신축주택취득기간 전에 잔여주택에 대하여 매매계약이 체결된 경우

주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 전에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 함)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에는 조합원이 당해 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택은 신축주택 과세특례가 적용되지 아니함

[회신] 「조세특례제한법 시행령」 제99조의3제3항제2호에 따른 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간(2001.5.23～2003.6.30) 전에 잔여주택(주택조합 등이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택을 말함)에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 함)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에는 조합원이 당해 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택은‘신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 적용되지 아니합니다 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2000.3.15. 甲은 A아파트(안양시 소재, 평촌신도시 지역 아님) 취득 - A아파트 재건축 시행 - 조합원 공급계약 : 2000.10.18. - 일반분양 : 신 축주택취득기간 전인 2001.4.24～2001.4.26. 일반분양 계약체결 (미분양분은 이후 계속 분양) - 신축주택취득기간 경과 후인 2003.11.18. 재건축아파트 사용승인, 11.20. 입주 ○ 질의내용 - 주택조합 등이 조합원에게 공급하고 남은 주택(잔여주택)을 신축주택취득기간 전 에 조합원 외의 자와 매매계약을 체결한 경우 신 축주택취득기간 경과 후 에 사용승인 받은 조합원 공급분 주택이 신축주택 과세특례 대상인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호 에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우: 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택은 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 대통령령으로 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우: 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 이하 생략 ○ 조세특례제한법 시행령 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① ～ ② 생략 ③ 법 제99조의3제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. 1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 "주택조합등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택( 이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다 ) 으로서 법 제99조의3제1항제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 이내에 주택조합등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 2. 조합원( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약( 매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다 )을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다 . ④ 이하 생략 ○ 재산세과-1009, 2009.12.11. 1. 「조세특례제한법 시행령」 제99조의3 제3항 제2호 에 따른 조합원이 당해 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간(2001.5.23.~2003.6.30.) 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 경우에도 「조세특례제한법」 제99조의3 에 따른 ‘신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 적용되는 것이나, 이는 신축주택취득기간 중에 당해 주택조합 등이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택을 조합원 외의 자와 매매계약을 최초로 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한하여 적용 되는 것임 2. 생략