대토 감면 후 새로 취득한 농지 일부를 3년 이내에 용도 변경한 경우

농지대토에 대한 양도소득세 감면 요건을 충족한 농지를 양도하고, 새로이 농지 1필지를 취득한 후 그 농지의 일부를 용도 변경하여 주택 부수토지로 사용하는 경우로서 잔존하는 농지의 가액이 양도한 농지의 가액의 3분의 1 이상인 경우에는 「조세특례제한법」 제70조의 농지대토에 대한 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는 것임

[회신] 1.「조세특례제한법 시행령」 제67조의 농지대토에 대한 양도소득세 감면 요건을 충족한 농지를 양도하고, 새로이 농지 1필지를 취득한 후 그 농지의 일부를 용도 변경하여 주택 부수토지로 사용하는 경우로서 잔존하는 농지의 가액이 양도한 농지의 가액의 3분의 1 이상인 경우에는 「조세특례제한법」 제70조의 농지대토에 대한 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는 것입니다. 2. 위 “1”에서 잔존하는 농지의 가액기준을 적용함에 있어서 용도변경 전후 해당 토지의 지형지세 및 도로조건 등의 지가형성요인이 동일한 경우, 잔존하는 농지의 가액은 잔존농지의 면적에 취득당시의 단위면적당 취득가액을 곱하여 계산한 가액을 적용할 수 있는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2010. 4.19. 소유한 2필지(4,700㎡) 농지가 수용되어 보상금 154백만원 수령 - 2010. 6.14. 농지 1필지(2,071㎡)를 63백만원에 취득 - 새로 취득한 농지가 면적요건(1/2) 충족하지 못하나 가액요건(1/3)은 충족하므로 농지대토에 대한 양도소득세 감면 신청 ○ 질의내용 - 새로 취득한 농지의 일부를 전용하여 주택을 건축하는 경우 잔여 토지가 가액요건(1/3)을 충족하는 경우 대토요건을 계속 충족하는 것으로 보는지 - 잔여 토지의 가액은 당초 취득가액을 면적기준으로 환산한 가액으로 산출하는 것이 맞는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제70조 【농지대토에 대한 양도소득세 감면】 ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지로 대토(대토)함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나 「도시개발 법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(환지처분) 전에 농지 외의 토지로 환지예정 지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세를 면제한다. (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제67조 【농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등】 ①~② 생략 ③ 법 제70조제1항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2010.2.18> 1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것 나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것 (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 서면인터넷방문상담4팀-1399, 2008.06.11. (사실관계) - 3년이상 경작한 농지를 양도하고 대토 후 감면을 받았음. (질의내용) ① 감면 후 사정에 의하여 대토한 농지의 일부를 3년이내에 주택용지나 창고용지등으로 전용하여 양도하였으나 남아있는 농지가 이전 양도 농지면적의 1/2이상이거나 양도농지 금액의 1/3이상인 경우 감면받은 양도소득세를 추가 납부해야 하는지요? ② 대토 감면 후 1년이내에 필지도 다르고 시기도 다른2개 이상의 농지로 대토하였을 경우 납세자가 감면받을 농지를 임의로 선택할 수 있는지요? (회신내용) 귀 질의의 경우 붙임의 관계 법령과 유사사례 (서면4팀-528, 2007.02.08 호와 재산46014-376, 2000.03.25호)를 보내 드리니 이를 참고하시기 바랍니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-528, 2007.02.08. (사실관계) - 종전농지(3,943㎡) 보상금액(수용) : 9억2천만원(보상금수령일 : 2005.12.10.) - 새로 취득한 농지(2,820㎡) 취득가액 : 5억원(취득일 : 2006.1.26.) - 2006.1.26. 가액기준(양도한 농지가액의 1/2이상)에 의한 대토구입으로 양도세 비과세받음. - 새로 취득한 농지의 일부(금액 : 약 8백만원, 면적 : 약 10평)를 양도하고자 함.(새로 취득한 농지의 가액변동 : 4억9천2백만원) (질의내용) 소득세법 제89조 제4호 및 같은법 시행령 제153조(2005.12.31. 개정되기 전)의 규정에 따라 농지대토에 대한 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 1. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지 가액의 2분의1 이상에 해당하여 비과세를 적용받은 후, 새로 취득한 농지를 일부 양도하는 경우 비과세 규정을 계속하여 적용할 수 있는 것인지 2. 상기 “1.”에서 비과세 적용을 계속하여 적용할 수 있다면, 잔존하는 토지의 가액기준 적용방법 (회신내용) 1. 「구 소득세법」(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전) 제89호 제4호, 같은법 시행령 제153조 제2항 제1호의 요건 및 제2호의 가액기준 요건을 적용하여 농지대토 비과세를 받은 후, 새로이 취득한 농지의 일부를 3년 이상 직접 경작하지 않고 분할 양도한 경우로서 잔존하는 농지의 가액이 당해 규정의 가액기준 이상인 경우에는 「소득세법 부칙」(2005.12.31. 법률 제7837호) 제20조의 규정에 의하여 양도소득세를 추징하지 아니하는 것임. 2. 위 “1.”에서의 잔존하는 농지의 가액기준을 판정함에 있어서 분할 전후 당해 토지의 지형지세 및 도로조건 등의 지가형성요인이 동일한 경우, 잔존하는 농지의 가액은 잔존농지의 면적에 취득당시의 단위면적당 취득가액을 곱하여 계산한 가액을 적용할 수 있는 것임. ○ 재산세과-919, 2009.05.11. 「조세특례제한법 시행령」 제67조 의 농지대토에 대한 양도소득세 감면 요건을 충족한 농지를 양도하고, 주된 용도가 농지인 1필지의 토지를 새로 취득하여 농지와 양계장으로 사용하는 경우 실제로 경작에 사용하는 토지의 면적이 양도한 농지의 면적의 2분의1 이상이면 「조세특례제한법」 제70조 의 농지 대토에 대한 양도소득세 감면을 적용받을 수 있으며, 귀 질의 토지가 구체적으로 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항입니다.