신축임대주택의 임대기간 기산일

신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정을 적용함에 있어 임대기간 기산일은 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음

[회신] 「조세특례제한법」 제97조의2에 따른 신축임대주택의 임대기간 기산일에 관한 사항은 같은법 시행령 제97조제5항 및 기존해석사례(재재산-1291, 2004.9.23, 재재산46014-30, 1999.10.12)를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1 999.8.20～2001.12.31.까지의 기간 중에 주택(국민주택규모 이하)을 신축한 후 관할세무서에 사업자등록하여 현재까지 임대 중임 - 임대주택법에 따른 임대사업자등록은 2006년 9월에 하였음 ○ 질의내용 - 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례( 조세특례제한법 제97조의2 )와 관련하여 임대기간의 기산일이 언제인지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 나. 제1호나목에 해당하는 주택 ② 신축임대주택에 관하여는 제97조제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다 . ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 ① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ 임대기간의 계산등에 관하여는 제97조제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다 . 다만, 제97조제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2제1항제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① ～ ④ 생략 ⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2. 삭제 <2001.12.31 부칙> 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31 부칙> 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 ⑥ 생략 ○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 영 제97조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간을 말한다. ○ 재재산-1291, 2004.09.23. [ 요 지 ] 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정을 적용함에 있어 임대기간 기산일은 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음 [ 회 신 ] 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】의 규정을 적용함에 있어 임대기간 기산일은 기회신한 바 있는 (재경부 재산 46014-30, 1990.10.12.)호를 참고하기 바람 [사실관계] - 2001.12월 신축건물 사용승인(국민주택이하 다세대주택) - 2002.1월 임대사업 개시(관할세무서에 임대사업자등록 후 임대사업개시) - 2004.7월 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록 - 2007.1월 임대주택 양도 ⇨ 양도세 감면 적용시 임대기간 기산일은 언제인지 〈쟁점사항〉 조세특례제한법 제97조의2 의 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례규정을 적용함에 있어 임대기간(5년) 산정시 기산일은 언제인지 여부 〈갑설〉사실상 임대사업을 개시한 날 〈을설〉임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자등록을 한 날 ○ 재재산46014-30, 1999.10.12. [질의] 본인이 무지하여 조세특례제한법시행령 제97조 제3항 의 기한인 1998. 7까지 임대주택 신고서를 제출하지 못하고 1999. 7에야 세무서장에게 제출하였음. 〈질문사항〉 1. 임대를 개시한 날(1998. 4)로부터 3월이 초과(1999. 7)하여 관할세무서장에게 사업자 등록신청을 하였을 때 5년 이상 임대 후 양도하면 100％ 감면이 가능한지 여부 2. 임대기간 기산일이 임대를 개시한 날(1998. 4)과 사업자등록신청일(1999. 7)중 어느 날짜인지 [회신] 조세특례제한법 제97조 및 같은법시행령 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면에 있어서 장기임대주택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할 세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음