여러 필지의 공동소유토지 중 특정필지를 단독소유하게 되는 경우 양도여부 등

2인 이상이 공동으로 소유하던 순차적으로 연접한 2필지 이상의 토지를 공동소유자 중 특정인에게 특정 필지를 단독소유하게 하는 것은 교환에 해당함

[회신] 귀 질의의 경우, 2인 이상이 공동으로 소유하던 순차적으로 연접한 2필지 이상의 토지를 공동소유자 중 특정인에게 특정 필지를 단독소유하게 하고 공동소유로 남겨둔 나머지 필지에 대해서는 그 특정필지를 단독소유하게 된 특정인의 자기지분을 감소시키면서 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 재산의 유상이전(금전 등의 대가를 별도로 받는 경우 포함)으로「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것으로 각 필지의 지분감소자(금전 등의 대가를 별도로 받는 자)에게 양도 소득세가 과세되는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 14필지의 공동소유토지 중 2필지에 대해 8명의 공동소유자 중 2인 명의로 각 단독등기하고 나머지 필지에 대해서는 공동소유자에서 빠지는 경우 양도여부 ○ 단독등기하지 않은 나머지 12필지에 대해 나머지 공동소유자 6명이 당초 자신들의 지분대로 유지 또는 임의증감하는 방법으로 지분정리를 하는 경우 증감되는 지분차액부분에 대해서만 양도소득세를 계산 하는 것인지 사실관계 ○ 연접한 14필지의 토지를 별도세대를 이루고 있는 상속인 8명의 인별 지분은 동일하지 않으나, 각 필지별 지분보유 형태는 동일하게 공동소유하고 있음 ○ 공동소유자 8인 중 일부 2인(갑, 을)이 14개 필지 중에서 자신의 지분에 상당하는 금액을 기존에 있던 단독필지로 형태로 요구 ○ 공동소유하고 있는 14필지 중에서 갑과 을이 각 소유하고 있는 지분에 상당하는 금액으로 ○○동 6-5번지는 갑의 단독명의로 등기하고, 같은 동 6-6번지는 을의 단독 명의로 등기를 하고 차액 을 정산하고자 함 ○ 단독명의로 등기한 나머지 12필지에 대하여는 갑과 을이 빠졌으므로 6인의 공동명의로 계속 유지하되 지분은 기존대로 유지 또는 증감하려고 함 ○ 지적현황 | | | 5-7 | 6-1 | | 6-5(갑) | | 5-44 | 5 ∣ 43 | 5-49 | 5 ∣ 40 | 6-2 | | | 5-50 | 5 ∣ 41 | 6-3 | 6-6(을) | | 5-45 | | 5-51 | | | | ○ 분할전과 분할 후의 상황은 아래와 같음 (㎡, 천원) | | 분할전 | 분할후 | 비고 | | 면적 | 금액 (기준시가) | 면적 | 금액 (기준시가) | | | 전체면적 | 977 | 1,289,000 | 977 | 1,289,000 | | | 갑지분 | 266 | 351,545 | 250 | 375,000 | 6-5단독소유 순액 23,455증가 | | 을지분 | 89 | 117,182 | 70 | 91,000 | 6-6단독소유 순액 26,182감소 | | 나머지 6인 | 622 | 820,273 | 657 | 823,000 | 순액 2,727증가 | 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 기본통칙 88-2 【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】 ① ② 생략 ③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다. ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① ～ ④ 생략 ⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 12. 31. 개정) ⑥ 생략 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 서면인터넷방문상담4팀-1098, 2005.09.01 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것입니다 . 이에 2인 이상이 각각 소유하는 연접한 2필지 토지의 일부를 동일한 면적 범위 내에서 분할하여 서로 교환하는 경우에 각각 토지의 감소분에 대하여는 상호 대가로 상대방의 토지를 취득함으로서 이는 「소득세법」 제88조 에서 규정하는 양도에 해당하는 것으로, 이때 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하며 당해 교환계약서의 실지거래가액을 확인·인정할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의2의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하는 것입니다. ○ 재산세과-3779, 2008.11.14 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할만 하는 경우에는 「소득세법」 제88조 제1항 에서 규정하는 양도에 해당하지 아니하나, 공유물 분할시 소유지분이 변경되는 경우에는 그 변경되는 부분이 유상 또는 무상으로 이전되는지에 따라 양도소득세 또는 증여세가 과세되는 것으로, 귀 질의의 경우 양도 또는 증여에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. ○ 재산세과-4205, 2008.12.11. 자산을 교환한 경우 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」제 176조의 2 제1항의 규정에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항 의 규정에 의하여 매매사례가액 , 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용합니다.