공동사업출자자가 공동사업자로부터 유상취득한 부동산을 양도하는 경우 취득시기 및 취득가액의 산정방법

양도가액에서 공제할 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하는 것이며, 그 취득시기는 원칙적으로 자산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날임

[회신] 1. 귀 질의의 경우, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은「소득세법」제97조제1항제1호에 따라 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하는 것이며, 이 경우 실지거래 취득가액이란 취득당시 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것입니다. 2.1.을 적용함에 있어 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 원칙적으로「소득세법 시행령」제162조제1항에 따라 해당 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우 또는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 공동사업에 출자한 자가 공동사업자로부터 취득한 부동산을 양도 하는 경우 취득시기 및 취득가액의 산정방법 사실관계 ○ 1989.06. 갑이 부산시 ○○구 ○○동 소재 토지 취득 ○ 1997.09. 을이 위 토지 중 갑으로부터 1/2을 매매로 취득 ○ 2002.01. 갑과 을이 위 공동소유토지 위에 상가신축판매 공동사업 계약을 체결 하여 부동산매매업으로 공동사업자등록하고 현물출자로 보아 양도 소득세 각 신고함 ○ 2004.07. 위 토지에 상가신축준공(14채) ○ 2004.08. 신축한 상가 14채 중 6채는 타인에게 분양하고, 6채는 각 개별단독명의로 분할 등기하고 2채는 공동명의로 재고자산으로 그대로 보유 * 타인분양분과 개별 단독명의등기분에 대해 세금계산서를 발행하고 부가 가치세 과세표준신고 및 소득세 총수입금액에 산입하고 건물의 신축비용과 토지의 공동출자 당시의 기준시가를 필요경비로 계상 하여 사업소득으로 종합소득세 신고함 ○ 2004.08. 개별단독등기한 갑과 을이 각각 부동산임대 및 음식점으로 개별 사업자등록하여 개별사업 진행 중임 ○ 2010.09. 을이 단독등기된 3채를 양도계약 체결하여 수일 내 잔금 청산일이 도래함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정) 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 3. 생략 ② ～ ⑨ 생략 ⑩ 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문은 다음 각 호에 따라 적용한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 「상속세 및 증여세법」 제33조 부터 제42조까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 해당 증여재산가액 또는 그 증ㆍ감액을 취득가액에 더하거나 뺀다. (2008. 2. 22. 개정) 2. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 「법인세법」 제52조 에 따른 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다. (2008. 2. 22. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 재산세과-1240, 2009.06.19 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지거래 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것이며 귀 질의와 같이 취득당시 자금출처에 대한 조사와 관련하여 확인된 가액이 실지 취득가액인지 여부는 사실 판단할 사항임 ○ 서면인터넷방문상담4팀-1281, 2006.05.04 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다. 위의 확인은 매매계약서, 잔금 수수에 대한 영수증, 등기부등본 등 관계서류와 제반사실관계를 종합하여 판단하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-122, 2005.01.14 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환·등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 대물변제하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 자가사용하는 새로운 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일, 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것입니다.