대토보상신청에 포함된 1세대 1주택 비과세분을 제외하고 과세이연신청할 수 있는지

대토보상에 대한 양도소득세의 과세를 이연받는 경우로서 양도하는 토지 등이 1세대 1주택이면서 고가주택에 해당하는 경우에는 고가주택에 대한 양도차익에 대한 규정을 적용한 후 대토보상 과세이연 규정 적용

[회신] 「조세특례제한법」제77조의2제1항에 따른 토지등을 양도하고대토보상에 대한 양도소득세의 과세를 이연받는 경우로서 양도하는 토지등이「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제156조에 따른 1세대 1주택이면서 고가주택에 해당하는 경우에는「소득세법」제95조제3항 및 같은 법시행령제160조를 적용한 후「조세특례제한법」제77조의2제1항을 적용하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 대토보상 과세이연신청시 1세대 1주택 부수토지가 포함되어 그 가액이 9억원 비과세 한도를 초과하는 경우 주택 부수토지에 대하여 비과세 및 과세이연 신청을 적용할 수 있는지 사실관계 ○ 2009. 갑은 LH공사에 위례신도시내 토지의 수용지주(사업인정고시일부터 소급 하여 2년 전에 토지 취득)로서 전액을 아래와 같이 대토보상 신청함 | 구분 | 면적(㎡) | 보상금액 | 비고 | | 주택부수 토지 | 600 (주택정착면적 5배이내) | 10억원 | 주택(미등기) 보상금액 1억원 | | 일반토지 | 400 | 5억원 | | | 합 계 | 1,000 | 15억원 | | ○ 갑이 양도소득세 신고시 1세대 1주택 부수토지에 해당하는 600㎡중 비과세 한도인 8억원(주택 1억원 포함)까지는 비과세신고하고, 나머지 2억원과 일반토지 5억원을 합산한 7억원에 대하여 과세이연 신청함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제77조 의 2 【대토보상에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2012년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지등의 양도대금을 같은 법 제63조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(이하 이 조에서 “대토보상”이라 한다)받는 부분에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도소득세의 과세를 이연받을 수 있다. (2010. 1. 1. 개정) ② 제1항은 해당 공익사업의 시행자가 대통령령으로 정하는 방법으로 대토보상 명세를 국세청에 통보하는 경우에만 적용한다. (2010. 1. 1. 개정) ③ 제1항에 따라 양도소득세를 과세이연받은 거주자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세이연받은 세액 및 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부하여야 한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생하는 경우 (2010. 1. 1. 개정) 2. 대토보상으로 취득하는 토지에 관한 소유권이전등기의 등기원인이 대토보상으로 기재되지 아니하는 경우 (2010. 1. 1. 개정) ④ 제1항에 따른 과세이연을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신청하여야 한다. (2010. 1. 1. 개정) ⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하는 경우 대토보상의 요건 및 방법, 과세이연받은 세액의 납부 사유 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2010. 1. 1. 개정) ○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 【현금보상 등】 ① 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받을 보상금 중 본문에 따른 현금 또는 제7항 및 제8항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다. (2010. 4. 5. 단서개정) 1. 토지로 보상받을 수 있는 자 : 「건축법」 제49조 제1항 에 따른 대지의 분할제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 된다. 이 경우 대상자가 경합(競合)하는 때에는 제7항 제2호에 따른 부재부동산소유자가 아닌 자로서 제7항에 따라 채권으로 보상을 받는 자에게 우선하여 토지로 보상하며, 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등에 관하여는 사업시행자가 정하여 공고한다. (2010. 4. 5. 후단개정) 2. 보상하는 토지가격의 산정 기준금액 : 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반 분양가격으로 한다. (2007. 10. 17. 신설) 3. 보상기준 등의 공고 : 제15조에 따라 보상계획을 공고하는 때에 토지로 보상하는 기준을 포함하여 공고하거나 토지로 보상하는 기준을 따로 일간신문에 공고할 것이라는 내용을 포함하여 공고한다. (2007. 10. 17. 신설) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제73조 【대토보상에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 거주자가 법 제77조의 2 제1항에 따라 토지등을 사업시행자에게 양도하고 토지등의 양도대금의 전부 또는 일부를 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지(이하 이 조에서 “대토”라 한다)로 보상받은 경우에는 해당 토지등을 양도하여 발생하는 양도차익 중 다음 산식에 따라 계산한 금액(이하 “과세이연금액”이라 한다)에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하되, 해당 대토를 양도할 때에 대토의 취득가액에서 과세이연금액을 뺀 금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한다. 이 경우 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 보유기간은 대토의 취득 시부터 양도 시까지로 본다. (2008. 2. 22. 신설) 해당 토지 등의 「소득세법」 제95조 대토보상상당액 제1항에 따른 양도차익에서 같은 조 제2항에 × ──────── 따른 장기보유특별공제액을 뺀 금액 총보상액 (이하 생략) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2009. 2. 4. 개정) 양도가액―9억원 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2009. 2. 4. 개정) 양도가액―9억원 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. ○ 소득세법 제91조 【양도소득세 비과세의 배제】 제104조 제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대해서는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. ～ 9. 10. 미등기양도자산 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 70 11. 생략 ② 생략 ③ 제1항 제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 (2000. 12. 29. 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 (2006. 2. 9. 개정) 4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005. 12. 31. 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2. 19. 개정) 6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지 (2010. 2. 18. 신설) 7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지 (2010. 2. 18. 신설) (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 서면인터넷방문상담4팀-4074, 2006.12.14 1. 조세특례제한법 제99조 에 따른 신축주택을 양도하는 경우로서 해당 신축 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제156조에 따른 1세대 1주택이면서 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조를 적용한 후 조세특례제한법 제99조 를 적용하는 것입니다. 2. 생략 ○ 재산세과-1348, 2009.07.03 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 시행으로 토지를 해당 공익사업의 시행자에게 양도하고 토지의 양도대금의 일부를 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(대토보상)받은 경우에는 「조세특례제한법」 제77조의2 에 따라 대토보상에 상당하는 양도소득금액(과세이연금액)에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하되, 해당 대토를 양도할 때에 대토의 취득가액에서 과세이연금액을 뺀 금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임 ○ 재산세과-1565, 2009.07.29 귀 질의의 경우, 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득하여 8년 이상 재촌·자경한 농지를 2009.12.31. 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생한 소득에 대하여는 「조세특례제한법」 제69조 및 제77조의2 규정을 적용받을 수 있음 ○ 재산 46014-1090, 2000. 9. 6 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세의 규정을 적용함에 있어 “미 등기 양도자산 ” 에 대해서는 양도소득에 대한 비과세규정을 적용하지 아니 하는 것이며, 다만, 토지의 경우는 주택의 미등기 여부와 관계없이 주택의 부수토지 로서 3년 이상 보유하였다면 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정 하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지는 양도소득세가 비과세 되는 것임.