시행사가 처분신탁한 미분양주택을 취득하는 경우 미분양주택 과세특례 적용여부

장기할부조건에 해당하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것이며 또한, 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 따라 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 미등기양도자산으로 보지 아니하는 것임

[회신] 1. 귀 질의의 경우, 취득한 미분양주택은 장기할부조건에 해당하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 보아 「조세특례제한법」제98조의 3 및 같은 법 시행령 제98조의 3에 따른 서울특별시 밖 미분양주택 과세특례를 적용하는 것이며, 2. 또한, 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 따라 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 미등기양도자산으로 보지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2009.09. 서울특별시 밖 A미분양주택(관할구청으로부터 미분 양 주택임을 확인하는 날인받음) 최초 매매계약 체결 및 계약금 납부(20백만원) - 2010.05. A미분양주택 입주 및 입주잔금 납부(93백만원) ※ 분양잔금은 2년 거치 3년 무이자 분납 (납입내용 : 1차 2011.06. 15백만원/ 2 차 2012.06. 15백만원/ 3차 2013.06. 40백만원 중 선납 20백만원(2013.03.))이 며, 입주잔금 납부기한 이후 재산세 등을 수분양자가 부담 - 2013.03. 분양잔금 청산 전이라 등기이전을 받지 못한 상태에서 A미분양주택 양도 ○ 질의내용 장기할부조건으로 취득한 미분양주택을 양도하는 경우 미 등기양도자산 및 「조 세특례제한법」제98조의3에 따른 양도소득세 과세특례 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서 울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20 호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매 계 약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부 한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60) 에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대 상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 ② 생략 ③ 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정 을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. ④ 제1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제2항 및 제104조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에도 불 구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다. 1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 2. 세율: 「소득세법」 제104조제1항제1호 에 따른 세율 ⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 생략 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. 1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 "미분양주 택 취득기간"이라 한다) 중에 사업주체(제1항제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따른 건축주 및 같은 항 제8호에 따른 신탁업자를 포함한다. 이하 제3호, 제6항·제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 ③ 이하 생략 ○ 조세특례제한법 제129조 【양도소득세의 감면 배제 등】 ① 「소득세법」 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자 가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하 여 「소득세법」 제91조제2항 에 따라 이 법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다. <신설 2010.12.27> ② 「소득세법」 제104조제3항 에 따른 미등기양도자산에 대해서는 양도소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다. ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양 도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세 율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1.~9. 생략 10. 미등기양도자산 양도소득 과세표준의 100분의 70 11. 생략 ② 생략 ③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하 는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. ④ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으 로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 4. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다. 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산 의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 이하 생략 ○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 ① 삭제 <2000.4.3> ② 삭제 <1996.3.30> ③ 영 제162조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부· 연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한 다. 1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1 년 이상인 것 ○ 부동산거래관리과-0926, 2011.11.03. [사실관계] - 지방미분양주택을 2010년 7월 분양받고 입주함 - LH공사에서 연부제 분양조건(계약금 50%납부 후에 2년거치3년 무이자 분납) - 등기이전은 받지 못함 [질의내용] - 장기할수조건 취득 미분양주택을 양도시 양도세납세의무와 미등기전매 해당여 부 및 적용세율 [ 회 신 ] 1. 장기할부조건에 해당하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일ㆍ인 도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것이며, 2. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산 의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 미등기 양도로 보지 않으며 3. 조세특례제한법 제98조의2 지방 미분양주택에 대하여는 양도차익에 「소득세 법」 제95조제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 장기보유특별공제액으로 하고 4. 「소득세법」 제104조제1항제2호 및 제2호의2부터 제2호의6까지의 규정에도 불 구하고 세율은 동조 동항 제1호에 따른 세율(누진세율)을 적용하는 것입니다.