . 위 주택 양도예정 [회신내용] 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간을 계산함에 있어 거주하거나 보유하던 중에 소실· 도괴· 노후 등으로 인하여 구주택을 멸실하고 주택의 부수토지가 증가된 새로이 건축한 주택을 보유기간이 3년 미만인 상태에서 양도하는 경우, 주택의 경우에는 멸실된 구주택과 새로이 건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것이나 , 주택부수토지에 대하여는 멸실되기전 구주택의 정착면적에 같은법 시행령제154조제7항에의한 배율(도시지역안의 토지 5배, 도시지역밖의 토지 10배)을 적용한 면적 이내의 토지에 대하여만 구주택의 보유기간을 통산하는 것임 ○ 재일46014-775, 1996.03.22. 소득세법 시행령 제154조 제1항 에 의한 3년 보유기간을 계산함에 있어 보유하는 중에 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 것이나 주택부수토지에 대하여 멸실되기전 주택의 정착면적에 소득세법시행령 제154조 제7항 에 의한 배율(도시계획구역안 5배, 도시계획구역밖 10배)을 적용한 면적 이내의 토지에 대하여만 종전주택의 보유기간을 통산하는 것임