증여받은 자산의 보유기간, 취득가액 산정시 적용할 취득시기

공익사업에 협의매수 또는 수용된 토지를 당해 사업의 변경 등으로 원소유자가 환매권을 행사하여 취득한 경우의 취득시기는 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조제1항제1호・2호에 따라 환매대금청산일 또는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임

[회신] 1. 귀 질의 1의 경우 적법하게 신고․납부된 양도소득세에 대해 특별한 사정이 없는 한 결정 또는 경정하지 않는 것입니다. 2. 귀 질의 2의 경우 공익사업에 협의매수 또는 수용된 토지를 당해 사업의 변경 등으로 원소유자가 환매권을 행사하여 취득한 경우의 취득시기는 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조제1항제1호·2호에 따라 환매대금청산일 또는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다(기존해석사례 : 부동산거래관리과-753, 2010.06.01.). 또한, 환매권행사로 취득한 토지가 재수용되는 경우 재수용에 따른 양도소득세를 신고․납부하여야 합니다. 3. 귀 질의 3,4의 경우 ‘위 2’에 따른 취득시기를 기준으로 하여 단기양도 여부를 판정하는 것입니다. 4. 귀 질의 5의 경우 재수용되는 A농지는 조세특례제한법 제77조에 따른 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 규정 요건에 해당되지 않아 동 감면을 적용받을 수 없는 것입니다. 5. 귀 질의 6의 경우 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 제1항 각호의 규정에 따른 것을 말하는 것이며, 매매대금의 지급수단으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다(기존해석사례 : 부동산거래관리과-706, 2010.05.18.). ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1988.10. 서울 송파구 장지동 소재 A농지 취득(자경 여부 불분명) - 2000.01. A농지 1차 수용( ○○ 시 쓰레기 소각장 용지) 및 보상(120백만원, 양도소 득세 6백만원 신고․납부) - 2005.08. A농지 쓰레기 소각장 용지 계획 취소 - 2006.01. A농지 ◇◇공사 택지개발예정지구 지정 편입 - 2009.09. A농지 ○○시 환매예정 통보 - 2011.04. A농지 환매 고시 통보 - 2011.10. A농지 환매권 행사를 통해 원소유자에게 소유권이전(환매금액 256백만원) - 2012.03. ◇◇공사 A농지 재수용(보상금은 불명) 및 보상계획 등 ○ 질의내용 (질의 1) 1차 수용 당시 납부한 양도소득세(6백만원)은 어떻게 되는지 (질의 2) 재수용에 따른 보상금에 대한 양도소득세는 어떻게 되는지 (질의 3) 임의매매가 아닌 환매등기 후 A농지가 재수용됨에 따라 지급받는 보상금이 단기양도에 해당되는지 (질의 4) 수용 등 장기보유한 토지의 세금은 어떻게 되는지 (질의 5) 재수용되는 A농지가 조세특례제한법상 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 대상에 해당되는지 (질의 6) 환매금액 전액을 환매권행사를 통해 취득한 A농지를 담보로 하여 금융기관에서 대출받아 납입한 바, A농지 취득과 관련하여 금융기관에 매월 납입하는 이자를 필요경비로 공제할 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세 법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수 증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분 은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경 되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다 . ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개 정) 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대 통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정) 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. (2010. 12. 27. 개정) 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1 항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. (2010. 12. 27. 개정) 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (2009. 12. 31. 개정) 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실 지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조 에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱 하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 (2009. 12. 31. 개정) 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 (2009. 12. 31. 개정) 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산 가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금 액을 필요경비로 할 수 있다. (2010. 12. 27. 단서신설) 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합 계액 (2010. 12. 27. 신설) 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (2010. 12. 27. 신설) (이하 생략) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득 세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2010. 12. 27. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세 율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정 2010.12.27> 1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50 (이하 생략) ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고】 ① 제94조 제1항 각 호에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항에 따 라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일 이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계 약 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개 월로 한다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】 ① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서에 해당 하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1 일 부터 5월 31일까지) 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신 고하여야 한다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항은 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한 다. (2009. 12. 31. 개정) ③ 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 확정신고라 한다. (2009. 12. 31. 개정 ) ④ 예정신고를 한 자는 제1항에도 불구하고 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아 니할 수 있다. 다만, 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 12. 31. 개정) ⑤ 확정신고를 하는 경우 그 신고서에 양도소득금액 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비 계산에 필요한 서류로서 대통령령으로 정하는 것을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2009. 12. 31. 개정) ⑥ 납세지 관할 세무서장은 제5항에 따라 제출된 신고서나 그 밖의 서류에 미비한 사항 또는 오류가 있는 경우에는 그 보정을 요구할 수 있다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으 로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경 우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2> 1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과 액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소 요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상 당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. 4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주 식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액( 「법인세법」 제16조제1항제5호 의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다. ② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. <개정 2010.2.18> ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18> 1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호 의 비용을 말한다. (2008. 4. 29. 직제개정) 1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 (2006. 9. 27. 개정) 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지 에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 (2011. 3. 28. 개정) 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체 에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2012년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 20[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 25로 하되, 「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 40(만기가 5년 이상인 경 우에는 100분의 50)]에 상당하는 세액을 감면한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (2010. 1. 1. 개정) 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (2010. 1. 1. 개정) 3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 (2010. 1. 1. 개정) ○ 부동산거래관리과-753, 2010.06.01. 「소득세법」제104조제1항 및 같은 법 시행령 제168조의 14를 적용함에 있어 공 익 사 업에 협의매수 또는 수용된 토지를 당해 사업의 변경 등으로 원소유자가 환매 권 을 행사하여 취득한 경우의 취득시기는 같은 법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조제1항제1호·2호에 따라 환매대금청산일 또는 대금을 청산한 날이 분명 하 지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일 이 되는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-706, 2010.05.18. [사실관계] - 종전 아파트를 재건축 조합에 제공하고 청산금을 추가납부하여 아파트를 분양받음 - 청산금 납부와 관련하여 대출로 인해 이자를 부담함 [질의내용] - 대출금 이자가 필요경비에 해당하는지 여부 [ 회 신 ] 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필 요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 각호의 규정에 의한 것을 말하는 것으로, 매매대금의 지급수단으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.