겸용주택의 일부를 주택으로 용도변경 후 3년 내에 양도한 경우

1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 주택의 면적이 주택외의 부분의 면적보다 적은 건물을 비과세 요건을 갖춘 후 주택외의 건물부분의 일부를 주택으로 용도변경하여 주택외의 부분의 면적이 주택의 면적보다 적어진 후 해당 건물 및 부수토지를 용도변경한 날로부터 3년 내에 양도한 경우에는 당초 용도변경 전의 주택외의 부분에 해당하는 건물 및 부수토지는 양도소득세가 과세되며, 해당 부분의 양도소득금액을 계산함에 있어 장기보유특별공제액은 「소득세법」 제95조제2항 표1의 보유기간별 공제율을 적용하여 계산하는 것임.

[회신] 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 주택의 면적이 주택외의 부분의 면적보다 적은 건물을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 3년 이상 보유하고 그 보유기간 중 2년 이상 거주)하다가 주택외의 건물부분의 일부를 주택으로 용도변경하여 주택외의 부분의 면적이 주택의 면적보다 적어진 후 해당 건물 및 부수토지를 용도변경한 날로부터 3년 내에 양도한 경우에는 당초 용도변경 전의 주택외의 부분에 해당하는 건물 및 부수토지는 양도소득세가 과세되며, 해당 부분의 양도소득금액을 계산함에 있어 장기보유특별공제액은 「소득세법」 제95조제2항 표1의 보유기간별 공제율을 적용하여 계산하는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2000. 5. 겸용주택(근린생활시설 160㎡, 주택 100㎡) 취득하여 2년 이상 거주 - 2008. 1. 근린생활시설 60㎡를 주택으로 용도 변경 - 2010.10. 겸용주택 양도 ○ 질의내용 - 비과세되지 않는 건물 및 부수토지에 대한 양도소득금액 산정방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1.~2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 생략 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제1항제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 표1 | 보유기간 | 공제율 | | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 10년 이상 | 100분의 30 | 표2 | 보유기간 | 공제율 | | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 24 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 56 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 32 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 64 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 40 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 72 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 48 | | 10년 이상 | 100분의 80 | (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2010.2.18> 1.~3. 생략 ② 생략 ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. <개정 2010.2.18> ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. <개정 2010.2.18> (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 재일46014-2644, 1996.11.28. 주택의 면적이 주택외의 건물부분의 면적보다 적은 복합건물을 3년이상 보유하다가 주택외의 건물부분을 주택으로 용도변경하여 전부를 1주택으로 양도한 것에 대하여 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 당해 용도변경된 주택으로 인하여 주택의 부수토지가 증가되는 경우 그 증가된 부수 토지에 대하여는 용도변경일 이후 3년이상 경과하여야 양도소득세를 비과세 받을 수 있음. ○ 재산세과-264, 2009.09.21. 양도일 현재 1세대1주택으로서 당초 상가면적이 주택면적보다 큰 겸용주택에서 일부용도변경으로 인해 주택면적이 상가면적보다 큰 겸용주택이 된 경우 건물 전체를 주택으로 보아 장기보유특별공제율을 적용하는 것으로 건물의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조 제2항의 건물의 보유기간에 따른 표1과 주택의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용하여 계산하고 토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은 토지의 보유기간에 따른 표1과 주택의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용하여 계산하는 것임