동거봉양 합가후 3주택・조합원입주권이 된 경우 장기보유특별공제

1세대 3주택・조합원입주권이 된 경우 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이며, 중과세율을 적용받는 1세대 3주택・조합원입주권 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없음

[회신] 1주택을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 보유한 노부모를 봉양하기 위하여 합가하여 1세대 2주택․조합원입주권이 된 상태에서 새로운 주택을 취득하여 1세대 3주택․조합원입주권이 된 경우 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 거주자가「소득세법」제104조제1항제5호에 따른 세율을 적용받는 1세대 3주택․조합원입주권 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함)을 양도하는 경우에는 같은 법제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 母가 1조합원입주권을 소유하고 子가 1주택을 소유하다가 합가후 子가 대체취득 목적으로 다른 주택을 취득한 후 子의 기존주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제율을 연간 8%를 적용하는지 사실관계 ○ 母는 1942년생이고, 子는 1970년생으로 양쪽 모두 배우자 없이 단독세대주를 구성하고 각각 1주택을 소유하고 있음 ○ 2009년초 母의 A주택이 관리처분계획인가되어 조합원입주권상태임 ○ 2009.10. 子가 母를 봉양하기 위해 합가함 * 子의 B주택은 1994년도에 취득하여 10년 이상 보유하였으나, 거주요건을 충족하지 못하여 1세대1주택비과세요건을 충족하지 못함 ○ 2010.11.10. 子가 C주택을 취득 ○ 2010.11.19. 子가 B주택을 양도함 * A, B, C주택 모두 서울소재 주택임 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2009. 12. 31. 개정) 표 1 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 4년 이상 5년 미만 100분의 12 5년 이상 6년 미만 100분의 15 6년 이상 7년 미만 100분의 18 7년 이상 8년 미만 100분의 21 8년 이상 9년 미만 100분의 24 9년 이상 10년 미만 100분의 27 10년 이상 100분의 30 표 2 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 80 ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제159조 의 2 【장기보유특별공제】 (2008. 2. 22. 제목개정) 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택 ”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. (2008. 2. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2008. 11. 28. 개정) ② ③ 생략 ④ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2009. 2. 4. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 1세대”란 제154조에 따른 1세대를 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ③ ～ ⑦ 생략 ⑧ 제1호에 해당하는 자가 제2호에 해당하는 자를 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권을 소유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 이 항 및 제9항에서 “최초양도주택”이라 한다)이 제3호 또는 제4호의 규정에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하고 1세대를 구성하는 자 (2005. 12. 31. 신설) 가. 1주택 (2005. 12. 31. 신설) 나. 1조합원입주권 (2005. 12. 31. 신설) 다. 1주택과 1조합원입주권 (2005. 12. 31. 신설) 2. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) (2009. 2. 4. 개정) 가. 1주택 (2005. 12. 31. 신설) 나. 1조합원입주권 (2005. 12. 31. 신설) 다. 1주택과 1조합원입주권 (2005. 12. 31. 신설) 3. 합친 날 이전에 제1호 가목 또는 제2호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택 (2005. 12. 31. 신설) 4. 합친 날 이전에 제1호 다목 또는 제2호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우에 한한다. (2005. 12. 31. 신설) 가. 합친 날 이전에 소유하던 조합원입주권(합친 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 “합가전 조합원입주권”이라 한다)이 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 최초 취득된 것(이하 제9항에서 “최초 조합원입주권”이라 한다)인 경우에는 최초양도주택이 그 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것 (2005. 12. 31. 신설) 나. 합가전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 합가전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것 (2005. 12. 31. 신설) (이하 생략) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. ～ 3. 생략 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 60 5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 60 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 4 【1세대3주택ㆍ입주권 이상에서 제외되는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 1세대”란 제154조에 따른 1세대를 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ② 법 제104조 제1항 제5호에서 1세대가 소유한 주택(주택에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권의 수를 계산함에 있어 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택 또는 조합원입주권으로서 해당 주택의 기준시가 또는 조합원입주권의 가액( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 제1항 제4호 에 따른 종전 주택의 가격을 말한다)이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 및 조합원입주권은 이를 산입하지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 따른 읍ㆍ면 (2005. 12. 31. 신설) 2. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ③ 법 제104조 제1항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 국내에 주택과 조합원입주권을 합하여 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 제2항의 규정에 따른 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 3. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 4. 1세대가 제1호 및 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택 (2005. 12. 31. 신설) ④ 제2항 및 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다. (2005. 12. 31. 신설) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 서면인터넷방문상담5팀-2914, 2007.11.08 1 주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 노부모를 봉양하기 위하여 합가하여 1세대 2주택이 된 상태에서 새로운 주택을 취득하여 1세대 3주택이 된 경우 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것으로서 귀 질의의 경우 기존 유사한 질의회신문(서면5팀-132, 2007.01.10)을 참고하시기 바랍니다. ○ 부동산거래관리과-676, 2010.05.13 1. 거주자가「소득세법」제104조제1항제4호에 따른 세율을 적용받는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함)을 양도하는 경우에는 같은 법제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없는 것입니다. 2. 생략