미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용여부

미분양주택 취득기간 중에 계약이 체결되고 해제된 주택을 당초 매매계약자 또는 그 배우자 등이 아닌 제3자가 같은 기간 중에 계약하고 취득하는 주택은 미분양주택에 해당함

[회신] 거주자가 미분양주택을 미분양주택 취득기간(2010.5.14～2011.4.30)중에「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 경우에는「조세특례제한법」제98조의5 및 같은 법시행령제98조의4의 규정이 적용되는 것이며, 「주택법」제38조에 따라 미분양주택 취득기간 중에 계약이 체결되고 해제된 주택을 당초 매매계약자 또는 그 배우자 등이 아닌 제3자가 같은 기간 중에 계약하고 취득하는 주택(「조세특례제한법 시행령」제98조의4제2항 각 호에 해당하는 주택은 제외)은「조세특례제한법 시행령」제98조의4제1항제1호에 따른 미분양주택에 해당되는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 분양계약해제된 아파트를 다시 분양하여 분양계약이 2011.4.30.까지 체결되는 경우, 다시 분양하는 아파트( 조세특례제한법 시행령 제98조의4 제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택의 경우)도 미분양주택으로 인정받아 양도소득세 감면대상이 되는지 사실관계 ○ 2011.01. 공무원연금공단이 충북 청원군에 소재한 기분양한 아파트 * 의 일부 세대에 대한 분양계약을 해제하고 계약해제된 세대에 대한 분양을 다시 준비 중에 있음 * 위 아파트는 2010.2.11.현재 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택으로서 2010.5.20. 이후에 분양계약이 체결되었으므로, 당초 조세특례제한법 제98조의5 의 규정에 따라 양도소득세 감면대상에 해당하였음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제98조 의 5 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득 금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 5. 14. 신설) 1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60 (2010. 5. 14. 신설) 2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80 (2010. 5. 14. 신설) 3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100 (2010. 5. 14. 신설) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 제104조 제1항 제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2010. 5. 14. 신설) ③ 제1항을 적용받는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조 제2항 및 제104조 제1항 제2호부터 제7호까지의 규정에도 불구하고 장기보유 특별공제액 및 세율은 다음 각 호를 적용한다. (2010. 5. 14. 신설) 1. 장기보유 특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조 제2항 표 1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표 2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 (2010. 5. 14. 신설) 2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호 에 따른 세율 (2010. 5. 14. 신설) ④ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 분양가격 인하율의 산정방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2010. 5. 14. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 4 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제98조의 5 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. (2010. 6. 8. 신설) 1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설) 2. ～ 5. 생략 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2010. 6. 8. 신설) 1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2010. 6. 8. 신설) 2. 2010년 5월 14일부터 2011년 4월 30일까지의 기간(이하 이 항에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체등(제1항 제1호에 따른 사업주체, 같은 항 제2호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제3호에 따른 시공자, 같은 항 제4호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제5호에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 제3호, 제6항, 제8항 및 제10항에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 (2010. 6. 8. 신설) 3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2010. 6. 8. 신설) ③ 생략 ④ 법 제98조의 5 제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 건축물대장을 확인하여야 한다(제3호의 경우는 제외한다). (2010. 11. 2. 후단신설 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 경제교육지원법 시행령 등 일부개정령) 분양가격 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 - 매매계약서상의 매매가격 인하율 = ───────────────────────────────× 100 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 기획재정부 재산세제과-572, 2010.06.20 거주자가 미분양주택을 미분양주택 취득기간(2009.2.12 ~ 2010.2.11)중에 「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 경우에는 「조세특례제한법」제98조의3 및 같은 법 시행령 제98조의3의 규정이 적용되는 것입니다. 귀 질의와 같이 「주택법」제38조에 따라 미분양주택 취득기간 중에 계약이 체결되고 해지된 주택을 당초 매매계약자 또는 그 배우자 등이 아닌 제3자가 같은 기간 중에 계약하고 취득하는 주택( 「조세특례제한법 시행령」제98조의3 제2항 각 호에 해당하는 주택은 제외)은 「조세특례제한법 시행령」제98조의3 제1항 제2호의 규정에 의한 미분양주택에 해당됨을 알려드립니다.