주택임대사업자의 금융기관대출이자 양도소득 필요경비 해당 여부 등

임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자 상당액은 필요경비에 해당하지 아니하며, 2003.10.29. 후에 사업자등록 및 임대사업자 등록을 한 자가 서울시에 소재한 임대주택을 임대기간 10년 미만인 상태에서 양도한 당해 임대주택에 대해서는 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없는 것임

[회신] 1. 귀 질의의 경우, 금융기관으로부터 시설자금을 대출받아 주택을 매입하여 주택임대업을 영위하는 경우 임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자는「소득세법 시행령」제55조에 따라 사업소득의 필요경비에 해당하는 것이며, 임대하는 주택을 양도하고 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자 상당액은 「소득세법 시행령」제163조의 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다. 2. 2003.10.29. 후에 사업자등록 및 임대사업자 등록을 한 자가 서울시에 소재한 임대주택을 임대기간 10년 미만인 상태에서 양도한 당해 임대주택은「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호의 장기임대주택에 해당하지 아니하므로 「소득세법」제95조제2항에 따라 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 주택 임대 사업자가 임대주택을 양도하는 경우 금융기관 대출 이자를 양도소득 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 ○ 장기보유특별공제 적용대상인지 여부 사실관계 ○ 2009년～2010년 강남구 개포 656 시영아파트 등 임대주택 5채와 일반주택 1채를 양도하고 금융기관 대출이자 약 10억원을 필요경비에 산입하고, 장기보유특별공제 적용하여 양도소득세 신고 - 양도당시 국민주택 6호를 임대하는 주택임대사업자 <임대주택 취득 보유현황> | 소 재 지 | 취득일 | 양도일 | 임대업 등 록 | 면적 (㎡) | 취득 원인 | 취득 가액 | | 개포656 시영 6-000호 | ’02.10.23 | ’10.8.17 | ’02.10.10 | 63.27 | 매매 | 322 | | 서초1628-59 삼원 000 | ’91.05.30 | ’10.9.9. | 73.55 | ” | 74 | | 개포656 시영 2-000호 | ’03.11.13 | ’10.9.9. | ’03.12.01 | 63.27 | ” | 375 | | 개포656 시영 5-000호 | ’03.1.29 | ’10.3.2. | 56.4 | ” | 287 | | 개포656 시영 13-000호 | ’03.02.10 | ’09.3.13 | 44.66 | ” | 210 | | 개포656 시영 15-000 | ’03.01.29 | 압류 | ’07.4.16 | 44.66 | ” | 213 | | 개포656 시영 5-000 | ’03.5.6. | ’10.2.5. | 미등록 | 63.05 | ” | 510 | * 사업자등록을 물건별로 하지 아니하고 2002년 최초 사업자등록한 후 구청 임대업 등록시 같이 사업자등록에 추가등록 하였다고 주장 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산( 제104조제1항제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조제6항을 적용받는 자산은 제외한다) 으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 . 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 . 표 1 ┌─────────┬──────┐ │보유기간 │공제율 │ ├─────────┼──────┤ │3년 이상 4년 미만 │100분의 10 │ ├─────────┼──────┤ │4년 이상 5년 미만 │100분의 12 │ ├─────────┼──────┤ │5년 이상 6년 미만 │100분의 15 │ ├─────────┼──────┤ │6년 이상 7년 미만 │100분의 18 │ ├─────────┼──────┤ │7년 이상 8년 미만 │100분의 21 │ ├─────────┼──────┤ │8년 이상 9년 미만 │100분의 24 │ ├─────────┼──────┤ │9년 이상 10년 미만│100분의 27 │ ├─────────┼──────┤ │10년 이상 │ 100분의 30 │ └─────────┴──────┘ 표 2 ┌─────────┬──────┐ │보유기간 │공제율 │ ├─────────┼──────┤ │3년 이상 4년 미만 │100분의 24 │ ├─────────┼──────┤ │4년 이상 5년 미만 │100분의 32 │ ├─────────┼──────┤ │5년 이상 6년 미만 │100분의 40 │ ├─────────┼──────┤ │6년 이상 7년 미만 │100분의 48 │ ├─────────┼──────┤ │7년 이상 8년 미만 │100분의 56 │ ├─────────┼──────┤ │8년 이상 9년 미만 │100분의 64 │ ├─────────┼──────┤ │9년 이상 10년 미만│100분의 72 │ ├─────────┼──────┤ │10년 이상 │ 100분의 80 │ └─────────┴──────┘ ③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(기산)한다. ⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. ③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액 ④ (생략) ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑥ 제4항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다. ⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우 2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원 입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50 7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) 양도소득 과세표준의 100분의 50 8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 양도소득 과세표준의 100분의 60 9. 제94조제1항제4호다목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산 양도소득 과세표준의 100분의 60 10. 미등기양도자산 양도소득 과세표준의 100분의 70 11. 제94조제1항제3호에 따른 자산 가. 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장 및 제160조제6항에서 " 중소기업"이라 한다) 외의 법인의 주식등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식등 양도소득 과세표준의 100분의 30 나. 중소기업의 주식 등 양도소득 과세표준의 100분의 10 다. 그 밖의 주식등 양도소득 과세표준의 100분의 20 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 " 취득에 든 실지거래가액 "이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조제1항의 규정을 준용 하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급 방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. ② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것" 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다 . 1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금 (재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 ④ 삭제 <2000.12.29 부칙> ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도 함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. ⑥ 법 제97조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다. 1. 토지 취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3／100 (법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 2. 건물 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 3. 법 제94조제1항제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다) 취득당시의 기준시가×7／100 4. 제1호 내지 제3호외의 자산 취득당시의 기준시가×1／100 ⑦ 법 제97조제4항에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 법 제94조제1항제4호 나목의 자산을 말한다. ⑧ 법 제97조제4항 및 제5항에 따른 증여세 상당액은 거주자가 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액(「상속세 및 증여세법」제56조에 따른 증여세 산출세액을 말한다)에 법 제97조제4항에 따라 양도한 해당 자산가액(증여세가 과세된 증여세 과세가액을 말한다)이 「상속세 및 증여세법」 제47조에 따른 증여세과세가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 필요경비로 산입되는 증여세 상당액은 양도가액에서 법 제97조제1항 및 제2항의 금액을 공제한 잔액을 한도로 한다. ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 ⑩ 법 제97조제1항제1호가목 본문은 다음 각 호에 따라 적용한다. 1. 「상속세 및 증여세법」 제33조 부터 제42조까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 해당 증여재산가액 또는 그 증ㆍ감액을 취득가액에 더하거나 뺀다. 2. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 「법인세법」 제52조 에 따른 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다. ⑪ 법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다. 1. 삭제 <2009.12.31 부칙> 2. 거주자가 부동산 취득시 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격 ( 「주택법」 제80조의2 에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전 소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. ⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액 , 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. ⑬ 주식매수선택권을 행사하여 취득한 주식을 양도하는 때에는 주식 매수선택권을 행사하는 당시의 시가를 법 제97조제1항제1호의 규정에 의한 취득가액으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액 은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 ② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다. 1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금 2. 기획재정부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액 3. 제98조제2항제1호의 규정에 의한 시가초과액 ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 「자산재평가법」에 의하여 재평가를 한 때에는 그 재평가액을, 자본적지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을 취득가액으로 한다. ④ 「부가가치세법」 제17조 의 규정에 의하여 공제 받은 의제매입세액과 「조세특례제한법」 제108조제1항 의 규정에 의하여 공제 받은 매입세액은 당해 원재료의 매입가액에서 이를 공제한다. ⑤ 제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금의 상각액 및 동항제2호의 규정에 의한 지급이자에 대하여는 법 제127조ㆍ법 제156조 및 법 제164조의 규정을 적용하지 아니한다. ○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각 자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산 등】 ① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. 1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 ② 영 제163조제5항제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 금융기관"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자 및 「은행법」에 따른 인가를 받아 설립된 은행을 말한다. ③ 영 제163조제11항제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 제1항에 따라 신고( 「주택법」 제80조의2 에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다. ○ 소득세법 시행령 제167조 의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조 에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 나. 수도권중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록 (이하 이 조에서 "사업자등록 등"이라 한다) 을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 (이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다 ). 다만, 2003년 10월 29일( 이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 같은 시 (특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) ㆍ군에서 5호 (인천광역시와 경기도인 경우에는 3호, 수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택 [수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다] 을 임대하고 있는 거주자가 7년 (서울특별시인 경우에는 10년) 이상 임대한 국민주택 으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원(인천 광역시와 경기도인 경우에는 6억원)을 초과하지 아니하는 주택 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택 (기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다) 으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대 하거나 분양전환 (동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다) 하는 주택 . 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. 라. 「임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택 [미분양주택 ( 「주택법」 제38조 에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니 하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다) 으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택 . 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것 2) 5년 이상 임대하는 것일 것 3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것 4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것 5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)} 3. 「조세특례제한법」 제97조 ㆍ제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택 (이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다) 4. 종업원(사용자와 제98조제1항 각호의 규정에 의한 특수관계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 "장기사원용주택"이라 한다) 5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정의 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 6. 제155조제6항제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 7. 제155조제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 8의2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조 의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용기간"이라 한다) 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 "장기가정보육시설"이라 한다) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. 1. 다가구주택 : 제155조제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다 . 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. ③ 제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2005.2.19 부칙> (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 법규과-1725, 2010.11.22. 1. 귀 의견조회의 경우, 금융기관으로부터 시설자금을 대출받아 주택을 매입하여 주택임대업을 영위하는 경우 임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자는 「소득세법 시행령」제55조에 따라 사업소득의 필요경비에 해당하는 것이며, 임대하는 주택을 양도하고 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자 상당액은 「소득세법 시행령」 제163조의 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다. 2. 2003.10.29. 후에 사업자등록 및 임대사업자 등록을 한 자가 서울시에 소재한 임대주택을 임대기간 10년 미만인 상태에서 양도한 당해 임대주택은「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호의 장기임대주택에 해당하지 아니하므로 「소득세법」 제95조제2항에 따라 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없는 것입니다.