상속받은 토지가 수용된 경우 양도차익 계산방법

1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 상속받은 토지의 가액을 의제취득가액으로 하는 경우 자본적지출액과 양도비를 필요경비로 공제함

[회신] 1. 귀 질의 1의 경우, 1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 상속받은 토지로서 그 실지취득가액을「소득세법 시행령」제163조제9항제1호에 따라 산정하는 경우에는 해당 실지거래가액과 같은 법제97조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 금액을 필요경비로 공제하는 것입니다. 2. 귀 질의 2의 경우, 공익사업용으로 수용되어 필지별 구분 없이 현금 및 만기채권보상을 받은 경우「조세특례제한법」제77조에 따른 감면세액은“전체 산출세액 × 현금(만기채권)보상액 / 총보상액 × 20%(25%)”로 계산하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 질의 1 : 상속받은 토지의 취득가액을 「소득세법 시행령」제163조 제9항 제1호에 따라 같은 령 제164조 제4항에 따른 금액으로 하는 경우 그 금액을 취득당시의 실지거래가액으로 보아 그 밖의 필요경비도 실지거래가액에 의한 금액으로 할 수 있는지 ○ 질의 2 : 상속받은 토지의 수용 보상대금을 일부는 채권으로 받고 일부는 현금으로 받은 관계로「조세특례제한법」제77조 제1항에 따른 양도소득세의 감면율이 20%와 25%로 각각 다르게 되는바, 이에 따른 감면세액의 계산방법 사실관계 ○ 갑이 1990.08.30. 이전에 상속받은 토지 4필지가 모두 수용되었으며 , 다른 양도 소득은 없음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정) 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) ② 생략 ③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비 】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 3. 생략 ② 생략 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 생략 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3의 2. ～ 4. 생략 ④ 생략 ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 (2009. 2. 4. 개정) 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 (2009. 2. 4. 신설) 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 (2009. 2. 4. 신설) 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 (2009. 2. 4. 신설) 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 (2009. 2. 4. 신설) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ⑥ ～ ⑧ 생략 ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① ～ ③ 생략 ④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ─────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 (2010. 1. 1. 제목개정) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2012년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 20[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 25로 하되, 「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 40(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 50)]에 상당하는 세액을 감면한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 2. 생략 3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 (2010. 1. 1. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제90조 【양도소득세액의 감면】 제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 이 법 외의 법률에서 규정하는 감면소득금액이 있을 때에는 제92조 제2항에 따른 양도소득과세표준에 제104조에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액에, 해당 감면소득금액에서 제103조 제2항에 따른 양도소득 기본공제를 한 후의 금액이 양도소득 과세표준에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액에 상당하는 양도소득세를 면제한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】 ① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 “양도소득과세표준”이라 한다)은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다. (2009. 12. 31. 개정) ② 양도소득과세표준은 제94조부터 제99조까지, 제99조의 2, 제100조부터 제102조까지 및 제118조에 따라 계산한 양도소득금액에서 제103조에 따른 양도소득 기본공제를 한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 기획재정부 재산세제과-625(2009.3.26) 「소득세법 시행령」 제162조 제7항 에 따른 의제취득일(1985.1.1.) 전에 취득한 자산의 양도차익을 계산할 때, 「소득세법」 제97조 제3항 제1호 나목에 따라 해당 자산의 취득가액을 취득당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전일까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 따르는 경우에는 해당 합산한 가액과 같은 조 제1항 제2호 및 제4호에 해당하는 금액을 필요경비로 공제함. ○ 서면4팀-626, 2006.03.20 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 상속을 원인으로 취득한 토지의 취득가액은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임. 다만, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 상속받은 토지의 경우에는 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 소득세법 시행령 제164조 제4항 의 규정에 의한 가액 중 많은 금액으로 하는 것임. ○ 재산세과-2217, 2008.08.13 귀 질의 경우, 공익사업용으로 수용되어 필지별 구분 없이 현금 및 만기채권보상을 받은 경우 조세특례제한법 제77조 의 감면세액은 "전체 산출세액 × 현금(만기채권)보상액 / 총보상액 × 10%(20%)"로 계산합니다.