다가구주택의 기준 및 겸용주택의 용도 판정 등

「소득세법 시행령」 제155조제15항에서 기획재정부령이 정하는 다가구주택이라 함은 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말함

[회신] 1. 「소득세법 시행령」 제155조제15항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말하며, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 다만, 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 봅니다. 2. 한편, 1세대가 양도일 현재에 국내에 1채의 겸용주택을 소유하고 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 겸용주택 전체에 대하여 「소득세법」 제95조제2항 표2의 보유기간에 따른 공제율을 적용(거주하지 않은 경우 포함함)하는 것으나, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항이며, 겸용주택의 용도 및 면적 계산 방법 등은 붙임 자료의 기존해석사례와 「건축법 시행령」 제119조 등을 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲소유의 임대 중인 겸용주택 내역 ․ 지하층 : 주차장, 물탱크실 ․ 1층 : 주차장, 경비실, 꽃가게 ․ 2층 : 사무실 ․ 3층 : 주택 5실(임대) ○ 질의내용 - 소득세법 시행령 제155조제15항 에 규정된 다가구 주택의 기준 - 겸 용주택이 구분소유가 아닌 하나의 등기이고 한명의 소유로 등기가 되어 있으면 하나의 주택으로 보는지 - 겸 용주택의 경우 주택부분이 주택외 부분보다 크면 전부 주택으로 보는지 - 주차장, 테라스 등이 주택면적에 포함되는지 여부 - 거주하지 않은 1세대 1주택인 경우 장기보유특별공제가 적용되는지 - 건축물의 용도 입증 방법 등 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 생략 ② 제1 항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제1항제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 . 표 1 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | | 10년 이상 | 100분의 30 | 표 2 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 24 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 32 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 40 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 48 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 56 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 64 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 72 | | 10년 이상 | 100분의 80 | ③ 생략 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(기산)한다. ⑤ 생략 ○ 소득세법 시행령 제159조의2 【장기보유특별공제】 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다 . ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① ～ ② 생략 ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ① ～ ⑭ 생략 ⑮ 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다 . 󰊉󰊘 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 생략 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. 1. 다가구주택 : 제155조제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. 2. 이하 생략 ③ 이하 생략 ○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조제15항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다 . ○ 소득세법 기본통칙 19-6 【건물정착면적의 범위】 ① 대지면적과 건물이 정착한 면적(건축면적)은 「건축법 시행령」제119조에서 정하는 바에 의한다. ② 건축면 적의 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 대지면적을 계산함에 있어서 「건축법 시행령」제119조 제1항 제1호 단서에 규정하는 건축선과 도로와의 사이의 면적은 이를 없는 것으로 한다. ○ 건축법 시행령 제119조 【면적 등의 산정방법】 ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. 1. 대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다. 가. 법 제46조제1항 단서에 따라 대지에 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적 나. 대지에 도시계획시설인 도로ㆍ공원 등이 있는 경우: 그 도시계획시설에 포함되는 대지면적 2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다 . 가. 처마, 차양, 부연(부연), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 1) 「전통사찰보존법」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리 2) 가축에게 사료 등을 투여하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리 3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리 4) 그 밖의 건축물: 1미터 나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 산정한다. 1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택 2) 창고 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 아니한 구조로 설치된 돌출차양 다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 아니한다. 1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분) 2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조 에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다) 3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로 4) 지하주차장의 경사로 5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다) 6) 생활폐기물 보관함(음식물쓰레기, 의류 등의 수거함을 말한다. 이하 같다) 3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다 . 가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다. 나. 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다. 다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다. 라. 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락[층고(층고)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조 에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 4. 연 면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다 . 가. 지하층의 면적 나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적 다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적 라. 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적 5. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 건 축법 시행령【별표 1】용도별 건축물의 종류(제3조의4 관련) 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정보육시설ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] (2010. 8. 17. 개정) 가. 단독주택 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다) 3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다 . 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다 . 2) 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 라. 공관(公館) 2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터ㆍ노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. (2010. 8. 17. 개정) 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다) 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것( 「교육기본법」 제27조 제2항 에 따른 학생복지주택을 포함한다) 3. 이하 생략 ○ 재산세과-1573, 2009.07.29. 귀 질의의 경우, 1세대가 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 겸용주택 1채를 10년 이상 소유하다가 양도한 경우에는 「소득세법」 제95조 제2항 표2의 보유기간에 따른 공제율 80%를 적용하는 것임 ○ 재산세과-544, 2009.02.17. 귀 질의의 경우, 당해 겸용주택의 상가부분은 「소득세법」(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제95조 제2항 「표2」의 보유기간에 따른 공제율을 적용하는 것임 ○ 재산01254-2661, 1986.08.29. 1. 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 있어서 당해 주택 이외의 목적물이 설치되어 있는 경우 주택부분의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 2. 귀 질의의 경우 겸용주택의 창고ㆍ차고는 실지 사용하는 용도에 따라 주택 또는 점포로 보는 것이며, 그 사용용도가 불분명한 경우에는 주택과 점포면적의 비율로 안분계산하는 것이나 이는 소관 세무서장이 사실 조사하여 판단할 사항인 것임. ○ 재산01254-2661, 1987.09.29. 주택과 점포에 공동으로 사용되는 건물부분이 있는 경우 주택면적은 다음과 같이 계산함. [공동으로 사용되는 건물면적을 제외한 주택면적] + [공동으로 사용되는 건물면적] × [공동으로 사용되는 건물면적을 제외한 주택면적/공동으로 사용되는 건물면적을 제외한 주택면적과 점포면적의 합계] ○ 서면4팀-284, 2008.01.31 [사실관계] - 아래 건물 및 그 부수토지(수원시 소재)를 취득하여 임대 또는 거주하고자 함 • 건물 : 1층 주차장, 2층~4층 독서실(각층 108㎡), 5층~7층 다가구주택(5층 : 2가구, 120㎡ / 6층 : 2가구, 120㎡ / 7층 : 1가구, 107㎡) • 부수토지 : 199㎡ [질의내용] (1) 위 건물과 부수토지를 취득하여 임대하다가 양도하는 경우 적용되는 세율 (2) 위 겸용주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정 방법 [회신] 1. 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에「소득세법」제104조 제1항 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 하는 것이며, 이 경우 하나의 자산이 동항 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용하는 것임 2. 위 “1”을 적용함에 있어「소득세법」제168조에 의한 사업자등록과「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 주택으로써, 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 6 규정이 적용되지 아니하는 것임 3. 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항의 규정을 적용함에 있어서「같은 법 시행규칙」제74조에 규정한 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것(거주자가 선택하는 경우에 한함)이며, 당해 규정은 2007. 2. 28. 이후 양도하는 분부터 적용되는 것임 4. 귀 질의 중 겸용주택의 1세대 1주택 비과세 판정 방법과 관련하여서는 붙임 관련 참고자료 중 기존 사례(서면4팀-1653, 2007.05.17)를 참고하시기 바람