양도자가 작성한 매매거래확인서의 실지취득가액 인정 여부

양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는「소득세법」제97조 및 같은법 시행령 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 같은 법시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 우리 청의 붙임 기존 해석사례(서면5팀-2595, 2007.09.18; 재산세과-183, 2009.09.11)를 참조하기기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 매매계약서를 분실하여 양도자가 작성한 매매가액 확인서가 실지 취득가액으로 인정되는지, 인정되지 아니하는 경우 법원의 판결을 받으면 인정되는지 사실관계 ○ 2004.01월 갑이 2003.1월 상가를 취득 하기 위한 매매계약을 체결하여 소유권 이전등기 ○ 2010. 갑이 위 상가를 양도 * 취득당시의 매매계약서를 분실하여 양도자가 작성한 ‘매매가액 확인서’를 받음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조【 양도소득의 필요경비 계산 】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 3. 생략 ② 생략 ③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 2010.2.18 부칙> 1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 3. 생략 ② ～ ⑤ 생략 ⑥ 법 제97조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다. <개정 1997.12.31 부칙, 1999.12.31 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.8.5 부칙, 2009.2.4 부칙> 1. 토지 취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 2. 건물 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】 ① 생략 ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2010.2.18 부칙> 1. 생략 2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호( 제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다 )의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 | 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 | × | 취득당시의기준시가 | | 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가 | (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 재산세과-183, 2009.09.11 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득 가액 및 필요경비는「소득세법」제97조 및 같은법 시행령 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 같은 법시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제하는 것임 ○ 서면5팀-2595, 2007.09.18 귀 질의의 경우, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 「소득세법」 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것으로, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 취득자가 당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자 에게 지급한 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것임.