청산금을 납부하고 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우

조합원입주권이 「소득세법 시행령」제155조 제17항에 따른 1세대1주택에 해당하는 고가주택일 경우 해당 조합원입주권의 양도차익은 「소득세법」제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호의 규정에 따라 조합원입주권 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 부분에 대해 계산하는 금액으로 하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기획재정부의 해석(기획재정부 재산세제과-1061, 2010.11.1, 재산세제과-621, 2009.3.26)을 참조하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1990년 A주택 취득(3년이상 보유 및 2년이상 거주) - 2004.12.30. 재건축 사업승인, 2005.5.6. 관리처분계획인가 | 구분 | 건물 | 토지 | | 기존주택 | 58㎡ | 58㎡ | | 분양주택 | 238㎡ | 89㎡ | - 기존주택 및 부수토지 취득가액 : 5천만원 - 기존주택 및 부수토지 평가액 : 6억원 - 조합원 분양가액 : 13억원, 청산금 납부액 : 7억원 - 2009.5.30. 입주권 양도(22억원) * 전체 양도차익(기타 필요경비는 없는 것으로 가정) = 14.5억 ① 사업시행인가전 양도차익 : 5.5억 (= 6억 - 0.5억) ② 사업시행인가후 양도차익 : 9억 [= 22억 - (6억 + 7억)] ○ 질의내용 - 1 세대 1주택 비과세 특례 대상인 재건축입주권의 양도가액이 9 억원을 초 과하고 청산금을 납부한 경우로서 분양받은 주택과 부 수토지 면적이 기 존주택과 부수토지의 면적보다 증가한 경 우 입 주권에 대한 과세대상 양도차익․장기보유특별공제액 계산 방법 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 시행령(2005.05.31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것) 제155조 【1세대1주택의 특례】 ① ～ ⑮ 생략 ⑯「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다. ⑰ 생략 ○ 소득세법 시행령(2005.05.31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것) 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비] 2. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령<제18850호, 2005.5.31> 부칙 ④ (주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. ○ 소득세법(2009.5.21. 개정) 제95조【양도소득금액】 ① ～ ② 생략 ③ 제89조제1항제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. ④ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령(2009.4.21. 개정) 제160조【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】 ① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조제1항에 따른 양도차익 × 양도가액 － 9억원 -------------- 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액 × 양도가액 － 9억원 -------------- 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다. ○ 법규과-1636, 2010.11.2. 귀 의견조회의 경우, 기획재정부의 해석(기획재정부 재산세제과-1061, 2010.11.01.)을 참조하시기 바랍니다. * 기획재정부 재산세제과-1061, 2010.11.01. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하여 취득한 조합원입주권으로서 해당 조합원입주권이 「소득세법 시행령」제155조 제17항에 따른 1세대1주택에 해당하는 고가주택일 경우 해당 조합원입주권의 양도차익은 「소득세법」제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호의 규정에 따라 조합원입주권 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 부분에 대해 계산하는 금액으로 하는 것임 ○ 법규과-1661, 2010.11.9. 청산금을 납부하고 취득한 조합원 입주권을 양도하는 경우 장기보유특별공제액 계산방법은 기존 유권해석(기획재정부 재산세제과-621, 2009.03.26.)을 참조하시기 바랍니다. * 재산세제과-621, 2009.03.26. 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하고 해당 양도소득금액을 계산할 때, 소득세법 제95조 제1항 에 따른 장기보유특별공제액은 같은법 제2항 및 같은법 시행령 제166조 제1항에 따라 기존건물과 그 부수토지의 관리처분계획인가일까지의 양도차익에 대하여 해당 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 해당하는 공제율을 곱하여 계산한 금액을 적용하는 것임