비거주자의 장기임대주택에 대한 중과배제 여부

장기임대주택에 대한 중과배제는 비거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 경우에도 적용하는 것임

[회신] 「소득세법 시행령」제167조의3제1항2호의 규정에 의한 장기임대주택이란 비거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 경우에도 적용하는 것으로 귀하의 경우 붙임의 관련 조세법령을 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 외국인으로 외국에 거주하고 있는 경우 주택임대사업(7년)을 하다가 양도한 경우 일반세율을 적용받을 수 있는지 ○ 일반세율을 적용한다면 현재 보유중인 1채를 포함하여 3채 모두 적용하는지 ○ 주택임대사업등록전 또는 등록 후 국내거주요건이 있는지 ○ 주택임대사업등록 및 사업자등록은 최종 3채를 매입하여 하면 되는지 , 그리고 몇일 이내에 해야되는지 사실관계 ○ 1995.12. 갑은 미국국적을 취득하여 대학교 연구원으로 미국에서 가족(처 및 자2명)과 함께 계속거주하고 있음 ○ 2003. . 갑이 경기 분당구 소재 국민주택규모(22평형)의 연립주택 1채를 취득하여 임대하고 있음 ○ 2010. . 갑이 경기 분당구 소재 국민주택규모(17평형)의 아파트2채 더 취득하여 총 3채를 가지고 주택임대사업을 하려고 함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. ～ 3. 생략 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 60 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <개정 2005.2.19 부칙, 2005.5.31 부칙, 2005.12.31 부칙, 2006.2.9 부칙, 2008.2.29 부칙, 2008.7.24 부칙, 2008.10.7 부칙, 2009.2.4 부칙, 2010.2.18 부칙, 2010.9.20 부칙> 1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 나. 수도권중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군에서 5호(인천광역시와 경기도인 경우에는 3호, 수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택[수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 7년(서울특별시인 경우에는 10년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원(인천광역시와 경기도인 경우에는 6억원)을 초과하지 아니하는 주택 나. ～ 라. 생략 3. ～ 10. 생략 ② 생략 ③ 제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2005.2.19 부칙> ④ 생략 ⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의 무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. <개정 2005.2.19 부칙, 2005.12.31 부칙, 2008.2.29 부칙> 1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택등을 제1항제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액 2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31. 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2009. 2. 4. 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제150조 의 2 제6항 및 제7항을 준용한다. (2010. 2. 18. 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ④ 생략 ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31. 개정) 2. ～ 3의 2. 생략 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31. 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 영 제97조 제5항 제5호에서 “기획재정부령이 정하는 기간”이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (2008. 4. 29. 직제개정) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 부동산거래관리과-1276, 2010.10.21 귀 질의1의 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율 적용 여부의 경우 , 「소득세법 시행령」(대통령령 제22391호, 2010.09.20. 개정) 부칙 제1조 및 제2조에 따라 2010.09.20.이후 양도하는 주택 부터 같은 법시행령제167조의3제1항제2호 가목에 따른 같은 시(특 별시 및 광역시를 포함)ㆍ군에서 3호(인천광역시와 경기도인 경우) 이상의 국민 주택을 같은 법 제168조에 따른 사업자등록과「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자 등록을 하여 7년(서울특별시인 경우 10년) 이상 임대하고, 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항10호의 규정에 의한 일반주택의 취득당시 6억원(인천광역시와 경기도인 경우)을 초과하지 않는 임대 주택을 양도하는 경우에는 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는 것입니다. ○ 서면5팀-2350, 2007.08.22 1. 생략 2. 비거주자가 「소득세법」 제94조 제1항 에서 규정하는 토지 또는 건물을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 거주자와 동일하게 제104조 제1항 규정이 적용되며, 양도하는 주택이 동법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 나목 규정의 5년 이상 임대주택에 해당하는지는 비거주로서 임대한 기간을 합산하는 것임.